214 ФЗ расторжение договора

За каждой из сторон договора долевого участия закреплены права и обязанности, в числе которых — досрочное прекращение договорных отношений в одностороннем порядке. Закон №214 ФЗ четко определяет, в каких случаях это может сделать дольщик, а в каких — застройщик.

Уважаемые граждане! На нашей горячей онлайн-линии вы можете получить оперативную и бесплатную консультацию относительно того, законно ли расторжение ДДУ застройщиком, с которым вы заключили договор долевого участия:

Телефон горячей линии:

+7(812) 603-49-78

или Подайте жалобу онлайн

○ Что такое договор долевого участия?

Понятие ДДУ закреплено в ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:

«По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.»

По ДДУ гражданам и организациям, выступающим долевыми участниками, можно в сроки, обусловленные в договоре, получить помещение в новостройке. Второй стороной соглашения выступает застройщик, который получив необходимые разрешения на строительство, заключает с будущими жильцами договоры, привлекая таким образом денежный ресурс на возведение объекта. По завершении строительства застройщик обязуется передать недвижимость долевым участникам.
Особенности договора:

  • Cторонами выступают застройщик и участник долевого строительства.
  • Письменная форма.
  • Обязательная госрегистрация.
  • Существенными условиями выступают объект, цена, срок строительства, гарантийный период, способы обеспечения исполнения договорных обязательств.

○ Регулирование вопросов.

Законодательной основой выступают такие нормативно-правовые акты:

  • Закон № 214-ФЗ – основной законодательный акт, регулирующий отношения между сторонами ДДУ.
  • Гражданский кодекс – содержит общие правила исполнения обязательств, заключения и расторжения договоров.

Другие нормативные акты являются второстепенными по отношению к названным и регулируют отдельные вопросы. Например, Жилищный кодекс содержит нормы о моменте перехода прав собственности к дольщику, а Закон «О защите прав потребителей» описывает, как защитить права гражданину как потребителю в случае нарушения условий сделки другой стороной (в нашем случае застройщиком).

○ Какими способами можно расторгнуть ДДУ?

Основные способы расторжения договора:

  • По обоюдному решению сторон в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ (стороны заключают в письменной форме соглашение о расторжении ДДУ).
  • В одностороннем порядке.
  • На основании решения суда.

○ Расторжение по соглашению сторон.

Такой вариант прекратить договорные обязательства самый оптимальный, но на практике он встречается крайне редко. Его механизм описан в Гражданском кодексе.

✔ Как осуществляется?

Алгоритм действий сторон приблизительно следующий:

  • Инициатор расторжения договора письменно предлагает контрагенту прекратить отношения.
  • При получении согласия от контрагента, стороны определяют, когда и где будет составлено соглашение о расторжении ДДУ.
  • В соглашении прописывается механизм возврата денег.
  • Документ подписывается и регистрируется в ЕГРН.

Основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Главный нормативный акт, регулирующий отношения сторон ДДУ — закон №214-ФЗ от 30.12.2004 — устанавливает единственную причину, по которой возможно одностороннее расторжение договора застройщиком, а именно — злостное нарушение дольщиком сроков выплат.

  • задержка какой-либо из выплат на срок свыше 2-х месяцев (как при наличии графика выплат, так и на условиях разового погашения);
  • нарушение сроков выплата 3 и более раз в течение одного года.

Любые другие нарушения по выплатам со стороны дольщика наказываются штрафами выплат могут взиматься штрафы, но не становятся основанием для прекращения сотрудничества в рамках ДДУ.

Важно: расторжение ДДУ застройщиком из-за просрочки платежа по ипотеке невозможно, так как в этом случае имеет место элемент правовых отношений между банком и заемщиком- клиентом банка.

Процедура прекращения сотрудничества по инициативе застройщика

Желая прекратить действие ДДУ, исходя из предусмотренных законом оснований, застройщик должен направить дольщику-должнику оповещение, содержащее требование о погашении долга и предупреждение о возможных последствиях неоплаты (как правило, для этого используется заказное почтовое отправление).

Право расторгнуть договор наступает через 30 дней после вручения оповещения, если адекватных действий со стороны дольщика не последовало, или по факту возврата заказного письма отправителю.

Далее осуществляется:

  • регистрация расторжения ДДУ в Росреестре;
  • возврат средств, уплаченных участником долевого строительства на текущий момент;
  • возмещение дольщиком понесенных застройщиком убытков (сумма неустойки определяется по ДДУ).

Если в 10-дневный срок дольщик не явится лично за своим паем, деньги будут в течение 2 дней перечислены на депозит у нотариуса по адресу компании-девелопера.

Важно: ДДУ считается окончательно расторгнутым только после регистрации расторжения договора в Росреестре; тогда же в полную собственность застройщика возвращается и квартира, поэтому все действия по сохранению участия в долевом строительстве следует предпринимать до этого момента.

Если вы считаете инициированное застройщиком расторжение ДДУ необоснованным или хотите договориться о погашении образовавшейся задолженности в ан выгодных условиях, воспользуйтесь помощью профессионалов:

Расторжение договора участником. Когда предусмотрен односторонний порядок?

Законодательно предусмотрены два способа расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства. Первый — расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Для этого достаточно грамотно составить уведомление и передать его застройщику. Второй — расторжение договора в судебном порядке. Соответственно, придется общаться с представителями девелопера в суде. Выбор способа зависит от исходных обстоятельств.

Расторгнуть договор без обращения в суд можно, если:

  1. Застройщик на два и более месяца задерживает передачу жилья покупателю. Договорные сроки не соблюдены.
  2. При передаче квартиры или иной недвижимости выявлены недочеты, требующие устранения. Решить проблему можно одним из следующих способов. Дольщик устанавливает разумные сроки на их устранение или самостоятельно проводит ремонт и требует возмещения понесенных затрат. Решением проблемы может стать и снижение цены договора. Если застройщик не соглашается ни на один из предложенных вариантов, покупатель может заявлять о расторжении ДДУ.
  3. Недочеты, выявленные в процессе передачи жилья участнику, относятся к серьезным. Полноценное проживание в данной квартире невозможно.
  4. Установлены иные основания, предусмотренные законодательством или непосредственно ДДУ.

Важно! Только наличие одного или нескольких обстоятельств, перечисленных выше, не позволяет считать, что ДДУ больше не действует. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ и возврат денег предполагает соблюдение некоторой процедуры.

Покупатель обязан:

  1. Направить в адрес застройщика письмо. В нем он сообщает о своем намерении разорвать соглашение.
  2. Перечислить в уведомлении пункты договора, нарушенные девелопером, и статьи закона, позволяющие расторгнуть ДДУ в данном конкретном случае.
  3. Рассчитать сумму неустойки, подлежащую взысканию в застройщика. Ее также указывают в претензии. Еще один пункт документа — банковские реквизиты для зачисления денег.
  4. Уведомление направить на юридический адрес застройщика. Почтовое отправление должно быть заказным, с описью вложения.

День отправки письма считается датой расторжения договора. Когда застройщик получит письмо, значения не имеет. Ориентироваться следует на дату на описи. Если девелопер не отреагирует на полученную претензию, покупателю придется обращаться в суд и доказывать факт отправки уведомления. В соответствии с законом на возврат всей суммы денег застройщику дается 20 рабочих дней. Это относится не только к основной сумме по договору, но и к неустойке.

Важно не забывать, что для расчета неустойки следует учитывать все дни, когда деньги дольщика находились в распоряжении застройщика. За каждый день участник может рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы. Если покупатель — физическое лицо, расчет ведется исходя из 1/150 ставки рефинансирования. Если в течение 20 рабочих дней девелопер не возвращает деньги, покупатель имеет право на дополнительную компенсацию.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

Когда 214-ФЗ не предусматривает расторжение ДДУ в одностороннем порядке?

Российские законы практически непрерывно корректируются. Не является исключением и ФЗ, регламентирующий заключение ДДУ. В 2017 году изменения затронули ст. 9 данного нормативного акта. С этого момента покупатель не может в одностороннем порядке заявлять о прекращении действия договора, если застройщик не нарушает законы, исполняет договорные обязательства в полном объеме. В подобной ситуации дольщику придется обращаться в суд.

Покупатель в определенный момент времени может понять, что купленная квартира не устраивает его по площади, расположению и т. д. Могут появиться и иные обстоятельства, например, переезд в другой город или страну. Если застройщик не хочет расторгать договор, сделать это можно только через суд. И нет гарантий, что судья примет решение с учетом доводов участника. Разумный выход из такой ситуации — переуступка прав по ДДУ иному физическому или юридическому лицу.

Как зарегистрировать расторжение договора долевого участия?

В соответствии с законом все заключенные ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это же правило распространяется и на случаи по расторжению. Сторона, инициирующая процесс, обязана передать в Росреестр:

  • заявление об исключении сведений о договоре из ЕГРН;
  • копию уведомления о расторжении, направленного другой стороне по договору. Если отказ был односторонним, необходимо приложить копию почтовой квитанции и описи;
  • копию судебного решения о расторжении ДДУ при его наличии;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

Риски для покупателя, связанные с расторжением ДДУ

В России ежемесячно в арбитражные суды поступают иски о признании застройщиков банкротами. Соответственно, для покупателя главный риск — вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков. Пока он дождется решения суда, получит исполнительный лист, в отношении застройщика может быть введено внешнее управление и инициирована процедура банкротства. Дольщику придется ждать формирования конкурсной массы, реализации имущества должника через торги и возврата денег. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

Стандартно арбитражные дела о банкротстве рассматриваются годами. Судья назначает арбитражного управляющего. Он должен выявить активы застройщика, направить их на реализацию через торги. Бывших дольщиков относят только к третьей очереди кредиторов на возврат средств. Велика вероятность вообще не увидеть денег. Так как у участника на руках уже есть решение о расторжении договора, он не может потребовать, чтобы ему передали квартиру.

Перечисленным проблемы, связанные с расторжением договора ДДУ в одностороннем порядке или через суд, не ограничиваются. Чтобы избежать ошибок и вернуть свои средства или получить жилье, необходимо предварительно оценить все последствия того или иного решения. Желательно получить подробную информацию о финансовом положении застройщика, проверить, сколько объектов сдано ранее, соблюдались ли в этих случаях договорные сроки. Есть опасения, что сроки сдачи дома будут сорваны? Не забывайте про страхование ДДУ.

Без надлежащего опыта и знаний сделать это будет непросто, но вам готовы помочь юристы ЮК «Хелп Консалтинг». Они готовы изучить все аспекты проблемы, подобрать оптимальное решение. Предоставляются бесплатная юридическая консультация.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами наиболее удобным для вас способом. Получить быстрый ответ можно, отправив сообщение через форму обратной связи на сайте.