Доля в двухкомнатной квартире

Мы помогаем собственникам избавиться от проблемных долей в срок до 1,5 месяцев ОСТАВЬ ЗАЯВКУ
И получи бесплатную экспертную оценку стоимости продаваемой доли Или позвоните по телефону 8 (812) 715-00-49 ДОЛИ В ПРОДАЖЕ

Доля в квартире: решение спорных и сложных вопросов

Одной из очень острых и распространенных проблем в сфере недвижимости является — квартирная доля, или как ее принято называть доля в квартире. Когда непосредственными собственниками жилого помещения официально являются несколько человек и более, недвижимость принято считать общей собственностью. Такой вид собственности может быть нескольких видов: долевая и совместная.

Все собственники помещения являющегося долевым, обязаны знать о правиле преимущественной покупки доли. Человек продающий долю, обязан соблюдать данное правило. Другим же дольщикам важно знать следующее:

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Приватизация доли в квартире

Приватизация дает возможность получить государственное имущество в частную собственность. Попробуем разобраться, как можно приватизировать долю в квартире и какие особенности процесса стоит соблюсти.

Приватизация доли в муниципальной квартире

В приватизации недвижимости должны взять все жильцы, зарегистрированные в квартире, поэтому если оформить квартиру планируется только на одно лицо, остальные должны написать письменный отказ. Это возможно во всех случаях кроме тех, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. Органы опеки не дадут согласие на отказ ребенка от приватизации.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», передача квартир (домов), жилых помещений в общежитиях осуществляется в общую совместную или долевую собственность по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире (доме), жилом помещении в общежитии, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома), жилого помещения в общежитии. Кормушин Юрий, адвокат

Если совершеннолетним лицом был написан отказ, прав на недвижимость после приватизации он больше не имеет, но все еще может пользоваться квартирой в силу места регистрации.

Приватизация квартиры в равных долях

Приватизация возможна из расчета 21 кв. м на каждого члена семьи + дополнительно 10 кв. м на всю семью. То есть если в семье три человека, то приватизированной площади должно быть 21*3+10 = 73 квадратных метра.

Приватизация квартиры: что нужно знать украинцу

Доля собственности определяется в равных долях, так, если один из членов семьи напишет отказ, оставшиеся квадратные метры будут разделены поровну.

Как выкупить долю в квартире

Выкуп может быть добровольный, если владелец согласно праву приоритетной покупки предложил вам долю, и вас устроила цена. А может быть принудительный. Второй способ исполняется через суд, необходимо:

  • подать иск о прекращении права собственности на указанную часть квартиры, с указанием аргументов (не платит коммунальные услуги, не проживает по адресу, портит общее имущество и прочее)
  • просить суд назначить строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос о возможности выдела доли и оценка ее.

Правовая сторона продажи части квартиры

Только после оглашения экспертом стоимости доли квартиры, тому, кто хочет выкупить долю принудительно, необходимо положить на депозитный счет суда эту сумму. После этого суд сможет прекратить право собственности.

Документы для купли-продажи доли в квартире

Как и в обычной сделке купли-продаже, здесь понадобится целый список документов, каждый из которых очень важен. Рассмотрим их детальнее.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Подготовьте следующий список официальных бумаг:

  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, решение суда, договор о выделении доли, свидетельство о приватизации, дарственная и прочее);
  • паспорт и идентификационный код (а также паспорта других совладельцев);
  • техпаспорт;
  • экспертная оценка;
  • отказ совладельцев от покупки доли;
  • справка о числе зарегистрированных лиц.

Договор купли-продажи жилья

В зависимости от ситуации может понадобиться согласие супруга/супруги или органов опеки (если совладелец – ребенок, не достигший 18 лет), сведения о наличии или отсутствии обременений (например, долгов по коммунальным платежам) и другие документы.

Образец договора купли продажи доли квартиры

Отказ от доли квартиры

Просто отказаться от доли в квартире нельзя, так как это право собственности. Если возникла необходимость прекратить у одного из совладельцев квартиры это право, необходимо составлять договор отчуждения доли, к нему может относиться и договор дарения, и купли-продажи, и пожизненного содержания.

Как отказаться от наследства

Как отказаться от доли в приватизированной квартире

Согласно 346 статье Гражданского кодекса Украины:

1. Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності.

2. У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту вчинення дії, яка свідчить про таку відмову.

3. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.

Так, свидетельство о праве собственности будет аннулировано. Однако, гораздо проще это оформить с помощью договора отчуждения, особенно, если владелец доли хочет отказаться в чью-то конкретную пользу.

Отчуждение доли в квартире

Рассмотрим более подробно процесс отчуждения доли в квартире, и случаи, когда это необходимо.

Как лишить доли в квартире

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда создала прецедент, согласно которому владелец меньшей доли в квартире может быть ее лишен в силу незначительности в случае неразрешимого бытового конфликта. Насколько незначительна доля в том или ином случае суд решает в каждом отдельном случае, но среди частых вопросов:

  • есть ли выделенные доли;
  • есть ли у кого-то из спорщиков отдельная недвижимость.

Как правило, незначительные доли – меньше 1/3.

Согласно 365 статье Гражданского кодекса Украины:

  1. Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
    1. частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
    2. річ є неподільною;
    3. спільне володіння і користування майном є неможливим;
    4. таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї.
  2. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

Так, если целью будет лишить одного из совладельцев доли, наиболее эффективным будет коллективный иск с аргументированной просьбой об отчуждении.

Что это за правило и в чем его суть?

Данное правило упоминается в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и звучит так: в случае, когда владелец доли собственности планирует продажу своей доли квартиры, в первую очередь он обязать предложить выкуп своей доли другим собственникам долей данного объекта. Данное предложение должно быть оформлено в письменном виде. На рассмотрение данного предложения другим дольщикам дается 30 дней, после чего доля может быть продана любому лицу желающему ее приобрести. Оповещение всех собственников продавцом — то первый шаг на пути к проблемам продажи!

Как оповестить других владельцев долей в квартире?

Ответ на этот вопрос зависит от множества факторов, в том числе, и от степени удаленности дольщиков, и от уровня сложившихся между ними отношений. Конечно же, самый просто и удобный вариант — это телефон, или личная встреча. В этом случае при добровольном отказе от покупки доли, дольщик должен официально заверить свой отказ у нотариуса и любым удобным способом передать его продавцу доли. В это случае продавец получает официальную бумагу от дольщиков и считается полностью выполнившим обязательства по оповещению и может не дожидаться окончания установленного 30-ти дневного срока.

Как показывает практика такой идеальный вариант не всегда может быть осуществим. Препятствий может быть множества, дальнее расстояние, тяжелые и неблагоприятные отношения и т.д. В данном случае продавец доли должен составить и отправить всем совладельцам письмо-извещение с целью предупреждения о предстоящей продаже своей доли в жилище. В этом письме он указывает все условия, которые он устанавливает для продажи: цена, сроки, порядок и т.д.. Отправлять письмо-извещение лучше с уведомлением о получении адресатом. Это поможет избавиться от возможных трудностей в будущем.

Еще большей проблем в оповещении является отсутствие адреса других собственников помещения. В таком случае соблюдением закона об извещении будут доказательства об отправке письма-извещения по последнему известному адресу места жительства дольщика на данный момент времени, а также официально подтверждение недоступности сведений о текущем местоположении собственников (как вариант, это может быть, справка адресного бюро, или документ из местной администрации, и т.д.).

Если желающих купить долю в квартире несколько

При наличии нескольких собственников, желающих приобрести долю в квартире, право выбора лица для продажи остается за продавцом. Основанием для этого является то, что для составления и заключения договора на продажу доли, необходимо согласие со стороны покупателя и продавца. Также очень важным моментом является то, что в случае продажи своей доли одному из участников долевой собственности, продавец не обязан уведомлять остальных участников о продаже, т.к. закон об уведомлении действует только в случае продажи доли посторонним лицам.

За сколько продавать долю в квартире?

Мнение продавца о равноценной стоимости доли в квартире относительно всей квартиры является заблуждением. Например, при установленной рыночной стоимости квартиры в 100000 долларов, продажа 1/2 части за 50000 долларов практически нереальна.

Конечно определение и установление стоимости доли всегда остается за продавцом. Но при завышенной стоимости продать такую долю будет практически невозможно.

Как факт, поиск покупателя на долю в квартире, гораздо более сложен, нежели поиск покупателя на долю в загородном доме. Именно поэтому доля в загородном доме всегда более приближена к части стоимости всего объекта.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)». Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв. м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Текст: Игорь Воронин Фото: Vinicius Amano on Unsplash

Сроки выкупа доли в жилой недвижимости

Официальным сроком для выкупа доли является один месяц с момента получения извещения от продавца. Исключением может стать случай, когда продавец добровольно согласиться подождать больше. Если Вы являетесь дольщиком, но не получили уведомление о продаже, желая выкупить долю, Вам необходимо обратиться в суд. Сделать официальное заявление в суде можно в течение трех месяцев, но вот с какого момента начинается отсчет этих самых трех месяцев является спорным.

С какого момента идет отсчет времени для подачи документов в суд?

Судебная практика в вопросе установление даты с которой начинается отсчет времени для подачи документов в суд неоднозначна. Кто-то считает, что с момента выявлением лицом участником долевого участия нарушения своих прав. Другие считают с момента официальной продажи доли. Но, в любом случае, если продавец доли нарушил Ваши права, Вам необходимо подавать в суд исковое заявление о переводе на Вас обязанностей и прав покупателя.

Вопрос: Я являюсь собственником 1/4 доли в 3-комнатной квартире. Также собственниками 1/4 в этой квартире являются мои бабушка, дедушка и двоюродный брат (их внук). В приватизации двоюродный брат не участвовал, 1/4 долю получил от своего отца (сына бабушки и дедушки) по договору дарения. Двоюродный брат выслал заказное письмо с уведомлением, в котором пишет о том, что его доля продается и мы можем ее выкупить за 650 тыс. руб., так как имеем преимущественное право покупки указанной доли в квартире. В случае отказа или по умолчанию в течение 1 месяца он продаст свою долю постороннему лицу. Документов об оценке стоимости недвижимости и документа о выделении этой доли в квартире не прилагается. Мы (собственники) не имеем возможности покупки доли, так как бабушка и дедушка пенсионеры, а я – студентка. Квартиру продать или разменять не готовы. Отсюда вытекают вопросы: 1. Как сделать юридически правильно так, чтобы разрешить данный жилищный вопрос? 2. Как правильно сделать, чтобы при выплате денег двоюродному брату не оказаться обманутыми и не иметь юридических обязательств по отношению к нему? Ответ: На такие вопросы я даю однозначный ответ: искать деньги и покупать. Надо договариваться с участником долевой собственности, в данном случае с вашим двоюродным братом, об уменьшении цены, о рассрочке, разговаривать с его родителями, если это имеет смысл, но долю выкупать самим в любом случае. Поскольку ваш брат действительно в том случае, если вы не выкупите у него долю, имеет право продать ее по цене, которую озвучил вам, любому постороннему лицу. Никаких документов об оценке стоимости доли здесь не нужно: хозяин-барин, сколько захотел – столько и назначил, также не нужно и никаких документов о выделе доли, о которых вы пишете в вопросе. Я вас не пугаю, я говорю о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если долю купит постороннее лицо. Если вы надеетесь, что долю никто не купит, полагая, что кому в здравом уме нужна доля в квартире с проживающими в ней гражданами, то вы жестоко ошибаетесь и ваше заблуждение может стать для вас фатальным. Чтобы убедиться в справедливости моих слов, не поленитесь, посмотрите многотиражные бесплатные газеты с рекламными объявлениями. В них масса объявлений: «куплю долю в квартире», и количество этих объявлений постоянно увеличивается. Появляется целый сектор бизнеса, очень выгодного бизнеса. Каков его механизм. Сначала приобретается доля. Причем приобретается за цену, которая значительно ниже рыночной, поскольку, действительно, сама по себе доля в квартире с проживающими в ней гражданами реальному покупателю не нужна и таковой спрос отсутствует. Вы скажете мне, что я сам себе противоречу, так как написал выше, что брат в случае вашего отказа может продать свою долю по объявленной вам цене. Нет, не противоречу, поскольку написать-то в договоре купли-продажи можно, что угодно, но фактически скорее всего вашему брату на руки будет передана меньшая сумма. Затем новые приобретатели самыми разными, более или менее законными, способами, создадут вам невыносимые условия существования (помните интермедию Райкина про учительницу в коммунальной квартире), тем самым, в конце концов, вынудив вас продать ваши доли в квартире и тоже, разумеется, не по самой рыночной цене. Вот и все, они получают товар за значительно меньшую стоимость. Не думайте, что вы сможете противостоять им, нет, не сможете, не для этого они тратили свои деньги на приобретение доли вашего брата, чтобы уступить вам. Они заведомо финансово, физически и психологически сильнее вас, хотя бы потому, что квартира для проживания им не нужна и, соответственно, время работает на них. Я не говорю, что в вашем случае будет именно так, но подобный вариант развития событий абсолютно реален. Объясните это вашему брату, и если не хочет сознательно причинить вам вред и испортить свою карму, может быть, он вас все-таки услышит и пойдет на уступки по цене и срокам, тем более, повторюсь, что скорее всего и от потенциальных покупателей он фактически получит не объявленную вам сумму, а гораздо меньшую.

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Если один из собственников несовершеннолетний

Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Если квартира куплена в ипотеку

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Если вы находитесь в браке

Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

Если доля оформлена в совместную собственность супругов, согласие второго супруга на продажу не нужно. Дело в том, что оба будут участвовать в сделке купли-продажи и подписывать договор.

Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Продажа доли квартиры второму собственнику — оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Если два собственника согласились купить долю

Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли — два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

Как продать половину квартиры, если собственников два, и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

💡 организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

💡 продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

💡 разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

💡 самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

Продажа части доли

Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость. Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

Судебная практика

При дарении части дома спрашивать разрешения у сособственников не нужно

Довольно интересное дело (№2-1618/10) о признании договора дарения недействительным, переведении прав и обязанностей покупателя с выплатой стоимости части дома рассматривалось в июне этого года Шевченковским райсудом г. Запорожья.

Истец обратился в суд с иском, в котором указал, что он является собственником 7/8 части жилого дома, а ответчик без надлежащего предупреждения его как совладельца, распорядился принадлежащей ему частью дома и подарил ее лицу, не являющемуся родственником. В связи с изложенным заявитель просил суд признать договор дарения недействительным, перевести на него права и обязанности покупателя 11/18 часть указанного дома, выплатив одаряемой (привлечена также на сторону ответчика) 38 384 грн.

В ходе судебного слушания, истец пояснил, что в 2005 году ответчик предлагал ему выкупить часть дома за 10 000 долларов, но в то время он не мог найти такую сумму и попросил ответчика отсрочить продажу. В октябре 2009 года ответчица пыталась вселиться в спорное домовладение, сообщив при этом, что она купила часть дома. В свою очередь, ответчик, возражая против иска, сообщил суду, что владел частью дома, однако жить там он не смог из-за конфликта с истцом. В 2005 году он пытался продать дом за 10 000 долларов (50000 грн.), уведомив истца о продаже, однако тот отказался. Поскольку истец конфликтный, ответчик решил подарить свою часть родственнице его знакомой девушки, которая в то время нуждалась в жилье. При этом ответчик заявил, что никакой продажи принадлежащей ему части дома не было, денег он не получал.Таким образом, ответчик реализовал свое право собственности и распорядился принадлежащей ему частью дома на свое усмотрение.

Допрошенная в зале суда ответчица также просила суд отказать в иске и пояснила, что она нуждалась в жилье, и друг ее родственницы решил подарить ей часть дома, на что та и согласилась. Договор дарения оформляли в нотариальной конторе. Однако истец не пускал ее в дом и в октябре 2009 года, ответчица пыталась вселиться в дом при помощи участкового инспектора, но истец в дом ее не пустил. Ответчица утверждала, что она не говорила в присутствии иных лиц о том, что купила часть дома.

И что же суд? Суд решил, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Так, судом было установлено, что спорное домовладение принадлежало на праве общей долевой собственности сторонам: истцу- 7/8 частей, а ответчику — 11/18. Согласно договору дарения от 24.06.2009 г.,ответчик принадлежащую ему часть дома подарил ответчице. Статья 361 ГК дает право совладельцу самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности, что и сделал ответчик, подарив принадлежащую ему долю.Суд также признал действительным оспариваемый договор дарения, установив, что он был заключен с соблюдением требования законодательства. Кстати, суд посчитал, что «истец не может быть даже заинтересованным лицом по договор ударения, поскольку отчуждение доли в общей долевой собственности путем удостоверения договора дарения не требует согласия или разрешения совладельца».

Юридический департамент Агентства недвижимости Город