В этой статье мы расскажем о двух возможностях сдачи жилья внаём, сравним их по определенным критериям и, надеемся, поможем вам выбрать для себя подходящий вариант.
О физических лицах и Индивидуальных предпринимателях
Описание граждан (физических лиц) как субъектов гражданского права содержится в гл. 3 ГК РФ. Отдельное внимание в этой главе законодатель обращает на предпринимательскую деятельность граждан (ст. 23 ГК РФ).
В соответствии с данной статьей гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью, зарегистрировавшись в качестве ИП.
При этом индивидуальный предприниматель продолжает оставаться гражданином (пусть и с некоторыми особенностями правового статуса), он не является юридическим лицом.
Обязательно ли регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, чтобы сдавать квартиру?
По сложившейся практике регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, чтобы сдавать квартиру внаём, гражданину не обязательно.
С одной стороны, арендная деятельность, конечно, в ряде случаев может рассматриваться как предпринимательская.
С другой стороны, сдавать квартиру – это ваше право как собственника. Если же вы проживаете в квартире по договору социального найма, то также имеете право её сдавать (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ). В обоих случаях в законе не говорится об обязанности регистрироваться.
Случаев привлечения граждан, сдающих единственную квартиру, к ответственности за то, что они для такой деятельности не зарегистрировались как ИП, не встречалось. Поэтому вопрос, относить деятельность по сдаче квартиры, или не относить к «предпринимательской», пока что лучше оставить теоретикам. А на практике при выборе руководствоваться соображениями о выгоде и удобстве лично для себя.
Однако если кто-то сдает комнаты посуточно и фактически превратил квартиру в хостел – такие действия ФНС и суд трактуют как предпринимательскую деятельность.
Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры
В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.
Для чего регистрировать ИП?
После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.
Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.
До 2019 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).
С 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.
У ИП в любом случае вариантов больше:
- Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
- Упрощенная система налогообложения – гл. 26.2 НК РФ;
- Патентная система налогообложения – гл. 26.5 НК РФ.
- Налогообложение самозанятых (в 4 регионах с 1 января 2019 года, в рамках эксперимента)
В первых трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования».
Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).
Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе «Налоги на квартиру” на нашем портале.
Есть вопросы? – задайте их юристу портала
Подведем итоги
Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или самозанятому или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать специальный калькулятор, размещенный на нашем портале.
В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
Способы оплаты налогов
Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.
С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.
Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:
- Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
- Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.
Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.
Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.
Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.
Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя
Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях. При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя определиться с выбором специального налогового режима.
Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.
Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5% индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).
Патент
Специальный налоговый режим на основе патента.
Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 8 908 200 тенге.
Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.
Упрощенная декларация
Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 60 695 950 тенге.
Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.
При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).
О договоре аренды
Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.
Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.
Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.