Возмещение арендодателю убытков, вызванных повреждением помещения
Арбитражная защита арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды: досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.
Ситуация: Общество заключило договор аренды нежилых помещений. 31 июля 2013 года арендные отношения были фактически прекращены. В процессе возврата помещения были выявлены недостатки помещения: дефекты лакокрасочного покрытия, повреждения плинтусов, потолков и пр. Оценочной компанией было дано заключение о рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ.
Вопрос: Обязан ли арендатор компенсировать арендодателю стоимость ремонтно-восстановительных работ?
Ответ: Арендатор обязан компенсировать стоимость ремонта, если будет доказано, что дефекты помещения не являются следствием его нормального износа.
Обоснование ответа:Согласно статье 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, в котором он его получил изначально, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном условиями договора. Из системного толкования статей 393 и 622 ГК РФ становится ясным, что арендатор, вернувший помещение не в первоначальном состоянии (с учетом нормального износа), будет обязан возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства.
Как правило стороны договора аренды редко определяют состояние, в котором помещение должно быть возвращено арендодателю. А это в свою очередь влечет за собой споры о том, с «нормальным» или «чрезмерным» износом возвращено помещение.
Таким образом, необходимо выяснить являются ли выявленные при возврате помещения дефекты следствием его нормального износа?
Действующее законодательство не дает ответа на вопрос о том, что считать «нормальным» износом, а что считать «чрезмерным» износом. Судебная практика также неоднородна и прямого ответа на этот вопрос не дает. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2008 г. № А05-1716/2008 сказано, что «чрезмерный» износ – это по существу убытки. Доказательства о том, что в размер убытков входит и нормальный износ, должен представить ответчик (в нашем случае арендатор). Для установления данного факта необходимы специальные знания, т.е. нужно ходатайствовать о проведении экспертизы.
Таким образом, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:
- Подробно описать в договоре аренды состояние помещения, в котором оно должно быть возвращено арендодателю.
- Арендатору: при возврате помещения уклоняться от включения в передаточный акт перечня недостатков, а при включении в акт описания недостатков указывать, что они являются следствием нормального износа.
- В суде ходатайствовать о проведения экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос: какие из выявленных дефектов помещений являются следствием его нормального износа, а какие — нет.
Комментарии к статье 1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил (п. 36 Обзора практики по аренде), и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.
Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.
2. Обязанность возвратить арендованное имущество возникает при прекращении договора аренды по любым основаниям — как после окончания его срока, если арендодатель возражает против продолжения пользования (п. 2 ст. 621 ГК), так и при досрочном прекращении договора вследствие его расторжения (ст. 619 и 620 ГК), отказа от исполнения договора (ст. 310 и п. 2 ст. 610 ГК) и т.п.
Арендованное имущество должно быть возвращено не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), за что арендатор несет имущественную ответственность по правилам общей части обязательственного права (в особенности гл. 25 ГК) с учетом положений коммент. ст.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по своевременному возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями. В данном случае ст. 611 ГК подлежит применению по аналогии.
3. Нарушение арендатором его обязанности возвратить арендованное имущество может выражаться как в отказе его возвратить, так и в просрочке такого возврата. В обоих случаях арендодатель вправе истребовать это имущество на основании ст. 396 ГК. Одновременно он может потребовать возмещения убытков. Однако это общее правило применительно к аренде модифицировано. Дело в том, что размер убытков арендодателю приходится доказывать самостоятельно, что не всегда удобно.
Поэтому ГК в качестве основного имущественного последствия невозврата или несвоевременного возврата арендованной вещи предусматривает внесение арендатором арендной платы за все время просрочки. Причем внесению подлежит плата, предусмотренная договором аренды, а не плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом в сравнимых обстоятельствах (п. 38 Обзора практики по аренде).
Иными словами, предполагается, что арендные отношения между сторонами как бы продолжены, и арендатор, не возвращающий вещь, должен, по крайней мере, внести за нее оговоренную плату. Когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в части, не покрытой указанной платой.
При своевременном возврате арендованного имущества в ненадлежащем состоянии арендная плата внесению не подлежит. Арендодатель может потребовать лишь возмещения убытков.
4. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка (ст. 394 ГК), то она считается штрафной, т. е. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Впрочем, иное правило может быть предусмотрено договором аренды. Все иные неустойки, установленные договором аренды (в том числе за своевременный возврат арендованного имущества в ненадлежащем состоянии), по общему правилу, должны считаться зачетными.
— Как правильно согласовать порядок возврата имущества при прекращении договора аренды?
На рынке коммерческой недвижимости несмотря на наличие достаточного количества свободных площадей арендодатели, к сожалению, не всегда стремятся создать максимально комфортные условия для арендаторов. Поскольку шаблон договора, как правило, предлагает арендодатель, он стремится включить в него максимальные ограничения для арендатора с выгодой для себя.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При возврате имущества нередко возникают споры, связанные с наличием износа и неотделимых улучшений.
Понятие «нормальный износ» является оценочным и не определено на законодательном уровне и в судебной практике. Так, очень часто в договорах аренды содержится детальное описание того, что является нормальным износом при возврате арендованных помещений. При этом, перечень обычно составляется «от противного» путем перечисления даже малейших повреждений, загрязнений и потертостей, которые арендатор обязан устранить за свой счет перед возвратом помещений.
В результате это приводит к тому, что при возврате помещений арендодатель составляет перечень недостатков, для устранения которых удерживает обеспечительный платеж. Зачастую такой перечень составляется в одностороннем порядке, потому что такая возможность предусматривается договором при несогласии арендатора с выявленными недостатками.
Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов при расставании с арендодателем, мы рекомендуем детально изучить соответствующие положения в договоре и предложить свою трактовку понятия «нормальный износ».
Второй спорный момент касается судьбы неотделимых улучшений. По общему правилу стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит компенсации арендатору. На практике данное положение, как правило, договором исключается.
Однако возникает вопрос, нужно ли устранить все неотделимые улучшения при возврате помещения, если они были сделаны с согласия арендодателя. С одной стороны, неотделимые улучшения по своему смыслу являются частью арендованного имущества и соответственно переходят в собственность арендодателя. С другой стороны, неотделимые улучшения явно не позволяют вернуть арендованное помещение в том состоянии, в котором оно было получено. Однозначного решения этого вопроса в судебной практике пока не найдено. В связи с этим в договоре следует предусмотреть, обязан или нет арендатор устранять неотделимые улучшения. Если такой обязанности у арендатора нет, то следует указать, что имущество подлежит возврату с учетом не только нормального износа, но и всех неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя.
И наконец, как правило, капитальный ремонт арендованного имущества является обязанностью арендодателя. Если эта обязанность своевременно не выполняется или в силу иных причин внешнего характера могут возникнуть недостатки имущества, которые не входят в сферу ответственности арендатора, то чтобы избежать возможных расходов на устранение таких недостатков арендатору необходимо зафиксировать, что имущество подлежит возврату также с учетом этих недостатков. Помимо этого необходимо каждый недостаток незамедлительно фиксировать с участием арендодателя, не дожидаясь окончания срока аренды. В противном случае по окончании последнего будет сложно доказать, кто отвечает за тот или иной недостаток.
— Что делать, если арендодатель не идет на смягчение условий договора аренды?
— Арендодатели коммерческой недвижимости зачастую с большим трудом допускают отклонения от своих шаблонов. Особенно это касается согласования условий, направленных на повышенную защиту прав арендодателя. Например, договор может содержать обширный каталог возможных нарушений со стороны арендатора с указанием неустойки за каждое нарушение. Также часто право на внесудебное расторжение договора предоставляется только арендодателю, причем перечень оснований для расторжения содержит нарушения, которые не являются существенными.
Эти и многие другие недостатки шаблонных договоров аренды можно и нужно исправлять с помощью консультантов. С учетом вышедшего в 2014 г. Постановления Пленума ВАС о свободе договоров и ее пределах судам следует обращать внимание на то, какая сторона предложила договор и была ли у обеих сторон возможность влиять на его условия. У более слабой стороны договора есть возможность в судебном порядке потребовать неприменения, признания недействительными или изменения тех условий договора, которые явно невыгодным образом отличаются от положений гражданского кодекса и были навязаны другой стороной.
Поскольку в большинстве случаев именно арендатор является более слабой стороной с точки зрения рынка, опыта в обращении с недвижимостью и т.п., у него есть все основания воспользоваться предоставляемыми ему привилегиями по последующему изменению невыгодных условий договора. Однако чтобы обосновать свое право, арендатор должен будет доказать, что он пытался повлиять на содержание договора (например, путем составления протокола разногласий), но арендодатель полностью или в значительной степени отказался идти на уступки.
Для этих целей желательно подробно документировать ход переговоров и сохранять всю корреспонденцию. Вполне возможно, что при возникновении судебного спора с арендодателем, арендатор таким образом сумеет реализовать свое «право слабого» не хуже, чем заяц из «Ну, погоди!».