Сегодня, 11 января 2018 года вступает в силу основная масса изменений, внесенных в федеральное законодательство, в том числе и в Жилищный кодекс РФ федеральным законом от 31.12.2017 г. № 485-ФЗ.
Мы подготовили детальный обзор данный изменений.
Расширили сферу полномочий жилищной инспекции по проведению проверок
Государственной жилищной инспекции добавили полномочий. Теперь, в совокупности, она имеет право проверять соблюдение требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
А также ГЖИ теперь вправе проводить проверки нарушений требований по размещению информации в ГИС ЖКХ органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами.
К основаниям для проведения внеплановой проверки жилищной инспекцией теперь добавились: выявление в ГИС ЖКХ фактов нарушений, а также проверка может проводится по приказу главного жилищного инспектора РФ (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).
Напоминаем, что государственный жилищный контроль не действует в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление.
А вот в сфере лицензионного контроля произошли куда более существенные изменения.
Изменения в лицензировании управляющих компаний
Лицензия управляющей компании теперь предоставляется на срок в пять лет, и действует она только на территории того субъекта Российской федерации, в котором она была выдана (ч. 4 ст. 192. ЖК РФ).
Порядок продления срока лицензии позже будет установлен отдельным постановлением Правительства РФ. Вероятней всего каждую УК ждет переэкзаменовка раз в пять лет.
Для управляющих компаний, которые имеют лицензию уже сейчас, срок действия лицензии считается с даты вступления в силу данных изменений, то есть с 11 января 2018 г. А это значит, что массовой переэкзаменовки управляющих компаний нам не стоит ждать ранее 2023 года.
На федеральном законодательном уровне решили запретить создание УК-клонов. Теперь не выдадут лицензию или могут лишить лицензии управляющую компанию, наименование которой очень сильно (до степени смешения) совпадает с названием другой управляющей компании, получившей лицензию ранее (ч. 1.1 ст. 193 ЖК РФ).
Но лишат лицензии УК-клоны не сразу же. Для управляющих компаний, имеющих лицензию на момент принятия закона и чье название подозрительно сильно похоже на название другой управляющей компании, дали шесть месяцев для устранения такого нарушения и приведения учредительных документов в порядок (ч. 8 ст. 5 Федерального закона от 31.12.2018 № 485-фз).
Сведения, содержащиеся в реестрах лицензий, теперь подлежат размещению не на сайтах органов государственного жилищного надзора каждого региона, а централизованно в ГИС ЖКХ (ч. 4 ст. 195 ЖК РФ).
А основанием для проведения неплановой проверки УК, в рамках лицензионного контроля теперь также может стать приказ главного жилищного инспектора Российской федерации (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ и ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).
Теперь немного о том, как УК могут лишиться права управления домом при невыполнении предписания ГЖИ
Если, в течение двенадцати месяцев с даты выдачи предписания от жилинспекции, судом два или более раз было назначено административное наказание за неисполнение данного предписания, дом исключается из лицензии такой УК (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ). При этом для этого не требуется отдельного решения суда и такое действие производится исключительно на усмотрение контролирующего органа.
Если же жилинспекция выпишет предписание о устранении нарушений лицензионных требований, перечисленных в п.1 — 5 ч.1 ст. 193 ЖК РФ, и в течение двенадцати месяцев это предписание не будет исполнено, из лицензии такой УК могут быть исключены все дома (ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ) также по усмотрению жилинспекторов.
При этом стоит помнить, что, если было принято решение об исключении многоквартирного дома из лицензии УК, собственники квартир в данном доме вправе принять на общем собрании решение о том, чтобы все-таки остаться в обслуживании у данной управляющей организации (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ – и это не нововведение, это старая норма, приведенная здесь для справки).
Также, если в течение двенадцати месяцев с того момента как УК будет назначено административное наказание за грубое нарушение лицензионных требований, она опять совершит грубое нарушение лицензионных требований, из ее лицензии также могут быть исключены все многоквартирные дома (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).
При этом перечень таких грубых нарушений лицензионных требований должно будет утвердить Правительство РФ (ч. 2 ст. 193 ЖК РФ).
Соответственно описанная выше норма о грубых нарушениях лицензионных требований (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ и ч. 2 ст. 193 ЖК РФ) вступит в силу в течение 10 дней с момента, когда Правительство РФ утвердит этот самый перечень грубых нарушений лицензионных требований.
Если же в течение двенадцати месяцев управляющей компании три и более раз будут назначены административные наказания за воспрепятствование жилищному надзору при проведении проверок или за уклонение от таких проверок (КоАП РФ Статья 19.4.1.), из лицензии этой УК могут быть исключены все дома, в отношении которых она препятствовала проведению проверок (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ).
Если вступило в силу решение о признании УК банкротом, из лицензии такой УК по решению жилинспекции исключаются все многоквартирные дома (ч. 5.4 ст. 198 ЖК РФ). Логичная норма, но процесс банкротства управляющих компаний можно было бы проработать гораздо детальнее.
При этом, если дом исключили из лицензии УК, но новая управляющая организация для данного дома не определена, УК обязана продолжить обслуживание данного дома, до того момента как домом начнет управлять новая управляющая организация (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ, ч.3 ст. 200 ЖК РФ).
Если управляющая компания более чем 6 месяцев не управляет ни одним домом, то теперь она также лишается лицензии на право управления домами (ч. 2 ст. 199 ЖК РФ).
Если управляющую компанию лишили лицензии или из ее лицензии исключили дом, то она также обязана в течение 3-х рабочих дней с момента определения новых управляющих организаций для тех домов, которыми она управляла, передать этим управляющим организациям все документы, ключи, электронные коды доступа и оборудование от этих домов (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).
И кстати, про смену управляющей организации
При прекращении управления многоквартирным домом, в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников об изменении способа управления или выборе новой управляющей организации, старая управляющая организация обязана передать техническую документацию на этот дом и иные связанные с управлением им документы, ключи от помещений, электронные коды доступа, специализированное оборудование лицу, взявшему на себя обязательства по управлению данным многоквартирным домом (ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ и ч. 10 ст. 142 ЖК РФ).
Для всех управляющих организаций закрепили в законе итак фактически существующую обязанность заключать договоры поставки ресурсов, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).
Узаконили временные управляющие компании. Теперь, если жители не выбрали способ управления и управляющую компанию, или конкурс по выбору такой управляющей компании был признана несостоявшимся, органы местного самоуправления смогут назначать такому дому временную управляющую компанию, имеющую лицензию, работать которая будет до тех пор, пока собственники сами не выберут управляющую организацию или не будет проведен конкурс, но на срок не более одного года. Порядок выбора такой временной организации будет определен соответствующим постановлением Правительства РФ, которое должно выйти в 2018 году (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ). Эта норма вступает в силу с 1 января 2019 года.
Убраны разночтения, касающиеся той даты, с которой новая УК должна приступить к своим обязанностям. Теперь в ЖК РФ однозначно закреплено, что новая УК обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий, то есть с момента включения данного дома в лицензию новой УК (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Если УК расторгает договор управления многоквартирным домом, например, в случае, когда жители выбрали другую УК, эта «старая» управляющая компания обязана в течение пяти рабочих дней разместить информацию о прекращении управления таким домом в ГИС ЖКХ и направить в жилищную инспекцию (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
При этом, если управляющая компания такого не сделает, тогда жилинспекция самостоятельно проводит неплановую проверку, по итогам которой должна исключить сведения о данном доме из лицензии такой УК. Основанием для проведения такой проверки будет заявление от новой УК, о том, что она заключила договор управления данным домом (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ).
И при этом же, если после того как жители поменяли управляющую организацию, судом было установлено, что соответствующее решение общего собрания неправомочно, например, это решение было принято с грубыми нарушениями закона, или фактически не было принято, жилищная инспекция (орган лицензионного контроля) вносит повторные изменения в реестр лицензий не ранее вступления в силе данного решения суда (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ).
То есть, если вы переизбрали УК, но решение собрания было принято с нарушениями и затем отменено судом, то в этом случае «новая» УК все-таки поуправляет вашим домом до момента вынесения соответствующего решения суда.
Пришло время поверки или замены электросчетчика – как и что делать?
Вслед за «умными» городами, домами, автомобилями и прочими интеллектуальными системами в наши квартиры уже в следующем году обещают прийти умные электросчетчики. Но, независимо от «уровня разумности» измерительных приборов, желающих погреть на них руки – хоть отбавляй. Попробуем разобраться.
Как живешь ты, общий дом?
Какое имущество считается общедомовым и кто за него в ответе
Каждый месяц жильцам приходят квитанции по квартплате, в которых отдельной строкой предусмотрены расходы на содержание общедомового имущества. Что это за имущество и почему за него нужно платить, «Берег» разбирался с руководителем Воронежского городского центра «ЖКХ Контроль» Ольгой Фроловой.
Про дела житейские и судебные
Когда потребитель некачественных услуг ЖКХ может рассчитывать на возмещение ущерба
К сожалению, никто не застрахован от житейских неприятностей, которые затем выливаются в крупные затраты. Падение дерева на припаркованное авто, прорыв трубы отопления – как вести себя потребителю в этих случаях, чтобы не расплачиваться за все это из собственного кармана, рассказывает руководитель Воронежского городского центра «ЖКХ Контроль» Ольга Фролова.
Вчера в Воронеже завершили ликвидацию последствий крупной коммунальной аварии
В среду около 11 часов утра вследствие порыва на водоводе у дома 1а по улице Антонова-Овсеенко было нарушено водоснабжение в 138 домах, в которых проживает около 50 тысяч жителей Северного микрорайона.
Беспримерная эпопея российской дачной амнистии завершилась. Что дальше?
До сих пор эта льгота шла в неизменном комплекте весенних «подарков» от государства: бесплатная приватизация плюс дачная амнистия. И имела заметную политическую составляющую, здорово помогающую в начале очередного политического сезона.
Воронежские «фазенды» – между законом и пунктами приема металла
Многих воронежских дачников весной наверняка ждет неприятный сюрприз. Их домики, пережившие зиму и сугробы в глубоком одиночестве, прессуют и сверху, и снизу.
В Росреестре ожидают увеличения количества кадастровых споров
Регистрация прав на недвижимость и полная остановка работы ФГИС ЕГРН из-за аварии, нарушение земельного законодательства, переоценка кадастровой стоимости объектов – об этом шел разговор на пресс-конференции руководителя управления Росреестра по Воронежской области Елены Перегудовой.
Круговорот мусора в городе
Что нового предложит воронежцам реформа утилизации ТКО?
Горожане на днях начали получать квитанции с обновленной строкой за вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО) – в соответствии с мусорной реформой. Кого-то суммы в жировках порадовали, а кого-то заставили задуматься. Новая система расчетов за вывоз ТКО – всего лишь первый шаг в нашумевшей реформе. Впереди – переход на раздельный сбор мусора. Насколько мы к нему готовы?
Власти объяснили порядок начисления платы за вывоз мусора в МКД и частном секторе
В квитанциях, которые получат жители многоквартирных воронежских домов в феврале, отдельной строкой будет прописана оплата вывоза твердых коммунальных отходов. При этом увеличение платы за эту услугу составит в большинстве случаев 4-5%. Об этом на брифинге сообщила глава областного департамента ЖКХ и энергетики Галина Смирнова. Впрочем, у некоторых плата вырастет и на 12% – там, где она до сих пор была неоправданно низкой.
В выходные в Воронеже прошла массовая «зачистка крыш»
В минувшие выходные управляющие компании Воронежа, привлекая спецтехнику и альпинистов, провели массовую очистку крыш от снега, наледи и сосулек. Контролировали работы специалисты администрации Воронежа.
Работа председателя ТСЖ и форма подведения ее итогов за год
В первую очередь, стоит отметить, что сам председатель и все члены ТСЖ, должны четко следовать законодательству РФ и Уставу, который имеется в ТСЖ.
Основными обязательствами, на основании которых потом делается ежегодный отчет председателя ТСЖ, являются:
-
осуществлять контроль за всеми выплатами членами ТСЖ; - составлять бюджет ТСЖ на следующий год, а потом четко следовать этому плану;
- принимать решения на счет ремонта общего имущества;
- принимать и увольнять сотрудников;
- следить за правильностью списков членов ТСЖ;
- вести бухгалтерские отчеты;
- проводить собрания;
- выполнять все обязанности, которые дополнительно имеются в уставе ТСЖ.
Очень важно, чтобы председатель проводил не только один годовой отчет, но и на протяжении всего года отчитывался перед жильцами на общих собраниях.
Председатель за год должен предоставить такие отчеты:
- Отчет о составе ТСЖ, в котором обязательно должны указываться все фамилии и номера квартир, чтобы можно было обратиться к ним по вопросам.
- Отчет о работе всех членов ТСЖ. Председатель должен указать все работы, которые выполнялись в течение года, какие финансы на это все ушли. То есть в этом отчете должно быть указано абсолютно все, что было сделано за год, например, побелка потолка, покраска забора и другое.
- Отчет о ЧП и авариях, которые произошли в течение года и какие средства были выделены на их ликвидацию.
-
Отчет о расходе в бюджете, председатель должен полностью рассказать обо всех поступлениях, которые были в течение года и обо всех расходах. - Отчет о проверках государственных организаций, которые представлены ревизионными комиссиями. Председатель должен рассказать, какой итог имели эти проверки, и предоставить соответствующие акты.
- Отчет о договорах ТСЖ. Председатель должен подробно рассказать, сколько новых договоров было заключено и сколько было разорвано и сказать о причинах разрыва. Чаще всего причинами разрыва становиться переезд жильцов.
- Отчет о порче общего имущества самими собственниками. Если такие ущербы нанесены были, то председатель должен будет указать, на какую сумму был нанесен урон, а также четко расписать каким образом этот урон был ликвидирован.
Заявление на председателя ТСЖ в ОБЭП
Жилищная инспекция в основном проверяет товарищество на предмет исполнения обязанностей. Однако, когда имеются подозрения о хищениях и присвоениях со стороны руководства товарищества необходимо обратиться в ОБЭП. Этот специальный отдел полиции осуществит проверку бухгалтерской документации, приходные и расходные ордера и т.д.
Заявление должно иметь такую же форму, как и жалоба. В нем необходимо указать не только подозрения, но и фактические данные, доказывающие факт экономического преступления. Но в любом случае сотрудники ОБЭП обязаны провести проверку, как ответную меру на заявление жильцов.
Также можно позвонить на горячую линию этого отделения.
При составлении заявления необходимо избегать голословных обвинений во избежание исков со стороны председателя и членов правления, а также обвинения в клевете.
Проверка проводится в течении 10 дней и по ее результатам ОБЭП либо возбуждает на председателя уголовное дело, либо отказывает в этом, о чем письменно сообщается заявителю.
Содержатель счёта на капремонт обязан отчитываться Жилищной инспекции
Обладатель счёта, предназначенного для накоплений и расхода средств, для проведения Товариществом капитального ремонта, должен представить отчёт, в установленной форме (ст. 172 ЖК РФ). В нём указывается объём внесенных средств и их остаток на определённый период. Образование такого специального фонда – это выбор, который принимают собственники жилья Товарищества. Наличие вышеописанного счёта не является обязательным актом.
Видео: Обязательные отчеты товарищества собственников жилья
В репортаже рассказывается, как законодательно контролируется прозрачность деятельности любого ТСЖ.
Разъясняется, с какой информацией о текущей деятельности ТСЖ жители многокваритрных домов имеют право беспрепятственно ознакомиться, показывается какими способами это можно сделать на практике.
Смена управляющей организации, не связанная с лицензированием
Если собственники приняли на общем собрании решение о выборе способа управления жилищно-строительным кооперативом, то в течении пяти дней с даты регистрации этого кооператива они должны уведомить об этом факте жилищную инспекцию. Точно также в течение пяти дней они обязаны уведомить жилинспекцию, в случае если они меняют управление жилищным кооперативом на другой способ управления многоквартирным домом (п.6 – 7 ст. 110 ЖК РФ).
Аналогично, в течение пяти дней передаются в жилинспекцию сведения в тех случаях, когда было зарегистрировано новое товарищество собственников жилья или же наоборот, оно прекратило свою работу (ч. 7 – 8 ст. 135 ЖК РФ).
Эти два положения вступают в силу с 30 июня 2018 года.
Новшества при проведении общих собраний собственников многоквартирных домов
Согласно новым изменениям, если совет многоквартирного дома не был переизбран по завершению срока его полномочий, его полномочия продлеваются повторно на тот же срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
Также теперь человек, принявший от застройщика квартиру по акту приема-передачи, но не успевший оформить право собственности на эту квартиру имеет право участвовать в общих собраниях собственников, на таких-же правах, что и собственники жилых помещений. Действует это право в течение года со дня выдачи разрешения на введение такого дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Ранее по этому поводу сложилась достаточно противоречивая судебная практика, когда одни суды считали, что лицо принявшее от застройщика помещение не имеет права участвовать в общих собраниях собственников, а другие суды считали, что имеет.
Уже не надо тратить деньги на получение реестра собственников при проведении собраний
Теперь управляющие компании, ТСЖ или ЖСК обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий все реквизиты каждого собственника, необходимые для проведения общего собрания собственников. Такой реестр они должны дать каждому собственнику, обратившемуся с письменным заявлением, в случае если этот реестр необходим ему для проведения общего собрания собственников (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
При этом, для передачи этого реестра одному из собственников, согласие на передачу персональных данных от остальных собственников не требуется.
Оригинал протокола собрания собственников теперь надо отдавать в УК
Также появилось и существенное изменение в отношении документов общих собраний собственников. Теперь подлинники решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, после проведения общего собрания в обязательном порядке передаются в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после подведения итогов собрания, и затем уже в течение пяти дней после их получения управляющей организацией, она передает их в орган государственного жилищного надзора (ч. 1 и ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ), где они и будут храниться.
При этом в месте определенно решением данного собрания теперь хранятся только копии протоколов общих собраний и решений собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).
Причины жалоб на ТСЖ
Вызвать недовольство жильцов можно по многим причинам. Но не каждое недовольство становиться поводом для подачи жалобы.
Вот некоторые, самые распространенные причины, по которым жильцы жалуются на деятельность ТСЖ:
- высокие тарифы на коммунальные услуги;
- нарушение или игнорирование правил управления домами, которые устанавливаются на общем собрании жильцов;
- использование со стороны руководства общего имущества в личных интересах;
- переложение долгов одних жильцов на других;
- когда товарищество не выполняет свои обязанности;
- оспаривание протокола общего собрания собственников;
- обжалование решения ТСЖ противоречащего закону.
Органы, контролирующие деятельность ТСЖ
О любой из указанных причин люди имеют право направить жалобу в государственные органы. Но конкретно куда жаловаться на ТСЖ?
Деятельность ТСЖ контролируется:
- роспотребнадзором;
- государственной инспекцией по жилищным вопросам;
- органами прокуратуры.
К тому же, каждый житель с претензией может пожаловаться в суд в целях защиты своих законных прав и интересов. Исковое заявление на ТСЖ подается непосредственно самими жильцами либо через прокуратуру.
Но не стоит спешить этого делать. Есть способ решит все, не обращаясь в государственные структуры. Грамотно разобраться в ситуации поможет опытный юрист.
Чем занимается счетная комиссия?
Если устав это предусматривает, то при жилищном товариществе можно образовывать специальную комиссию по подсчету голосов. Она считает голоса и утверждает результаты собраний.
Ее активность приходится исключительно на время голосования жильцов по вопросам, касающихся управления общим имуществом. Если решено провести заочное голосование, то именно члены этой комиссии ходят по квартирам и проводят опрос.
Проверку товарищества жильцов можно осуществить как самостоятельно, так и с помощью компетентных органов. Аудит является особой экспертизой, выявляющей нечестность при ведении хозяйственной деятельности.
Счетная комиссия – это орган, занимающийся подсчетом голосов на собраниях товарищества.
Возможные последствия подачи жалобы на ТСЖ
Неправильно оформленная жалоба на ТСЖ будет сразу возвращена заявителю. Но в случае рассмотрения дела процесс может закончиться проведением проверки по факту нарушения ЖК РФ, ГК РФ, СанПиН, устава организации и других нормативно-правовых актов. Возможны разные исходы событий:
- Если выявленные нарушения окажутся несущественными и легкоустранимыми, контролирующая инстанция обяжет ТСЖ ликвидировать неполадки в кратчайшие сроки.
- Если нарушения будут существенными, ТСЖ обяжут устранить их и привлекут к административной ответственности.
- Если окажется, что деятельность организации противоречит правам человека и нарушает закон, дело будет передано в суд.
В ходе судебного разбирательства истец может рассчитывать на возмещение убытков и компенсацию морального вреда. Точный исход дела зависит от конкретных обстоятельств.
Виды проверки деятельности ТСЖ
К сведению
ТСЖ – организация многофункциональная. На сегодняшний день товарищество ведет 2 направления деятельности – хозяйственную и финансовую. Цель проведения проверки ТСЖ заключается в выявлении соответствия выполнения всех мероприятий установленным нормативам и в определении правомерности финансовых и хозяйственных работ.
Проверка работы ТСЖ предполагает обширную классификацию. По плановости проведения она бывает:
- плановой, проводимой регулярно, в соответствии с установленным графиком (обычно периодичность составляет раз в год);
- внеплановой, осуществляемой при возникновении определенных обстоятельств.
В зависимости от лиц, проводящих проверку ТСЖ, она может классифицироваться по следующим видам:
- внутренняя – инициирована членами ТСЖ и структурами, взаимодействующими с ним;
- внешняя – проводится сторонними контролирующими организациями.
в зависимости от полноты охвата проверочные мероприятия товарищества собственников жилья могут быть следующими:
- полные: проводится ревизия всех документов, традиционно эта мера актуальна перед визитом сотрудников из важных инстанций (прокуратуры, жилищного надзора);
- частичные: включают в себя незначительную сферу (к примеру, декларации).
Внимание
Каждый вид аудиторской проверки ТСЖ имеет свои особенности и нюансы.
- Внутренняя. Регулируется нормами Жилищного кодекса РФ. Для ее осуществления происходит создание ревизионной комиссии. В рамках каждого товарищества происходит утверждение Положения, которое и определяет права с обязанностями. Цель проверки ТСЖ – оценка текущей финансово-хозяйственной работы организации и ее соответствия уставу.
- Налоговая. Невзирая на то, что ТСЖ не имеет основной цели в получении прибыли, ст. 246 НК РФ свидетельствует о том, что товарищество собственников жилья выступает в качестве налогоплательщика, поэтому обязуется заниматься ведением налоговой отчетности. Контроль инициируется налоговой службой, осуществляющей проверку правильности заполнения деклараций, ведения отчетных документов, полноту предоставления сведений по уплаченным налогам.
- Проверка ТСЖ жилищной инспекцией. Рассмотрением занимается жилищный комитет. О проведении мероприятия товарищество уведомляется заблаговременно. Ответственность за выявленные нарушения законодательной нормы предусмотрена в ст. 7.22 КОАП РФ «Нарушение норм содержания и ремонта жилого фонда» и 14.4 «Оказание некачественных услуг», п. 7 157-й ст. ЖК РФ.
- Проверка ТСЖ РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ. Защита прав потребителей в этом отношении оговаривается в ст. 4 и 29 закона о ЗПП. Поэтому в случае предоставления некачественных услуг собственники наделяются правом подачи жалобы в этот орган, который и займется проведением проверочных мероприятий в ТСЖ.
- Прокурорская проверка. Обычно данный вид мероприятий осуществляется без какого-либо специального предупреждения, чаще всего – в ходе получения жалоб со стороны жильцов на недобросовестную работу органа правления.
Необходимость контроля
ТСЖ, как и любая хозяйственная организация, через которую проходят большие суммы денег, не всегда действует в рамках закона.
Существует несколько схем мошенничества, которым часто занимаются председатели управляющих организаций.
- Самая распространенная из них – заключение фиктивного договора с субподрядчиками и вывод денег через подставные фирмы на банковские счета третьих лиц. Деньги берутся из фонда поддержки материального состояния дома, который формируют платежи жильцов.
У ТСЖ остается меньше денег, чтобы обслуживать дом и дворовую территорию. Страдают все жители дома.
- Другая схема, которую гораздо труднее заметить юридически неподготовленным жильцам – обход налогового законодательства и требований к аудиту юридических лиц.
Правоохранительные органы регистрировали случаи, когда председатели товариществ брали деньги по счетам наличными.
Сперва кажется, что в этом нет ничего плохого, так как часть денег все равно дойдет до фондов ТСЖ. Но это открывает большие возможности для отмывания денег, воровства и расценивается как незаконное уклонение от налогов.
Если ваш председатель ТСЖ решил пойти на такой шаг, незамедлительно жалуйтесь в прокуратуру.
- Помимо мошенничества и отмывания денег, возможны случаи халатного отношения руководства товарищества к своим обязанностям.
Из этого следует плохое качество оказываемых организацией услуг.
Последствия неграмотного или халатного руководства не лучше, чем от растрат: неубранный двор и подъезды, задержки по ремонтным работам, плохое освещение на территории рядом с домом.
И это тоже повод для жалобы, ведь вы имеете право на хорошее обслуживание по Закону «О защите прав потребителей».
Когда наступает процедура банкротства ТСЖ?
Банкротство представляет собой одну из форм ликвидации ТСЖ. Право на признание того факта, что товарищество не в состоянии выполнять свои непосредственные обязанности, имеется исключительно у арбитражного суда в ходе проведенного расследования. Временный управляющий анализирует финансово-хозяйственную деятельность, проводит встречи с контрагентами и определяет источник возникновения долга, а затем оформляет отчет, цель которого заключается в выявлении путей улучшения финансового положения. Основная причина наступления банкротства – долги ТСЖ перед РСО и невозможность решения проблемы своими силами и средствами.
Нюансы
- Практика показывает, что при невозможности ТСЖ рассчитаться по долгам самостоятельно, оно ликвидируется.
- Если руководитель ТСЖ нарушил меры закона, он попадает под ответственность административного и уголовного характера по ст. 160, 285, 286 УК РФ.
- Если доказать вину не удастся, товарищество понесет ответственность за счет собственного имущества, которое будет реализовано, а вырученные средства отправлены на погашение долгов.
Стоимость аудиторской проверки ТСЖ
Конкретных тарифов по стоимости аудиторских услуг ТСЖ в законодательстве и в каком-либо конкретном регламенте не установлено. Каждая ситуация подлежит индивидуальной оценке и пребывает в зависимости от сложности и объема предполагаемых мероприятий. Традиционно, как показывает практика, размерный показатель вознаграждения, которое просят аудиторы, пребывает в диапазоне от 25 до 70 тысяч рублей. Немаловажную роль при этом играет срочность осуществления мероприятий и квалификационный уровень эксперта.
Жалоба в государственные органы
В государственные органы написать жалобу нужно также в двух экземплярах, с той же целью. А еще лучше подать жалобу через почту или портал электронного правительства в интернете онлайн. Но нужно особое внимание уделить форме и содержанию составляемой жалоба на ТСЖ о безответсвенности.
В жалобе необходимо указать:
- Наименование государственного органа, в который направляется жалоба. В данном случае это роспотребнадзор, жилищная инспекция либо прокуратура. Необходимо указать региональное подразделение.
- Личные данные обращающегося лица. В них входят Ф.И.О., адрес проживания и номер контактного телефона.
- Далее описывается сложившаяся ситуация и характер проблемы. Также необходимо указать результат обращения к руководству товарищества, если таковое имело место.
- Требование, которое обращающееся лицо предъявляет в отношении ТСЖ.
- Ожидаемые действия от государственного органа (проведение проверки и т.д.).
- Список прилагаемых документов.
- Дата и подпись.
В перечень документов, которые прилагаются к жалобе, могут быть включены:
- копия паспорта обращающегося лица;
- копия обращения в руководство товарищества;
- фото и видео доказательства, которые подтверждают наличие проблемы или вину руководства.
Никакая пошлина при этом не оплачивается.
Кто может пожаловаться на товарищество собственников жилья?
Написать заявление-жалобу могут члены товарищества, недовольные качеством работы организации. Если жильцы обнаружили неправомерные действия, фальсификацию документов, нарушения порядка организации общих собраний и прочие свидетельства непрофессионализма членов правления, они могут подать жалобу на ТСЖ в контролирующие органы. Единственным условием для подачи заявления является возраст заявителя – он должен быть больше восемнадцати лет.
Виды отчетности по ТСЖ
На сегодняшний день не установлено единой отчётной формы (правовые акты по унификации документа отсутствуют). Следовательно, определяющими являются уставные документы, которые каждому собственнику жилья стоит изучить. Устав содержит чёткие описания порядка, места и времени проведения отчётности.
Организация обязана держать ответ за проведенный ею объём работы и вверенные ей финансовые средства, в том числе на целевое использование. Право всех жильцов требовать и получать данные сведения. Ознакомиться с итогами деятельности можно посредством отчётности, предоставленной правлением и председателем на общем собрании.
Про платежки, и штрафы с нерадивых управляющих организаций в пользу потребителя
Отменены требования по обязательному размещению платежек в ГИС ЖКХ (ч. 2.2 и 2.3 ст. 155 ЖК РФ, абзацы третий и четвертый подп. б) п. 10 ст. 2 и ч. 6 — 7 ст. 6 Федерального закона № 263-ФЗ «О ГИС ЖКХ» утратили силу с 1 января 2018 г.).
При неправильном начислении платы за содержание жилого помещения собственник теперь может потребовать от управляющей организации уплаты штрафа в размере пятидесяти процентов от того, что она начислила сверх положенного. Штраф уплачивается в пользу собственника, кроме тех случаев, когда неверное начисление произошло по вине собственника, или, когда неверное начисление было устранено до обращения и/или до оплаты собственником (ч. 11 – 13 ст. 156 ЖК РФ).
Аналогичным образом был подкорректирован порядок оплата штрафа в пользу собственника при неправильном начислении оплаты за коммунальные услуги. Теперь также при неправильном начислении платы за коммунальные услуги собственник теперь может потребовать от поставщика коммунальных услуг уплаты штрафа в размере пятидесяти процентов от начисленного сверх положенного. Штраф также уплачивается в пользу собственника, кроме тех случаев, когда неверное начисление произошло по вине собственника, или, когда неверное начисление было устранено до обращения и/или до оплаты собственником (части 6 и 7 статьи 157 ЖК РФ).
Ранее уже существовала возможность потребовать штраф при неверных начислениях за коммунальные услуги, однако существовавшие тогда формулировки не позволяли потребовать штраф потребителю, обнаружившему нарушения при начислении, но пока еще не оплатившему коммунальные услуги по таким начислениям. Штраф можно было потребовать, только если вы уже оплатили по неправильным начислениям.
Оплата всех этих штрафов производится путем уменьшения сумм в последующих платежках на сумму штрафа.
Важное изменение, ущемляющее права собственников
Если, выполняя обязательства по договору управления УК затратила фактически меньше средств, чем было рассчитано при установлении тарифа на жилое помещение, и при этом все работы и услуги по дому оказывались надлежащего качества, сэкономленные средства остаются в распоряжении управляющей компании (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).
При этом, в той же части ЖК РФ отмечено, что договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Про ГИС ЖКХ, еще немного
Положения об обязательности использования ГИС ЖКХ относятся теперь и к городам федерального значения Москва, Санкт-Петербург, Севастополь (ст. 3 Федерального закона от 31.12.2017 № 485-фз). Однако для управляющих организаций, работающих в этих регионах, федеральным законом от 28.12.2017 № 437-ФЗ, до 1 июля 2019 года отсрочили введение штрафов за неразмещение информации в ГИС ЖКХ.
Об этом законе и других нововведениях, касающихся сферы ЖКХ, будет в следующих материалах на нашем сайте.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
Доведение сведений до жильцов
Для того чтобы сведения до жильцов было доводить намного проще, в ТСЖ все чаще вводится внутренняя структура.
Каждый этаж с жильцами выбирает себе одного представителя (такой представитель может представлять не больше семи квартир).
Он должен обязательно присутствовать на всех собраниях и представляет интересы жильцов своего этажа, поэтому имеет полное право выступать от имени данных жильцов.
Также представитель должен будет довести всю информацию, услышанную им на собрании, до ведома жильцов, проживающих на этаже.
Такой представитель выбирается всего на 1 год, после чего переизбирается новый.
Присутствовать на собрании могут не только представители от этажа, но и все остальные жильцы, которые изъявят желание там быть.
Стоит обязательно отметить, что представитель выбирается всеми жильцами этажа и этот выбор закрепляться подписями на специальном бланке.