Договор ипотеки между физическими лицами судебная практика

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному. Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по:
— оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки недействительным или незаключенным;
— прекращению ипотеки;
— заключению договора ипотеки и изменение условий договора ипотеки.
В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.
Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора ипотеки. Так, например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении внеочередного общего собрания послужило основанием для признания собрания недействительным, что повлекло признание недействительным договора ипотеки. Суды исходят из того, что, если акционер не был надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного общества, снижение стоимости акций и имущественные потери акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры для минимизации возможных потерь. При одобрении сделки акционерами в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц. Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при голосовании участвовал акционер — должник по кредитному договору, в обеспечении которого обществом заключался с банком договор ипотеки.
Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами. Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки недействительными. Также недействительным договор признается при совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или родственниками.
При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей (совместной) собственности супругов, в т.ч. бывших. Потенциальным залогодержателям необходимо внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов зарегистрировано право собственности, но и является ли данное имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на какие средства), а если является, то производился ли раздел совместно нажитого имущества после развода. В противном случае может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан недействительным так как после развода раздел совместно нажитого имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на передачу имущества в залог.
Важно: договор ипотеки признается в обозначенных выше случаях недействительным только при недобросовестности залогодержателя. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки. Такое поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и имело место нарушение порядка одобрения сделки — один из участников ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы — банк был признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО, залогодатель предоставил протокол собрания участников с проставленной на документе подлинной печатью ООО.
Совершение сделки заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась заинтересованными лицами — когда должник и займодавец или его исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице или являются родственниками; но не менее распространены и случаи, когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не содержится указание на возможность совершения такого рода сделок, или когда доверительный управляющий или представитель является выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора, по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о представительстве).
Еще одна группа споров по признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами о несостоятельности (банкротстве).
Договор ипотеки признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности. Так, например, договор ипотеки между должником и банком был признан недействительным, так как был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение задолженности перед другими кредиторами.
Нарушение баланса интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи признается недействительным, а, следовательно, признают недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи. Так, например, суд отказал в признании банка добросовестным залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены имущества. В другом случае, также банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об этом.
То есть одним из главных оснований для признания сделки недействительным будет являться причинение вреда имущественным правам кредиторов, при этом должно быть установлено одновременно три обстоятельства: цель сделки причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно), такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Потенциальному залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в залог (ипотеку); стоит проверять не только формальное соответствие сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к. в случае обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности. Банк при этом как залогодержатель должен был знать о признаках неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.
Признание договора ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом случае служит решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Важно: само по себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи, т.к. в решение суда должно содержаться указание о применении последствий недействительности сделки; допускается обращение с иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права (п.52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В случае применения последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится невозможным.

Споры о прекращении ипотеки

Ипотека может быть признана судом прекращенной в силу различных обстоятельств, в настоящем обзоре приведены наиболее распространенные основания (категории) споров.
Так, ипотека признается прекращенной при утрате права собственности на предмет ипотеки залогодателем. Причем следует обратить внимание на то, что речь идет об утрате, а не передаче права собственности по возмездным или безвозмездным сделкам, когда право залога сохраняется. Утрата права собственности, как правило, осуществляется в результате виндикации, когда сделка купли-продажи, иная сделка, на основании которой залогодатель приобрел право собственности на предмет ипотеки, признается недействительной. Так, признание договора купли-продажи недействительным как сделки, совершенной с нарушением порядка одобрения и причинившей имущественный вред продавцу, послужило основанием для признания ипотеки прекращенной в силу утраты залогодателем права собственности на предмет ипотеки.
Важно: залогодержатель может сохранить за собой право залога только в случае добросовестности, но, как правило, суды часто признают действия залогодержателя недобросовестными, т.к. банки недостаточно хорошо и внимательно осуществляют оценку правовых рисков, основание приобретения залогодателем права собственности на предмет ипотеки, чистоту сделки, на основании которой приобретено право собственности. Часто банки довольствуются только наличием регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности за залогодателем, забывая, что сама по себе регистрационная запись не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (см. п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Лицо признается добросовестным приобретателем (равно залогодержателем), если докажет, что при совершении сделки оно не знало и не должно было знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Так, банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. должен был знать исходя из договора купли-продажи, иных документов, содержащим сведения о предмете ипотеки, о пороке сделки по купли-продажи имущества, которое было приобретено по заведомо заниженной цене с причинением убытка продавцу, отчуждение имущества повлекло уменьшение конкурсной массы, причинение имущественного вреда кредиторам продавца.
Наиболее распространённым основанием прекращения ипотеки является прекращение основного обязательства, в обеспечении которого заключался договор ипотеки. Основное, кредитное в нашем случае, обязательство может быть прекращено по любым основаниям, например, надлежащим исполнением. В этой категории наиболее распространены обращения в суд о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке, хотя иногда препятствие в этом чинят и залогодержатели. Так, например, был признано незаконным уклонение залогодержателя от погашения записи об ипотеки на основании якобы возникающего судебного спора по кредитному обязательству, т.к. кредитное обязательство прекращено надлежащим исполнением, а значит прекращена и ипотека.
Прекращение основного обязательства может возникнуть и по иным основаниям, например, ликвидацией должника, ипотека в этом случае также признается прекращенной, если залогодатель вовремя не среагирует на процедуру ликвидации и не заявит соответствующие требования.
Соглашением сторон также может быть прекращена ипотека, причем, без прекращения основного обязательства. Стороны вправе в любой момент путем заключения соответствующего соглашения расторгнуть договор ипотеки и тем самым прекратить ипотеку.
Третьим по распространенности основанием признания ипотеки прекращенной является прекращение ипотеки в силу закона при отсутствии заявления залогодателя об оставлении предмета ипотеки за собой в случае признания повторных торгов по реализации предмета ипотеки незаключенным. Не будем подробно останавливаться на сути споров, отметим только, что месячный срок уведомления-заявления об оставлении предмета за собой следует отсчитывать не с момента получения соответствующего предложения-уведомления службы судебных приставов, а с момента признания торгов недействительными и публикации об этом сведений в СМИ. Суды исходят из того, что залогодержатель должен знать о проведении торгов и следить за их состоянием, публикация в открытых источниках информации о признании торгов несостоявшимися является правовым основанием для начала исчисления месячного срока, установленного в ст.58 Закона Об ипотеки. Также обратим внимание, что при исполнительном производстве в отношении обращения взыскания на предмет ипотеки приоритет имеют специальные нормы об исполнительном производстве, содержащиеся в Законе Об ипотеке. Так, было признано не имеющим значение, что перед повторными торгами взыскатель отозвал исполнительный лист, т.к. хотя такое право и предоставлено взыскателю, это создает правовую неопределенность в отношении судьбу предмета ипотеки, что недопустимо для стабильности хозяйственного оборота.
Обратим внимание еще на одно основание прекращения ипотеки: реализация предмета ипотеки в рамках процедуры банкротства. Если залогодатель не заявит в сроки и порядке, установленные законодательством, о своих требования как кредитор, то может лишиться в дальнейшем возможности обратить взыскание на предмет ипотеки, т.к. ипотека может быть прекращена реализаций имущества на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника-залогодателя.

Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки

При заключении договора ипотеки следует обращать внимание на идентификацию предмета ипотеки, особенно в отношении вещий не являющихся принадлежностью к главной вещи, такое имущество должно обозначаться отдельно, как обособленный предмет ипотеки. Так, ипотека была прекращена в отношении газопровода в связи с тем, что не было предоставлено доказательств, что газопровод является принадлежностью ТЭЦ, и не может использоваться самостоятельно отдельно от ТЭЦ.
Договор ипотеки заключается в письменной форме с обязательным указанием на существо обязательства, в обеспечении которого имущество передается в ипотеку, в противном случае договор может быть признан незаключенным.
Договор ипотеки может быть изменен сторонами договора в любой момент по соглашению сторон как путем заключения договора ипотеки в новой редакции, так и путем дополнительного соглашения к договору. При этом дополнительное соглашение не является новым договором ипотеки, хотя и должно заключаться в той же форме, что и основной договор ипотеки. Дополнительное соглашение признается неотъемлемой частью договора ипотеки и не должно содержать в себе все условия договора ипотеки, а только указание на ту часть, которая изменяется (хотя встречается и иная позиция в судах). Изменения в договор ипотеки подлежат государственной регистрации. На практике встречаются случаи отказа в государственной регистрации дополнительных соглашений на том основании, что в них не содержится какое-либо существенной условие договора ипотеки в соответствии со ст.9 Закона Об ипотеке. В этом случае суд обычно признает отказ незаконным, т.к. дополнительное соглашение лишь изменяет условия основного договора ипотеки, а не является новым договором ипотеки.
Договор ипотеки может быть изменен путем заключения и утверждения мирового соглашения по основному кредитному обязательству. Стоит отметить, что в этом случае, ипотека обеспечивает не первоначальное обязательство, а исполнение обязательства, измененного мировым соглашением. Так, было отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении за счет имущества в ипотеке требований о взыскании задолженности по процентам за кредит, т.к. мировым соглашением кредитное обязательство было изменено, не предусматривает уплату процентов, а договор ипотеки с утверждением мирового соглашения обеспечивает исполнение мирового соглашения.
Изменение договора ипотеки возможно и путем исполнения основного обязательства за должника другим лицом — поручителем, к которому в этом случае переходят права залогодержателя. Стоит отметить, что в судебной практике встречаются случаи отказа признания за поручителем права залогодержателя, если он не произвел государственную регистрацию перехода прав залогодержателя. Так, было отказано в признании прав залогодержателя лицу, которое заявило требование о включении задолженности в реестр требований должника банкрота, на основании того, что по данным государственной регистрации право залогодержателя зарегистрировано за банком, при этом само требование о погашении задолженности перед поручителем в реестр было включено.

Решение было принято в ходе рассмотрения дела жителя Московской области, пытавшегося избежать взыскания на недвижимость с помощью банкротства Фото: Хакимов Игорь/ТАСС

Верховный суд России признал законным изъятие единственного жилья должника с целью его реализации для расчетов с кредиторами. Об этом сообщает «Интерфакс» о ссылкой на материалы слушаний.

В арбитражный суд поступил иск к жителю Московской области Анатолию Фрущуку от Андрея Кузнецова, который являлся его кредитором. Выяснилось, что судебные разбирательства между ними длятся уже десять лет, за это время долг мужчины вырос с 8 млн руб. до 13 млн руб. Фрущук был признан банкротом по собственному заявлению. Он потребовал исключить из конкурсной массы принадлежащую ему трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью 198 кв. м в Одинцове, которая оценивается в 28 млн руб., говорится в заметке.

Арбитраж сослался на решение Конституционного суда, согласно которому не допускается обращение взыскания на жилое помещение, если оно является у должника единственным пригодным для проживания. Кредитор не согласился с таким решением и обратился в суд высшей инстанции, следует из публикации.

Верховный суд выяснил, что Фрущук после признания судом его долга передал квартиру супруге по соглашению о разделе имущества, а та подарила недвижимость своей дочери. Кроме того, выяснилось, что мужчина проживал в другой квартире в селе Власиха и переехал в спорное жилье уже в период обращения взыскания, написано в статье.

Верховный суд отменил решения судов низшей инстанции из-за того, что должник с помощью своего банкротства пытался лишь избежать наложения взыскания на недвижимость. Он также постановил, что судам, разрешая вопрос об изъятии у должника, необходимо оценивать его добросовестность, следует из сообщения.

Что подлежит продаже?

Однако продаваться будут все-таки не все объекты недвижимости. В эту категорию попадут только те, размер которых в 2 раза превышает установленную законодательством РФ норму предоставления площади жилого помещения и при этом составляет не менее 36 кв. м на одного человека. По России средняя норма колеблется от 12 до 16 кв. м на члена семьи. Кроме того, вторым условием будет являться требование к стоимости жилья, она также должна в 2 раза превышать стоимость жилого помещения, соответствующего норме предоставления площади на одного человека. 📌 Реклама

Статья ГПК РФ

Также измененная ст. 447 ГПК РФ будут разъяснять порядок исполнения решения по изъятию единственного жилья. Не подлежит изъятию жилье, находящееся в ипотеке, жилье может изыматься только по решению суда, при наличии заявления кредитора или судебного пристава-исполнителя.

Предполагается, что срок исполнения таких решений не будет превышать 2 месяца.

Взыскатель обязан до продажи объекта недвижимости предоставить должнику и членам его семьи иное жилое помещение «с сохранением права собственности за взыскателем до полной оплаты стоимости предоставляемого им жилого помещения за счет денежных средств, вырученных от реализации принадлежащего гражданину-должнику жилого помещения».

При вынесении решения суд должен определить минимальную сумму для приобретения иного пригодного жилья. Суду предписывается соблюдать принцип соразмерности обращения взыскания требованиям должника.

📌 Реклама Требования будут считаться несоразмерными в том случае, если сумма для приобретения жилья составит более 50 % стоимости его прежнего жилья или сумма неоплаченного долга составляет менее 200 000 рублей. Не забыли и о земельных участках, на которых расположены жилые помещения. Обратить взыскание на участок возможно будет в том случае, если его площадь превышает размер, необходимый для использования имеющегося на нем жилого строения.

Что поможет решить?

Пожалуй, в этом законопроекте есть и положительные моменты. Путем реализации закона можно будет бороться со злостными неплательщиками алиментов. Действия по наложению взыскания на единственное жилье должника будут распространяться «на обеспечение возмещения вреда причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца и возмещению ущерба, причиненного преступлением, независимо от времени возникновения указанных требований». 📌 Реклама

Доброе дело вроде, но каждый случай индивидуален и рассматривать его нужно всесторонне.

А с нашими чудотворцами-исполнителями таких дел наворотить можно, не разгребешь!

1. Суд вынес обоснованное решение об обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру

Судом первой инстанции постановлено: Иск ОАО «Ипотечная специализированная организация» к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Обратить взыскание на заложенное имущество: жилое помещение — квартиру, принадлежащую ответчику на праве собственности. Определить способ реализации заложенного имущества — публичные торги, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере … руб.

Оставляя без изменения решение суда, суд кассационной инстанции указал, что согласно условиям кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиком осуществления очередного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при неисполнении заемщиком требования кредитора и и/или любого владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты предъявления письменного уведомления о таком требовании. Согласно закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет … (см. подробнее кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года, по делу № 33-10247/10)

2. Установив, что ответчица обязательства по договору займа надлежащим образом не выполнила, суд обоснованно взыскал с неё задолженность по договору займа и обратил взыскание на заложенное имущество

Истец (владелец закладной) обратился в суд с иском к заемщику о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что по договору займа предоставил ответчику заем на срок 180 месяцев под 13, 75 % годовых для приобретения в собственность квартиры. Суд решением постановил:

взыскать с ответчика задолженность по договору займа. В обеспечение погашения задолженности обратить взыскание на заложенную по ипотеке квартиру, путем продажи на публичных торгах, определив начальную продажную стоимость квартиры в 2 270 000 руб. Установить для ответчика, начиная с 04 сентября 2010 г., по день реализации квартиры подлежащими выплате проценты в размере 13,75 % годовых из суммы основного долга в 1 724 440 руб. 73 коп. и пеню за нарушение сроков возврата кредита и процентов в сумме 0,2 процента за каждый день просрочки.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения, указав, что согласно закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из представленной истцом справки о фактически произведенных платежах следует, что сроки внесения ежемесячных платежей нарушались ответчиком более трех раз в течение 12 месяцев, предшествовавших предъявлению иска в суд (см. подробнее определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу №33-1032/2010)

3. Судом обращено взыскание на заложеное в силу закона имущество — квартиру, так как судом установлено систематическое нарушение ответчиком обязательств по внесению ежемесячный аннуитетных платежей в счет уплаты кредитной задолженности

Судом первой инстанции постановлено: исковые требования ООО к ответчику удовлетворить частично. Взыскать с ответчика в пользу ООО задолженность по кредитному договору, а именно: остаток неисполненных обязательств по основному долгу; неуплаченные проценты за пользование кредитом; проценты текущего периода; пени от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей; расходы по оплате государственной пошлины. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику, — квартиру, реализовав заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества … руб.

В удовлетворении исковых требований ООО к ответчику о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 14,0% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченных ежемесячных аннуитетных платежей, начиная с 19 августа 2010 года и по день полного погашения суммы долга и реализации квартиры отказать.

Оставляя решение суда без изменения, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев даже если каждая просрочка незначительная.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 31 марта 2006 года ответчик приобрела в собственность квартиру. Судом с достоверностью установлено систематическое нарушение ответчиком обязательств по внесению ежемесячный аннуитетных платежей в счет уплаты кредитной задолженности более двенадцать раз подряд в течение 12 месяцев, нарушение продолжается более года (см. подробнее кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года)

Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.

1.1. Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013

Исковые требования:
Пересмотреть в кассационном порядке судебные акты о признании недействительным договора залога (ипотеки).
Решение суда:
Отказано в передаче дела для рассмотрения судом кассационной инстанции.
Позиция суда:
Между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на ст.168, п.2 ст.434, ст.819, 820 ГК РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010

Исковые требования:
Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой, распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение также признаются недействительными, т.к. основаны на недействительной сделке.

2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).

Исковые требования:
Признать договор залога недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия недействительности сделки.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Должник признан банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше требованиями в суд. Договор ипотеки признан недействительным, т.к. его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами в силу положений ст.334 ГК РФ. Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества, не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с недостаточностью денежных средств. Договор ипотеки заключен в качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между банком и должником кредитным договорам. На момент заключения договора у должника имелась задолженность перед другими кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком. Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других кредиторов и может привести к полной или частичной утрате возможности других кредиторов должника получить удовлетворение своих требований.

2.2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N А45-11177/2010

Исковые требования:
Признать договор залога (ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры поручительства.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Действия по заключению спорных сделок признаны как направленные исключительно на причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.

2.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013

Исковые требования:
Признать заключенные договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены частично, договор ипотеки признан недействительным.
Позиция суда: