Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

Последнее обновление: 10.01.2020

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения). А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи. Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать. То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Компенсация убытков добросовестному приобретателю недвижимости

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра (п.2, ст.66, ФЗ-299 от 02.08.2019).

Получить компенсацию за изъятое судом жилье можно тоже только через суд. Добросовестный приобретатель по факту вынесенного решения об изъятии у него квартиры, подает в суд исковое заявление с требованием выплаты компенсации.

Причем, норма о компенсации имеет обратную силу для случаев, когда квартира была истребована в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. То есть обратиться в суд за выплатой компенсации за утраченное (изъятое) жилье могут и те Покупатели, у которых изъяли квартиру ранее 2020 года. Это право у них будет в течение трех лет со дня вступления в силу нового механизма выплат (т.е. до 2023 года). Главное, чтобы эти Покупатели имели статус добросовестного приобретателя (официальное подтверждение – ).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.

С 1 января 2020 года в России вступили в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ и ряд поправок в ГК РФ. Нововведения призваны защитить права добросовестных приобретателей жилья. Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.

Ольга Паченкова юрист Уральской палаты недвижимости Важно, что в Гражданском кодексе закрепляется презумпция добросовестности. Если раньше человеку приходилось доказывать, что он участвовал в сделке честно и открыто, что он не аффилирован с продавцом, то теперь человек, полагавшийся на данные Росреестра, по умолчанию считается добросовестным приобретателем. Лишить его этого статуса можно только через суд – то есть если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал о том, что продавец не имеет право продавать объект.

Согласно новой редакции закона 218-ФЗ, добросовестный приобретатель, у которого изымают купленное жильё, имеет право на компенсацию. То есть, при изъятии объекта судья должен вынести решение о возмещении убытков гражданину. Деньги на это взыскиваются с того, по чьей вине человек лишился крыши над головой. Если в течение полугода человек, потерявший жильё деньги не получил, он подаёт иск к государству. Судья должен принять решение в пользу гражданина, а бюджет – выплатить компенсацию.

Компенсация должна быть выплачена и в тех случаях, когда жильё изымается в пользу государства или муниципалитета. Причём под действие этой нормы подпадают, в том числе, добросовестные приобретатели, у которых власть забрала жильё до 2020 года.

Слабые места в системе защиты покупателя

Эксперты считают, что принятые законы не гарантируют покупателю полноценную защиту. Например, юрист Российской Гильдии риэлторов (РГР) Наталья Михайлюкова замечает, что новые законодательные нормы не оговаривают, что сведения Росреестра являются неоспоримыми. То есть, существует вероятность, что информация ЕГРН, на которую понадеялся покупатель квартиры, будет оспорена в суде, и не факт, что в результате покупатель будет признан добросовестным приобретателем и получит соответствующую защиту. Ситуация усугубляется тем, что в ст. 302 ГК РФ (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) не введены критерии добросовестности.

Есть у законодательных новаций и другие подводные камни.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов В законе присутствуют достаточно общие формулировки. Неясно, что будет, если покупатель посмотрел только в ЕГРН, но пренебрёг другой информацией. Например, продаётся квартира, приобретённая в браке. В ЕГРН эта особенность объекта никак не отражается. И сделку с такой квартирой Росреестр зарегистрирует, даже если нет согласия супруга. Но риск признания такой сделки недействительной будет высок.

Могут быть и другие ситуации с высоким риском оспаривания сделки.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Есть вероятность, что новые защитные нормы не станут действовать, если в судебном порядке будет доказано, что прежний собственник получил квартиру в результате шантажа или угроз. Либо ещё вариант – прежний собственник может быть признан недееспособным. Есть вероятность, что в подобных случаях сделка будет расторгнута, а покупатель – у которого квартиру изымут – не будет признан добросовестным приобретателем и не получит предусмотренную законом защиту.

Юрист УПН Ольга Паченкова напоминает, что при вынесении решения суд, помимо законов, может руководствоваться существующими обзорами судебной практики. То есть ссылаться на решения, принятые до вступления в силу последних норм защищающих добросовестного приобретателя. А значит, даже сегодня не потеряли актуальность методы защиты сделок от оспаривания, отработанные в прошлые годы. С этой рекомендацией согласна и Наталья Михайлюкова.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Практика показывает, что нелишними будут любые действия покупателя, демонстрирующие его желание по максимуму выполнить требование закона и как можно более тщательно проверить объект. Был, например, такой прецедент. Человек купил квартиру, которую прежний собственник получил в наследство. Но потом объявился ещё один наследник, который не вступил в наследство, так как отбывал наказание на зоне. Суд признал эту сделку недействительной, а покупателя недобросовестным. Причём о недобросовестности покупателя, по мнению суда, говорило, во-первых, то, что человек совершил сделку без помощи риэлтора, во-вторых, то, что он не поговорил с соседями – жильцами дома, в котором находилась квартира. Напомню, что проблема квартиры в наличии нарушений наследственного права. Понятно, что разговор с соседями никак не помог бы выявить эту проблему. Тем не менее, отсутствие переговоров с соседями суд расценил как признак недобросовестности покупателя.

Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.

Ксения Шашкова юрист Агентства недвижимости «Драже» Замечу, что размер компенсации, присуждённой добросовестному приобретателю, лишившемуся жилья, может ощутимо отличаться от реальной стоимости этого жилья. По закону человек, получивший слишком маленькую компенсацию, имеет право взыскать с виновного лица недостающую сумму, но мы вспомним, что потерпевший уже не смог получить с него никакого возмещения. Можно, конечно, попытаться второй раз направить судебного пристава по тому же адресу. Но смысла в этом мало.

Как сегодня защититься от оспаривания сделки

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее рискованных сделках, и о способах защиты покупателя. Но наработанная за последнее время судебная практика, а также закон о добросовестном приобретателе заставили искать новые приёмы, позволяющие снизить риск признания сделки недействительной.

Ольга Паченкова юрист Уральской палаты недвижимости Покупателю надо будет подтвердить, что он действительно запрашивал перед сделкой информацию в ЕГРН. Но напомню – по закону выписку с информацией об объекте может получить только владелец – то есть продавец – жилья. Значит, покупателю надо настоять, чтобы продавец получил выписку из ЕГРН, взять у него эту выписку и сохранить. Выписка может предоставляться в электронном виде или бумажном – с синей печатью. Для подстраховки лучше взять бумажную справку. Хоть это и дороже. Также рекомендую, помимо обычной выписки об объекте недвижимости, заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Это также может сделать собственник (продавец) объекта.

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.

Кроме того, в некоторых случаях будет нелишним заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Бумажная выписка стоит 1100 руб., электронная – 470 руб. Эту справку также может заказать только собственник.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов При вынесении решения о законности сделок суды в последнее время стали обращать большое внимание на участие в сделке риэлтора. По мнению суда, обращение покупателя к представителю профессионального риэлторского сообщества свидетельствует о предусмотрительности человека и о его честных намерениях.

Эксперт рассказала о недавнем случае – семья купила квартиру в Екатеринбурге, а спустя год с небольшим продавец оказался в предбанкротном состоянии. Есть риск, что в этой ситуации сделка с квартирой может быть признана попыткой увода активов от кредиторов и оспорена. Первое, что сделали владельцы квартиры, когда узнали о возможном банкротстве продавца – отыскали в своих бумагах договор с риэлтором, который организовывал сделку. Если дело дойдёт до суда, этот договор может стать весомым аргументом в пользу покупателей.

Ранее по теме:

  • Выросли цены на выписки из ЕГРН. Информация для граждан подорожала на 16-18 процентов

  • Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю

  • Узнать всё о недвижимости перед её покупкой, защитить жильё от мошенников, упредить рост налога на недвижимость, проверить законность заборов. Рассказываем обо всех возможностях «спрятанных» на сайте Россреестра

Добросовестному Покупателю оставят и выморочное имущество

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который еще в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных Покупателей недвижимости (см. подробности ), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором статус «добросовестного приобретателя» защитил Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности (подробнее – по ссылке в Глоссарии). Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

1 С 1 января вступили в силу поправки в ГК, направленные на защиту прав добросовестных приобретателей жилья, а также изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, существенно скорректировавшие порядок получения государственной компенсации за утрату добросовестным приобретателем жилого помещения.

Изменение норм о добросовестном приобретении

Как сообщалось ранее, п. 6 ст. 8.1 ГК, посвященной госрегистрации прав на имущество, дополнен указанием на то, что приобретатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на соответствующую недвижимость.

Статья 302 ГК, посвященная истребованию имущества от добросовестного приобретателя, дополнена п. 4, согласно которому суд должен отказать в удовлетворении требования РФ, ее субъектов и муниципальных образований об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, в любом случае, если после выбытия жилого помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилья. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Кроме того, в ст. 223 ГК появился п. 3, согласно которому добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК, признается собственником этого жилья с момента государственной регистрации права собственности. Примечательно, что в данном случае соответствующее право собственности может быть оспорено, а жилое помещение – истребовано на основании п. 1 и 2 ст. 302 ГК только по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Отметим, что ранее п. 1 ст. 234 ГК предусматривал, что для приобретения права собственности по правилам о приобретательной давности необходимо добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение 15 лет, а иным имуществом – в течение 5 лет. С 1 января этого года указанное применимо в том случае, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены ст. 234 Гражданского кодекса.

Изменился и порядок определения начала течения срока приобретательной давности. Так, п. 4 ст. 234 ГК в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, – не позднее момента указанной госрегистрации.

Ранее в комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отмечал, что первоначальная идея изменений, как ему представляется, сводилась к необходимости исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле, если таковым являлось публичное образование.

Эксперт посчитал ослабление позиций публично-правовых собственников в условиях общей тенденции на всемерную защиту государства нестандартным подходом. «В данном случае, видимо, было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье: с одной стороны, это важно для граждан, с другой – наверное, ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне не так существенен», – рассуждал Александр Латыев. По мнению юриста, первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой, но ко второму чтению появилось много изменений, из-за чего проект получил дополнительные смыслы, стал менее понятным.

Александр Латыев подчеркивал, что изменения, внесенные в ст. 8.1 и 223 ГК РФ, не имеют никакого смысла, а вопросы приобретательной давности выходят за пределы первоначальной тематики законопроекта, а значит, не были надлежащим образом исследованы субъектом законодательной инициативы. Комментируя корректировки, внесенные в ст. 302 ГК, юрист указывал, что никакой новой дополнительной защиты добросовестному приобретателю не предоставлено. По мнению Александра Латыева, после 1 января практика применения норм о защите вещных прав вряд ли существенно изменится.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев, напротив, говорил, что изменения, внесенные ко второму чтению, можно охарактеризовать положительно. По его мнению, формулировки документа позволят избежать неоднозначного толкования судами норм о добросовестном приобретении, а это, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики. Эксперт также подчеркивал, что изменения помогут защитить права добросовестных приобретателей.

В свою очередь, управляющий партнер юридической фирмы «LLC-Право» Дмитрий Лизунов отмечал, что воля законодателя направлена на защиту интересов добросовестного приобретателя. По его словам, понять верность избранного подхода можно будет только после начала применения новых норм судами.

Получить компенсацию за утрату добросовестным приобретателем жилья теперь проще

Как ранее писала «АГ», прежде на компенсацию могли претендовать две категории граждан: собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам был не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилье. Теперь в законе осталась единственная категория – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК. Указанное лицо имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения третьим лицом.

Поправки вступили в силу 1 января, при этом требования о компенсации, предъявленные добросовестным приобретателем до дня вступления в силу новых норм, подлежат рассмотрению в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их предъявления.

На основании прежних правил потребовать выплату компенсации можно было только при прекращении исполнительного производства по двум основаниям. Первое касалось смерти должника-физлица, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим в том случае, если обязанности по исполнению решения суда не могли перейти к правопреемнику и быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства. Второе было установлено для юридического лица – его ликвидация.

Согласно принятым поправкам суд должен принять решение о взыскании с государства компенсации, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления документа к исполнению.

На основании ст. 68 Закона о госрегистрации недвижимости компенсация производилась в сумме, установленной вступившим в силу решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом был установлен ее предельный размер – 1 млн руб.

Теперь максимальная сумма компенсации не предусмотрена, однако закреплены критерии ее определения. Так, по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Если же суд установит, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилья, размер компенсации будет уменьшен на сумму возмещения.

В то же время, если добросовестный приобретатель утратил жилье вследствие ненадлежащего исполнения полномочий Росреестром, правила новой статьи в данном случае не применяются, а убытки подлежат возмещению в соответствии со ст. 66 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Кроме того, добросовестный приобретатель, от которого ранее было истребовано жилое помещение в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования, вправе в течение трех лет со дня вступления поправок в силу обратиться с иском к соответствующему публичному образованию о взыскании компенсации. Удовлетворение требований будет возможно при наличии судебного акта о возмещении убытков, возникших в связи с истребованием от добросовестного приобретателя жилого помещения, который по не зависящим от указанного лица причинам исполнен частично или не исполнен в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа.

Комментируя поправки после их принятия, юрист МКА «Князев и партнеры» Мария Рулькова отмечала, что, хотя закон и сейчас допускает получение компенсации за утрату права на жилье, суды зачастую не удовлетворяют такие требования по мотиву отсутствия оснований для привлечения госоргана к ответственности.

Адвокат АП г. Москвы Константин Евтеев указывал, что остаются открытыми вопросы о финансировании и возможных объемах выплат за счет казны, вопросы о подходе к определению реального ущерба и реальной кадастровой стоимости при определении размера компенсации в разных регионах, где цены на жилье могут существенно отличаться.

Советник практики недвижимости «ИНФРАЛЕКС» Анастасия Драскова отмечала, что сложно прогнозировать, как будет работать новый механизм. «На данный момент судами уже установлен очень высокий стандарт доказывания добросовестности, а если в этом процессе будет учитываться финансовый интерес государства, ситуация может усугубиться», – поясняла она.

01.07.2020

Защита добросовестного приобретателя: новые меры

Марианна Потапова Юрисконсульт, эксперт В этом году государство ввело целый ряд мер по защите прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества. О том, насколько они будут эффективны, рассуждает Марианна Потапова, юрисконсульт, эксперт. Нужна консультация по теме? Добросовестным приобретателем считается лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).
Например:
Лицо купило недвижимость у другого лица, которое в следующие три года было признано банкротом. В таком случае Арбитражный управляющий банкрота будет оспаривать сделку купли продажи недвижимости, возвращать недвижимость в конкурсную массу для погашения долгов банкрота. В результате чего добросовестный покупатель лишается приобретенного имущества.
Или другой пример:
один гражданин приобрел недвижимость у другого гражданина, который в последствии признан недееспособным и не имевшим право отчуждать такое имущество. Родственники недееспособного гражданина могут также оспорить сделку купли-продажи, в результате чего добросовестный покупатель лишится имущества и денег.

Новое в законодательстве

Так какие же новые меры предпринял законодатель для защиты таких лиц?
1. Закрепил правило о том, что лицо считается добросовестным, если оно полагалось при приобретении недвижимости на данные из ЕГРН. И таковым оно будет считаться до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права отчуждать имущество у лица, от которого ему перешли права на недвижимость.
2. Ограничил право истребования имущества публично-правовым образованием (Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием) от его добросовестного приобретателя в случае, когда последний не предпринимал своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности на имущество.
Что это значит? Суд будет отказывать по искам публично-правовых образований об истребовании жилья у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия такого жилья из владения публичного собственника истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.
Данное правило не распространяется только лишь на те случаи, в которых ответчиком является также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. В данных спорах бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия помещения из владения истца будет нести публично-правовое образование.

Выплата компенсации: нововведения

Гораздо более серьезные механизмы защиты введены в части выплаты компенсации добросовестным приобретателям, лишившимся жилых помещений.
С 01.01.2020 г. в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены существенные изменения в регулирование выплаты компенсации добросовестным приобретателям.
Ниже представлена таблица изменений:

Было Стало
Единственное жилье Получить компенсацию добросовестный приобретатель мог, только если он лишился единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения. Добросовестный приобретатель может получить компенсацию вне зависимости было ли утраченное им жилье единственным пригодным для проживания.
Компенсацию добросовестный приобретатель получит даже если у него есть другое жилье.
Единовременность выплаты компенсации Информация о порядке и выплаты отсутствовала.
Имелась лишь оговорка о том, что выплата является однократной
Выплата является однократной и единовременной.
За чей счет выплата За счет казны Российской Федерации За счет казны Российской Федерации
Основание для выплаты Вступившее в законную силу решение суда о возмещении третьими лицами добросовестным приобретателям вреда, причиненного в результате утраты, если в соответствии с таким решением взыскание по исполнительному производству прекращено в случае:

  • Смерти должника-гражданина, если требования не могут перейти к правопреемнику.
  • Внесения записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ
Вступивший в законную силу судебный акт по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации.
Такое решение выносится судом в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам по вступившему в законную силу решению суда о возмещении ему убытков, возникших в связи с утратой жилья, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Размер компенсации В сумме понесенного ущерба, но не более 1 млн рублей. В сумме реального ущерба, либо по требованию добросовестного приобретателя в размере кадастровой стоимости жилого помещения, за минусом ранее возмещенных убытков, если таковое имело место быть.

Будут ли работать новые меры?

Введенными изменениями государство добровольно приняло на себя дополнительные обязательства в рамках своей социальной функции и однозначно улучшило положение дел по таким категориям споров.
Но стоит отметить, что до настоящего времени, в стране не выработан порядок выплаты Российской Федерацией компенсации добросовестным приобретателям. По-прежнему остается неразрешенным вопрос, из какого именно бюджета будет выплачиваться компенсация гражданам и будут ли выделяться для этой цели деньги из бюджета государства.
В заключение отметим, что 23 июня 2015 года Президент Российской Федерации, выступая на пленарном заседании Общественной палаты Российской Федерации, сказал: «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация» .
Описанные выше нововведения несмотря на свои положительные стороны, вступают в противоречие с позицией главы государства, поскольку действительно заставляют граждан, утративших недвижимость, пройти не менее трех судебных процедур:

  • судебный процесс по делу об изъятии у них недвижимости;
  • разбирательство по делу о взыскании возмещения вреда с лица, которое не имело право отчуждать имущество;
  • судебный процесс по делу о взыскании компенсации с казны Российской Федерации.

В связи с этим механизм защиты прав добросовестного приобретателя вызывает большие сомнения в своей эффективности.

Форма обратной связи

В пресс-службе Росреестра заявили, что пакет законопроектов, который упрощает оформление прав собственности на недвижимость в силу приобретательной давности, внесён в Правительство. Об этом сообщает ТАСС.

Понятие «приобретательная давность» означает, что гражданин, который не является собственником, но добросовестно и непрерывно владеющий недвижимостью в течение 15 лет, приобретает на неё право собственности. Отмечается, что ранее право на такую недвижимость оформить было невозможно.

«Люди десятилетиями жили и пользовались недвижимостью, но не могли её оформить в собственность. Чтобы устранить сложившуюся неопределённость в законодательстве, предлагается в статье 234 ГК РФ исключить упоминание о таком признаке давностного владения, как добросовестность, а также распространить возможность применения нормы о приобретательной давности на государственные или муниципальные земельные участки», — рассказали в пресс-службе.

В Росреестре пояснили, что речь идёт о двух законопроектах — «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество» и «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О кадастровой деятельности» в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Кроме того, как сообщили в ведомстве, будет упрощён и порядок регистрации прав на неоформленные линейные объекты — линии электропередачи, связи, трубопроводы, автомобильные дороги и железнодорожные линии. Для регистрации права собственности на них предлагается установить пятилетний срок приобретательной давности.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации)право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По правилам пункта 3 указанной нормы в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Одним из оснований получить недвижимость в собственность при долговременном владении им является приобретательная давность.

В частности, одно из таких оснований закреплено в статье 234 ГК РФ, согласно которой лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Пункт 2 статьи 234 ГК РФ во взаимосвязи со статьями 301, 305 ГК РФ предполагает, что давностный владелец имеет право на защиту своего владения против собственника имущества.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, согласно разъяснениям, содержащимся в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» необходимо учитывать, что давностное владение может иметь место только при совокупности следующих обстоятельств:

  • давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
  • давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
  • давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
  • владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

На истца возлагается обязанность по предоставлению доказательств по всем факторам для подтверждения соблюдения условий приобретательной давности, а именно:

  • документ, подтверждающий завладение имуществом ;
  • при длительном проживании подтвердить документально факт предоставления и оплаты коммунальных услуг;
  • договорное соглашение на предоставление охранных услуг на недвижимое имущество;
  • показания свидетелей (соседей, родственников и т.д.);
  • квитанции (чеки), подтверждающие на протяжении нескольких лет ремонтные работы по объекту недвижимости;
  • уплата налоговых исчислений (на землю, дом, автомобиль);
  • договорные соглашения в части передачи объекта в аренду либо другого вида владения третьим лицам.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»

По данным «Коммерсанта», Росреестр представил в правительство законопроект, упрощающий оформление права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Сейчас Гражданский кодекс предусматривает, что физические или юридические лица, не являющиеся собственниками, но при этом добросовестно, открыто и непрерывно владеющие недвижимостью в течение 15 лет, могут приобрести на нее право собственности.

В Росреестре указывают, что добросовестное владение чужой недвижимостью без прав на нее «всегда ставится под сомнение». Это делает невозможным возникновение права в порядке приобретательной давности. Поэтому законопроектом предлагается исключить добросовестность из числа признаков давностного владения, что позволит гражданам, содержащим недвижимость долгие годы, оформить на нее право собственности.

В этом сюжете

  • В Москве Росреестр отменил плановые проверки бизнеса 2 апреля, 12:32
  • Правительство расширило полномочия Росреестра 17 февраля, 9:09

Также планируется расширить возможность применения такого механизма на государственные и муниципальные участки земли. Сейчас установлена презумпция госсобственности на землю, в связи с чем признать право собственности на такие участки по принципу приобретательной давности невозможно. Ограничение будет предусмотрено лишь для земель особо охраняемых территорий или территорий общего пользования.

Одновременно Росреестр предлагает упростить регистрацию прав и на сооружения. По данным ведомства, примерно 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия правоустанавливающих документов. Для таких опасных или необходимых для оказания коммунальных услуг населению объектов предложен аналогичный механизм, но при этом срок приобретательной давности составит лишь пять лет, что ведомство объясняет «необходимостью обеспечения безопасной эксплуатации».

Эксперты неоднозначно оценивают законодательную инициативу Росреестра. С одной стороны, изменения могут положительно отразиться на судебной практике, а институт приобретательной давности начнет работать так же эффективно, как и в странах, где добросовестность не является обязательным признаком. Но с другой стороны, новый подход может привести к злоупотреблениям. В частности, к узакониванию возникновения прав собственности у недобросовестных лиц и невозможности защитить свои права прежнему собственнику, лишившемуся владения.

  • Право.ru