Коммунальные платежи в новостройках

Понижают, разумеется, реже. Все-таки, управляющие компании — коммерческие организации. Интересно, что размер оплаты жилищно-коммунальных услуг не зависит от того, к какому сегменту относится жильё. За квартиру в жилом комплексе экономкласса порой приходится платить больше, чем за такую же, но в доме комфорт-класса.

Сумма услуг ЖКХ складывается из:

  • жилищных услуг, которые начисляются по городским тарифам
  • коммунальных услуг на общедомовые нужды (вода, электричество, отопление), которые начисляются по общедомовым приборам учета пропорционально площади помещения
  • оплаты индивидуального потребления холодного и горячего водоснабжения электричества по индивидуальным приборам учета (счетчикам по городским тарифам исходя из фактического потребления)

Эконом — не эконом

Норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с «Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации.

Казалось бы, выставленные счета во всех новостройках Петербурга особенно разниться не должны. Но иногда «платежки» в разных новостройках заметно различаются. Например, как сообщили дольщики одного из первых построенных домов проекта ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово, застройщик «Отделстрой»), в феврале за «двушку площадью 54 кв. м они платили 4,5 тыс. рублей. А за март — 5,75 тыс. рублей. Секретарь в УК «Наш дом», обслуживающей первые построенные дома данного комплекса после вопроса о причине повышения тарифа предлагает перезвонить по номеру телефона, который отвечает либо короткими гудками, либо выдает сигнал приема факса.

По мнению дольщиков, столь ощутимое повышение произошло из-за того, что построенная застройщиком котельная была передана сторонней организации, которая, разумеется, нацелена на получение прибыли.

Заметим, что квартиры в зданиях «Нового Оккервиля» позиционируются в сегменте эконом-класса».

Теперь посмотрим на «комфорт». Для примера возьмем комплекс с достаточно дорогим предложением — ЖК «Триумф Парк». Это тоже здания из сегмента «масс-маркет», но строятся в престижном Московском районе. Кроме того, комплекс заявлен как «эко-проект», что означает: в числе всех стандартных опций предусмотрена инженерия, позволяющая экономить энергоресурсы.

В итоге, по словам директора по маркетингу Mirland Development Corporation (застройщик) Елены Валуевой, одни дома потребляют больше ресурсов, другие меньше. Соответственно, и начисление квартплаты разное.

В «Триумф Парке» жилец платит от 23 рублей за кв. м летом, до 45 рублей за кв. м в отопительный период. Здесь важно обратить внимание на предлог «от». Все дело в индивидуальном потреблении услуг ЖКХ. При наиболее экономном расходовании ресурсов жилец истратит на 54 кв. м менее 1300 рублей летом или около 2450 зимой. Однако, если жилец бесконечно льет воду или надолго открывает окна в зимнее время, то ему в почтовый ящик упадет квитанция с требованием уплаты гораздо большей суммы.

Дополнительные опции

Выше речь шла об услугах, без которых не обойтись при всем желании. А существуют услуги, без которых вполне можно существовать, просто с меньшим комфортом. Они в большей степени и являются причиной разницы в эксплуатационных платежах. В теории домофоны, охрана, консьерж, камеры наблюдения, дополнительное озеленение, строительство детской площадки, — все это услуги, которые вам никто не имеет права навязывать.

Так и есть. «Апгрейд» дома и придомовой территории для каждого жильца необязателен, но если ТСЖ создано застройщиком (а именно так чаще всего и бывает), то среди дополнительных услуг, увеличивающих ежемесячную плату, может оказаться все, что угодно. В том числе и то, что не кажется необходимым.

Против этого можно протестовать, обращаясь в правление ТСЖ, но, как показывает практика, добиться изменений сложно. Остается один выход — обращение в суд. Судья прочтет тексты ст. 154 ЖК РФ (структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги) и 157 ЖК РФ (о нормативах потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ). Также рассмотрит тексты договоров о дополнительных услугах между ТСЖ и УК. И, в лучшем случае, вынесет решение о понижении ежемесячной платы. А в худшем — судья примет во внимание, например, что вы пропустили собрание ТСЖ, на котором принималось решение об установке оборудования видеонаблюдения и найме группы охранников.

Смотри, что покупаешь

Спрашивается, как избежать оплаты за те услуги, которые по закону навязаны быть не могут, но УК их предоставляет? Как ни прискорбно, добиться этого чрезвычайно сложно. Поскольку, когда вы подписывали договор долевого участия, вам была доступна информация о проекте. А там и озеленение, и строительство детской площадки, и круглосуточная охрана, и прочее. В итоге, что приобрел, за то и платишь.

Что-то можно изменить, если инициировать собрание ТСЖ, где «поставить вопрос ребром». Но для положительного решения необходимы более 50% голосов членов ТСЖ, а собрать вместе столько собственников квартир в одно время и одном месте очень не просто. Вот и выходит: или смириться, или судиться. Только обходится суд не дешево. Самое малое 30 тыс. рублей придется потратить за время тяжбы. Их постепенно возместят, если вы выиграете.

Когда начинать платить?

С какого времени начинать оплачивать коммунальные услуги? Плата начинает начисляться с того момента, как покупатель и продавец подписали акт приема-передачи квартиры. Иногда застройщик прописывает в договоре долевого участия пункт, что покупатель обязуется оплачивать коммунальные услуги не с момента въезда в квартиру, а с момента подключения дома к коммуникациям. Поэтому нужно внимать изучать договор, который подписывает будущий владелец квартиры с застройщиком.

Важный момент, о котором должен знать каждый собственник нового жилья, – отсутствие регистрации права на квартиру не является поводом, чтобы не платить за коммунальные услуги. Как только произошла передача жилья покупателю, ему начинает начисляться квартирная плата.

Как не переплатить

Иногда застройщики, чтобы сэкономить свои деньги, начинают поборы с жильцов от имени своей управляющей компании. Распространенный вариант в новостройках – требование с жильцов денег на озеленение территории, покупку и установку детских площадок, благоустройство парковок. За все эти работы жильцы платить не должны. Обычно они предусмотрены проектом застройщика. Поэтому он должен сделать благоустройство придомовой территории за свой счет.

В некоторых случаях жильцам хочется сделать дополнительное озеленение своего двора, установить дополнительное освещение, архитектурные формы. Все работы сверх норматива по проекту жильцы оплачивают самостоятельно. Но все изменения должны пройти согласование в управляющей компании. Ее надо оповестить о том, что будут проводиться работы на территории, за порядком на которой ей положено следить.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Содержание жилищного фонда, а именно жилых помещений и общего имущества собственников многоквартирного дома, должны оплачивать сами собственники. Эта обязанность возлагается на них Жилищным кодексом РФ. Исключений из этого правила нет даже в отношении дольщиков.

Кому переводится оплата услуг по содержанию жилищного фонда, зависит от того, кто указан в платежных квитанциях в качестве получателя платежа.

Что же касается вопроса о том, законно ли Вам в платежку весь перечень услуг, то для точного ответа на него нужна конкретика: с какими конкретно услугами Вы не согласны.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Качество строительства – залог экономии на ремонте

Чтобы в будущем не переплачивать за ремонт, не исправлять недочеты строителей, при покупке квартиры в новостройке эксперты рекомендуют учитывать то, как построен дом.

«Подавляющее большинство квартир в новостройках сдаются в состоянии «от строителей», что, с одной стороны, добавляет затрат на ремонт, а с другой стороны позволяет рассмотреть «скелет» дома. В первую очередь следует оценить дом со стороны – трещину в монолите или следы локального ремонта достаточно легко заметить, и это уже повод задать первые неудобные вопросы отделу продаж», – говорит Роман Герасимчук, директор компании City Development Solutions.

Эксперт советует, также обратить внимание на качество строительных и отделочных работ в местах общего пользования – их состояние не только влияет на ваш комфорт, но и может заметно повлиять на ликвидность квартиры.

«Внутри квартиры, если вы рассматриваете квартиру без отделки, стоит уделить внимание качеству окон и их установки (даже в престижных комплексах жильцам иногда приходилось менять их полностью). Второе «узкое» место – материал и состояние труб стояка: если что-то не так, в лучшем случае вам придется коллегиально с другими жильцами менять стояки, в худшем – может пострадать только что сделанный ремонт», – говорит он.

Статья по теме: Ремонт квартиры с нуля: сделать дизайн квартиры в Киеве самостоятельно или лучше нанять архитектора?

Обязательно проверьте качество вытяжки в ванной и на кухне – достаточно будет поднести к вентиляционному отверстию зажигалку и проверить, есть ли тяга. Уделите внимание радиаторам отопления и всем соединениям – в случае низкого качества или поломок застройщик обязан их заменить.

Если квартира «под чистовую отделку», стоит простучать и проверить на прочность штукатурку и стяжку – устранение ошибок строителей стоит дорого, лучше, если это будет сделано не за ваш счет.

«Лучшее, что вы можете сделать для собственного спокойствия – взять на просмотр проверенного строителя, а лучше того, кто и будет делать вам ремонт. Он уж точно задаст все неудобные, но нужные вопросы», – советует Роман Герасимчук.

При этом, по словам экспертов, в разных классах недвижимости – разное качество работы строителей. Поэтому более тщательно нужно проверять, как построен дом эконом-класса.

«Чем выше класс строящегося объекта, тем качественнее строительные и отделочные материалы. Сегодня все многоэтажные дома строятся по монолитно-каркасной технологии и будет лучше, если в закладке стен будет использоваться красный керамический кирпич, а в качестве утепления – огнестойкие минераловатные плиты, а не воспламеняющийся пенопласт, фасады зачастую вентилируемые навесные. Заявленному классу должны соответствовать и высота потолков в квартире, и внутренняя инфраструктура комплекса», – говорит Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development.

Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group рекомендует обратить внимание и на производителя устанавливаемых лифтов и другого важного оборудования – вплоть до домофонов.

Какой этаж лучше для квартиры в новостройке

При выборе квартиры в новостройке уделите внимание этажности и оцените будущий вид из окна

По словам экспертов, выбор этажа, как и расположения квартиры в новостройке – дело вкуса.

«На сегодняшний день практически во всех строящихся ЖК первые этажи предусмотрены под объекты будущей инфраструктуры ЖК. Отчасти это произошло из-за низкой ликвидности квартир на первом и втором этажах. Кроме этого, будущим жителям потребуются некие «сервисы», которые сделают проживание в доме более комфортным. Начиная с третьего по последний этаж любая квартира найдет своего покупателя. Все зависит от предпочтений самого покупателя: кто-то хочет жить «поближе к земле», кто-то наоборот – мечтает из своих окон видеть густую полоску леса и ярко-розовый закат. Кто-то хочет жить в тени, а кто-то на солнечной стороне, это вопрос скорее эстетический, выработанных привычек, и убеждений», – говорит Владислав Кононов.

Статья по теме: Рассрочка от застройщика на квартиру в новостройке: выгода или кабала?

Но есть несколько рекомендаций, которые помогут выбрать более комфортный вариант.

«Золотой серединой» считаются квартиры, расположенные с пятого по восьмой, иногда двенадцатый этаж. Причин приводится достаточно много факторов: видовые характеристики, наличие или отсутствие проезжей части или, наоборот, зеленых насаждений под окнами, возможные проблемы с лифтом и даже стоимость поднятия строительных материалов на этаж, если лифт по каким-либо причинам не доступен. В некоторых объектах на высоких этажах можно столкнуться с проблемой недостаточного давления в водопроводных трубах, хотя подобные проблемы должны устраняться застройщиком. С точки зрения ликвидности лучше придерживаться указанных этажей – спрос на них всегда будет несколько выше, чем на самые нижние и самые верхние этажи», – утверждает Роман Герасимчук.

Коммунальные платежи в новостройках не должны стать сюрпризом

Покупка квартиры в новостройке – ответственный шаг и кроме прочих характеристик дома и квартиры стоит узнать о том, сколько придется платить за коммунальные услуги. В некоторых дома содержание придомовой территории стоит дорого, и платежи жильцов могут достигать тысячи и больше гривен.

Поэтому поинтересуйтесь о том, сколько примерно будет стоить содержание квартиры.

«Самый простой путь – это запросить такую информацию в отделе продаж выбранного ЖК. Если застройщик, используя при строительстве определенные энергосберегающие технологии, делает на этом особый акцент, например, в рекламных сообщениях, то покупатель получит максимум информации с четкими расчетами по возможной экономии на отоплении, воде, электроэнергии и пр. Также подобную информацию можно запросить в обслуживающей компании, на балансе которой будет находиться дом», – советует Кононов.

Статья по теме: Как экономить на коммунальных услугах в 2019 году: практические советы

Платежи также зависят от того, будет дом подключен к городским коммуникациям или нет. При наличии собственной котельной в отопительный сезон платежи будут значительно меньше, так как температура в квартирах регулируется в зависимости от температуры воздуха за окном.

«Также важно наличие индивидуальных счетчиков тепла или возможность их установки, датчиков движения в местах общего пользования для экономии электроэнергии. Уже на этапе строительства застройщик понимает, кто будет в дальнейшем эксплуатировать здание, поэтому тарифы за базовые коммунальные платежи будут также понятны», – говорит Марина Кравченко.

Наиболее рентабельные квартиры в новостройках Киева

Рентабельность или возможность при необходимости быстро и выгодно продать квартиру в новостройке Киева зависит в первую очередь от характеристик самого дома.

Статья по теме: Рост цен на квартиры в новостройках Киева: выборы и новые стройнормы – что больше повлияет?

«Рентабельные те, которые имеют удачное месторасположение, развитую инфраструктуру и близость к станции метро. Наибольшим спросом пользуются 1-2 комнатные квартиры с функциональной планировкой, без лишних квадратных метров. Стоит обратить внимание на наличие собственного паркинга, придомовую территорию, детские площадки», – говорит Марина Кравченко.

Разрешительная документация при покупке квартиры в новостройке

Покупая квартиру в новом доме, особенно на стадии строительства, стоит тщательно изучить разрешительную документацию, проверить активность на строительной площадке, нет ли судебных разбирательств по выбранному объекту, изучить репутацию застройщика.

«Если речь не идет о юридической стороне вопроса, насторожить должно низкое качество общестроительных работ, следы локального ремонта, трещины и смещения в стенах или монолитных пилонах и колоннах. Ну и конечно излишне низкая стоимость квадратного метра жилья: скидки не появляются на пустом месте, если цена излишне привлекательна, значит следует поискать серьезные недостатки в рассматриваемом комплексе», – говорит Роман Герасимчук.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Также стоит повременить с покупкой, если застройщик предлагает купить квартиру по нетрадиционной схеме. Это, по словам Владимира Копотя, основателя компании Monitor.Estate, может быть запутанная схема приобретения с привлечением многочисленных субъектов строительства, а также предложения купить квартиру за наличные деньги.

Эксперт рекомендует проверить документацию, на основании которой ведется строительство.

Земельный участок и документы на него

Самый важный момент, на который стоит обратить внимание, это вопрос с землей. Является ли участок во владении на правах частной собственности или во временном пользовании (аренда). Исходя из права владения или пользования, у застройщика могут быть следующие документы:

  • акт о праве собственности на земельный участок;
  • договор аренды земельного участка;
  • договор о праве постоянного пользования земельным участком;
  • договор суперфиций.

Целевое значение земельного участка

Бывает такое, что целевое назначение участка определено как под строительство, а по факту участок находиться в пределах зеленой зоны, где строительство без согласования градостроительной документации и детального плана территории запрещено. Поэтому нелишним будет ознакомиться с планом застройки района, в котором находится земельный участок

Наличие разрешения на строительные работы и лицензия на осуществления строительной деятельности у подрядчика

Обращаем внимание, что декларация на подготовительные работы не является разрешающим документов. Без наличия разрешения застройщик не имеет право строить, рекламировать и продавать квадратные метры.

«Я бы еще рекомендовал посмотреть историю судебных решений. По ней можно проверить статус участников, претензии к земле у третьих лиц и иски других жильцов по этому объекту», – добавляет Владимир Копотя.

Жить по-новому

Строительные компании уже уловили тренд и начинают конкурировать между собой параметрами энергоэффективности жилья. К примеру, в компании «Интергал-Буд» на строящихся объектах устанавливают стеклопакеты, заполненные аргоном, которые в среднем на 40–50% теплее стандартных. В Харькове специалисты строительной компании ОДО «Жилстрой-2» разработали и запатентовали несколько новых энергосберегающих технологий возведения стен из современных теплоизоляционных и облицовочных материалов, а в одном из проектов ЖСК «Новый дом» предусмотрели установку на крыше солнечных панелей. Группа DIM, по информации начальника отдела маркетинга этой компании Кирилла Верещагина, скоро начнёт строительство жилого дома с энергоэффективностью класса «А». При строительстве этого объекта застройщик обещает применить технологии и материалы, минимизирующие потребление энергии и потери тепла. Например, фасад будет утеплён слоем минеральной ваты толщиной 160 мм, тогда как в большинстве элитных домов подобный показатель не превышает 150 мм.

Но технологии, которые выглядят прогрессивными для украинского рынка, в развитых странах уже успели стать вчерашним днём. «Мы действительно находимся в «каменном веке» — пытаемся экономить энергоресурсы. Для нас предел мечтаний — это качественно утеплённые фасад, кровля, подвал, терморегуляторы на приборах отопления и индивидуальные счётчики учёта на все виды коммунальных услуг», — утверждает директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. Тогда как в развитых странах, по её словам, уже получили распространение «пассивные» или «нулевые» дома, расходующие до 15% от обычных объёмов потребления энергии, и «активные» дома с положительным энергобалансом. В таких домах продумывается каждый элемент архитектуры: от размеров, формы и выступающих элементов до количества окон и расположения комнат относительно движения солнца. Оптимизация энергозатрат во многом производится за счёт IT-решений. В «нулевых» домах, кроме сетевой энергии, используется один или несколько альтернативных источников: ветрогенераторы, солнечные панели, теплонасосы, твердотопливные котлы. А «активные» дома оборудуются системами, утилизирующими и пускающими в повторный оборот тепловую энергию, за счёт чего сводятся на нет практически все внешние энергопотери. Такие дома оснащаются несколькими источниками возобновляемой альтернативной энергии, а избыток электроэнергии, который при этом вырабатывается, расходуется на обеспечение хозяйственных построек или продаётся в общую энергосистему.

Украинские застройщики к таким инновациям в сфере энергоэффективности пока не готовы. Ведь строительство жилья в соответствии даже с базовыми современными требованиями по энергоэффективности на 18–22% дороже, чем постройка образца 1980–1990-х годов. Большинство застройщиков ради снижения себестоимости и конечной цены готовы предоставлять покупателям лишь необходимый минимум. «В ближайшей перспективе инновационные технологии, обеспечивающие высокий класс энергоэффективности, будут реализовываться в сегментах «бизнес» и «премиум», где покупатели более требовательны к качественным параметрам жилья», — говорит Виктория Рыльцева. По её мнению, внедрение таких инноваций в сегменте экономкласса, где в 2015–2016 годы спрос превышает предложение, возможны только в том случае, если для подавляющего большинства покупателей будет важна не только цена квартиры на момент приобретения, но и стоимость её содержания в будущем.