Купля продажа через ячейку

Около 90% расчетов по сделкам купли продажи квартир на вторичном рынке происходят с использованием банковских ячеек. В данной статье мы опишем процедуру таких сделок, расскажем на что надо обращать внимание при заключении договора аренды банковской ячейки, опишем сопутствующие риски для каждой из сторон и действия покупателя и продавца, позволяющие минимизировать эти риски. В качестве примера мы будем обращаться к договору аренды банковской ячейки ПАО «Сбербанк РФ».

Процедура расчета по сделкам купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Процедура расчета состоит из следующих этапов:

1. Покупатель и Продавец совместно заключают в банке договор аренды банковской ячейки. Покупатель или Продавец оплачивает аренду сейфа банк. Банк выдает Покупателю ключ от ячейки.

2. Покупатель и Продавец совместно идут в банк, пересчитывают и закладывают деньги в ячейку.

3. Покупатель и Продавец заключают договор купли продажи квартиры. Покупатель одновременно с этим передает продавцу ключ от банковской ячейки. (Как правило это происходит в офисе брокера/агента со стороны продавца или брокера/агента со стороны покупателя.)

4. Продавец регистрирует договор купли продажи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

5. Продавец, предъявляет уполномоченному сотруднику банка договор купли продажи квартиры с отметкой о гос. регистрации, получает доступ к ячейке и забирает деньги. Сделка закрыта расчет произведен.

Данная последовательность действий обеспечивается условиями доступа покупателя и продавца к ячейке, которые устанавливаются договором аренды банковской ячейки.

Условия доступа продавца и покупателя к ячейке и этапы сделки

Одни только условия доступа покупателя и продавца к ячейке прописанные в договоре аренды ячейки не могут гарантировать, что все этапы сделки пройдут согласно плану. О рисках покупателя и продавца мы расскажем ниже.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

  1. Во время приема-передачи вещи.
  2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
  3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.

Таким образом сделка является двухэтапной:

  1. На первом этапе заключается договор купли-продажи.
  2. На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи, либо нет.

В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.

Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).

С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.

Есть вопрос? Ответим по телефону! Звонок бесплатный!

Москва: +7 (499) 938-49-02

Петербург: +7 (812) 467-39-58

Бесплатный звонок по России: 8 (800) 350-84-13, доб. 453

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки, как выход из ситуации

Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

При выборе такого порядка взаиморасчетов потребуется отразить его в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Понадобится не только указать в соглашении, что расчет производится при посредничестве определенной кредитной организации, но и то, каким образом и в каком порядке денежные средства будут переданы в банковскую ячейку, как могут быть получены, с предъявлением каких документов от продавца.

Наиболее рациональным вариантом будет предварительно, в присутствии продавца и покупателя явиться в банк, где заключить договор банковской ячейки, проверить деньги на предмет подделки, пересчитать их, заложить их в ячейку.

Ключи от ячейки передаются одной из сторон сделки, как правило, продавцу, однако в договоре банковской ячейки оговаривается, что он не имеет права доступа к ней без предъявления в банк договора с отметкой о том, что регистрация перехода права собственности на недвижимость завершена. Если же по каким-то причинам сделка не была завершена, то денежные средства забирает покупатель.

Как правильно произвести расчеты через банковскую ячейку.

Как происходит сделка с недвижимостью с использованием банковской ячейки?

Многие физические лица при проведении сделок купли-продажи недвижимости используют банковскую ячейку. Данный способ передачи денег является одним из самых надежных, ведь он помогает обезопасить как покупателя, так и продавца от нечестного поведения другой стороны.

Как составить договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки?

В законодательных актах не закреплена точная форма договора купли-продажи недвижимости. Там указывается только то, что она должна составляться в простой письменной форме. Но при ошибках в заполнении договор будет признан недействительным. Поэтому рекомендуется составлять соглашение по следующим рекомендациям:

  • название — «Договор купли-продажи квартиры»;
  • место (населенный пункт) и дата (число, месяц, год) подписания соглашения;
  • информация о продаваемой квартире (предмете договора). Точный адрес, ссылка на техпаспорт, площадь (общая и полезная), достоинства и недостатки помещения;
  • подтверждение прав владения жилплощадью (обычно это подтверждение называют договором основания). В качестве подтверждения выступает: договор купли-продажи, мены или дарения (подтверждающий переход прав собственности к продавцу), справка о наследовании квартиры или завещание. Здесь же дается ссылка на выписку из ЕГРН, подтверждающую факт того, что в настоящий момент жилплощадь зарегистрирована на продавца;
  • гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, под арестом, не является объектом спора. Подтверждается отсутствие третьих лиц, которые могли бы претендовать на продаваемую квартиру. Дается ссылка на справку из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • ссылка на письменное согласие супруга (супругов) на проведение сделки — при условии, если одна из сторон (или обе) состоит в браке;
  • прописываются обязанности сторон. Обязанности продающего — принять оплату и передать в собственность покупателя предмет договора (квартиру). Обязанности покупателя — оплатить все в соответствии с описываемым соглашением, и принять продаваемую жилплощадь;
  • процедура оплаты. В указанном пункте подробно прописывается процедура расчета и использование банковской ячейки. Сначала дается цена, требуемая продавцом (цифрами и прописью). Затем указывается банк и номер ячейки, в которой будут храниться деньги. В конце дается подробное описание процедуры получения денег;
  • условия расторжения договора, штрафы (пеня) за нарушение его пунктов;
  • подтверждение факта, что обе стороны подписывают соглашение, находясь в здравом уме и твердой памяти;
  • заключительные положения: указание числа копий соглашения (стандартный вариант — три экземпляра), список приложений к договору купли-продажи квартиры.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В соглашении по договоренности сторон указываются дополнительные пункты, если они не противоречат действующим законам и интересам каждой из сторон. Также документ может рассматриваться и как акт приема-передачи. Этот факт необходимо отдельно указать при составлении договора.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить договор на аренду банковской ячейки с целью дальнейшей оплаты покупки квартиры, необходимы только паспорта участников. Что касается документов, которые нужно предоставить для получения доступа к сейфу, участники определяют их сами. Обычно список включает:

  • подписанный договор купли-продажи;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю (она является заменой выдаваемого ранее свидетельства о собственности).

В настоящее время обеспечить доступ к ячейке довольно просто. Раньше для подтверждения перехода права собственности требовалось свидетельство, которое выдавалось правообладателю. В связи с этим продавец зависел от добросовестности покупателя. После введения единого реестра недвижимости возможностей для незаконных манипуляций у покупателей практически не осталось. Тем не менее, важно внимательно проверять выписку из Росреестра на наличие ошибок. Если предмет продажи в ней прописан неправильно, неверно указаны данные правообладателя и др., доступ к сейфу может быть ограничен.

На что обратить внимание при заключении договора аренды банковского сейфа

Договор подписывается как покупателем, так и продавцом. Для заключения договора покупателю и продавцу необходимо иметь только паспорт. Как правило договор заключается сроком на месяц. Срок аренды указывается в договоре и в акте передаче сейфа, который оформляется одновременно с договором. В форме акта передачи сейфа, применяемого Сбербанком, непосредственно указывается дата начала и дата окончания срока аренды сейфа.

Плату за ячейку может внести любая из сторон. По сложившейся практике расходы по ячейки оплачивает Покупатель. В случае аренды ячейки в Сбербанке стороны оплачивают:

а) стоимость аренды ячейки (стоимость зависит от срока аренды и размера ячейки) (ссылки на страницы)
б) стоимость услуги по контролю допуска к ячейке (2 000 рублей).

Эти две суммы прописывают в договоре отдельно.

Если расчеты по сделке происходят в рублях, деньги для расчетов по сделке могут занимать довольно большой объем. Для их хранения потребуется ячейка высотой от 20 см. и больше. По вопросу необходимого размера ячейки лучше проконсультироваться с сотрудниками банка. Стоимость аренды ячейки у различных банков можно узнать с помощью нашего инструмента подбора банковских ячеек. Аренда ячейки от 20 до 25 см. на месяц в Сбербанке обойдется в 2200 рублей. Всего аренда ячейки с услугами по контролю допуска к ячейке в Сбербанке составит 4200 рублей. Оплата аренды ячейки и услуги по контролю допуска к ячейке производиться при подписании договора.

Ключ, согласно условиям договора, банк передает покупателю.

В договоре прописываются следующие реквизиты,

  • Данные продавца
    • ФИО*
    • место жительства (регистрации)*
    • дата и место рождения
    • гражданство
    • реквизиты документа, удостоверяющего личность;
    • ИНН (если имеется)
  • Данные покупателя
    • Те же что и для продавца*
  • Адрес объекта недвижимости (квартиры)*

* Будут сверяться с договором купли продажи

Рекомендуется очень внимательно проверять эти реквизиты, особенно это важно для продавца. Банк будет сверять реквизиты договора купли продажи квартиры именно с реквизитами договора аренды ячейки. Если какой-либо из подчеркнутых выше реквизитов, не совпадет, Продавец не сможет получить доступ к ячейке и забрать причитающиеся ему деньги.

При заключении договора также рекомендуем проверить:

  • Адрес хранилища (помещения в котором расположена ячейка)
  • Срок, в течение которого Покупатель после окончания договора имеет доступ к ячейке (в этот срок он может забрать свои деньги обратно из ячейки, если сделка не состоялась)

Самая трудоемкая процедура во всей схеме — это пересчет денег при их закладке в ячейку. Она может занят несколько часов. Эта самая трудоемкая процедура во всей сделке. Продавцу желательно воспользоваться оборудованием для пересчета денег, которое, как правило, предоставляет банк, за отдельную плату. Продавец также может заказать услугу по пересчету денег у банка. Для этого необходимо заранее уточнить стоимость этих услуг и порядок их оплаты.

При получении ключа желательно сразу проверить подходить ли ключ к ячейке. В банке то же может быть всякая путаница. Рекомендуется также достать внутренний контейнер и проверить его на исправность.

Что такое купля-продажи квартиры через банковскую ячейку

Банковская ячейка — сейф, расположенный в отдельном помещении банка, которое находится под усиленной охраной. При продаже квартиры, покупатель арендует ячейку и закладывает в нее нужную сумму.

В назначенный день он приходит вместе с продавцом для окончательного расчета. Деньги пересчитываются, составляется расписка. Обычно это происходит уже после того, как сделка была оформлена и зарегистрирована (соответствующие документы проверяются в банке). В банковском сейфе деньги могут находиться от 20 дней до 1,5 месяцев (примерный срок оформления и регистрации сделки).

Плюсы и минусы

На сегодняшний день банковская ячейка – основной способ расчетов на рынке недвижимости. Это связано с простотой оформления и прозрачностью всех операций. Плюсы банковской ячейки:

  1. Безопасность нахождения денег в сейфе. Участников сделки купли-продажи привлекает стопроцентная защита денег и возможность провести расчеты не на улице или в кафе, а в помещении банка. Конфиденциальность расчетов в этом случае гарантирована.
  2. Минимум возможностей для мошеннических действий (доступ к ячейке возможен только после проверки договора купли-продажи с отметкой о регистрации). Доступ к сейфу полностью заблокирован для всех, кто не имеет никакого отношения к покупке.

    Открытие возможно только после того, как банковский клерк проверит все документы и разблокирует сейф при помощи электронной системы контроля доступа или ключа.

  3. Проверка купюр на подлинность с использованием банковского оборудования.

Минусы сейфа:

  1. Обязательная плата за аренду.
  2. Отсутствие контроля банка за размером суммы (производится только проверка документов).
  3. Сложности с налоговым вычетом, если в договоре аренды не указывается сумма сделки.
  4. К минусам использования банковской ячейки при заключении договора также можно отнести и возможную потерю или кражу ключа или магнитной карты с ПИН-кодом. В этом случае придется возмещать расходы банку.

О чем должен позаботиться Продавец

Продавцу и покупателю, не являющимися профессионалами в недвижимости, прежде всего необходима помощь их агентов/ брокеров /риелторов, через которых они проводят сделку (далее Агенты продавца и покупателя). В договоре аренды банковской ячейки можно прописать возможность присутствия при операциях с ячейкой доверенных лиц — Агентов продавца и покупателя. Присутствие доверенных лиц не обязательно для доступа к ячейке, но они могут быть приглашены по желанию покупателя или продавца.

При подписании договора банк передает ключ покупателю. Чтобы Продавец мог забрать деньги из ячейки он должен взять ключ у покупателя. Договором аренды банковской ячейки процедура передачи ключа от Покупателя Продавцу никак не оговорена. Существует риск, что покупателю не передадут ключ или передадут поддельный ключ. Покупатель и Продавец должны оговорить процедуру передачи ключа отдельно. Как правило, ключ передается от Покупателя Продавцу в момент подписания договора купли продажи квартиры (до его регистрации). Иногда по взаимной договоренности Продавец после закладки денег передают ключ агенту одной из сторон, который в данном случае является посредником между сторонами. Существуют схемы где ключ передается на хранения в банк согласно отдельным договоренностям.

Срок аренды ячейки ограничен по времени. В течение этого срока Продавец должен зарегистрировать договор купли продажи, без чего он не сможет получить причитающиеся ему деньги. При задержках в регистрации договора Продавец рискует остаться без денег. Регистрация сделки купли продажи квартиры в Москве занимает, как правило, 5-7 дней, однако возможны задержки в связи с ошибками в документах или сбоями в системе. Ячейку как правило арендуют на 1 месяц. Банк может продлить, срок аренды по просьбе обеих сторон (Продавца и Покупателя), однако если Покупатель не захочет подписывать такое соглашение, принудить его к этому невозможно. Продавцу следует проконсультироваться с брокером о возможных задержках в регистрации сделке и, если такие задержки вероятны, настаивать на увеличении срока аренды ячейки.

После того как Продавец получил ключ и зарегистрировал договор, он имеет доступ к ячейке. Теперь Продавец хотел бы открыть ячейку и обнаружить там требуемую сумму денег. Если ее там не будет Продавец будет сильно разочарован. Чтобы не получить неприятный сюрприз, Продавец должен проконтролировать, что требуемая сумма заложена в ячейку и что купюры не поддельные. Таким образом, задача пересчета денег во время ее закладки в ячейку является задачей продавца. Он должен заранее спланировать всю процедуру. Имеет смысл заказать услугу пересчета и проверку денег у банка, в среднем такая услуга стоит 0,2% от суммы денег. Во избежание кражи или подлога Продавец во время закладки должен иметь деньги и ячейку в своем поле зрение все время пока ячейка не будет закрыта, и все лица, присутствующие в хранилище вместе с ним не покинуть помещение.

Недостатки расчетов через банковскую ячейку при покупке квартиры

  • В полномочия банка не входит проверка подлинности купюр. Эта ответственность полностью лежит на продавце.
  • Банк не проверяет документы, которые предоставляет продавец: они оцениваются по формальным признакам соответствия.
  • В договоре аренды ячейки не указывается точная сумма закладки. Поэтому в случае возникновения споров между покупателем и продавцом банк не будет являться гарантом. В связи с этим данный момент должен контролироваться продавцом.
  • Одна из сторон может препятствовать другой стороне получить доступ к ячейке.
  • Транспортировка большой суммы до хранилища может быть весьма рискованной.

Минусов немного, но они все же есть. Чтобы избежать всех рисков, стоит воспользоваться услугами опытных риелторов, которые досконально проверят все необходимые документы перед их подачей в банк.

О чем должен позаботиться Покупатель

Основной риск для покупателя — это риск того, что права на приобретаемую им квартиру, не будут зарегистрированы должным образом. Согласно условиям договора аренды, банк берет на себя обязательства проверить реквизиты договора купил продажи квартиры и/или выписки из реестра собственности (ЕГРП), предъявленных продавцом, проверить наличие штампа на договоре, подтверждающего его регистрацию в ЕГРП. Одновременно банк освобождает себя от ответственности за недостоверность и недействительность указанных документов. Таким образом, Покупатель не защищен на 100% от рисков мошенничества. С помощью своего агента Покупатель должен предпринять ряд других мер для исключения рисков мошенничества. Описание этих мер не является предметом данной статьи.

Большие суммы денег, необходимые для расчетов по сделкам с недвижимостью, привлекают криминальные элементы. Покупателю не рекомендуется везти всю сумму на закладку в ячейку одним разом. О дне закладки денег будет знать большое количество людей: Продавец, его агент, сотрудники банка. Эта информация может попасть к криминальным элементам и Покупатель может быть ограблен по дороге в банк. Для минимизации рисков Покупатель может арендовать другую ячейку в том же хранилище и собрать деньги в этой ячейке, привозя их небольшими суммами. Также деньги можно отправить в банк, предоставляющий ячейку, по безналу, и снять наличными в день закладки. В последнем варианте автоматически решается проблема пересчета денег, так как Продавец может видеть какая суммы была снята со счета.

Когда Покупатель передает крупные наличные деньги продавцу за что-либо, Покупатель может попросить у продавца расписку о получении денег. К сожалению, при схеме расчетов с ячейкой у Покупателя нет такой возможности, т.к. он не передает деньги напрямую Продавцу, а закладывает их в ячейку. Нашему Покупателю такая расписка может понадобится в случае судебных или не дай бог уголовных разбирательств с Продавцом, а также для налоговых вычетов. Покупателю рекомендуется оговорить с Продавцом альтернативную процедуру по подготовке расписки о передаче/получении денег.

Иногда после закладки денег в ячейку сделки расстраиваются. В этом случае Покупателю надо ждать до окончания срока аренды ячейки чтобы вернуть свои деньги обратно. Деньги Покупателя замораживаются на срок аренды ячейки, что может повлечь потери на процентах, валютных колебаниях или инфляции, особенно когда для сделки сбережения в долларах переводились в рубли. Таким образом, Покупатель заинтересован в как можно более коротких сроках аренды ячейки, что, как мы показали ранее, противоречит интересам продавца. Срок аренды ячейки должен являться предметом разумного компромисса между Покупателем и Продавцом.

Подводные камни и пути обхода

  • Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.

    В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.

  • Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.

    Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.

Способы мошенничества

Мошенники редко используют в своих схемах банковскую ячейку. Это связано с большими рисками и присутствием в банках вооруженной охраны.

  • Изредка случается сговор банковских сотрудников с преступниками и кража денег с их помощью. Но таких случаев – единицы.
  • Иногда подделывают документы на квартиру (например, арендаторы пытаются продать жилье, которое им не принадлежит), но банковские сотрудники всегда проверяют их через Росреестр, так что в этом случае риски также минимальны.

Как их распознать и обезопасить себя?

  1. Чтобы минимизировать риски нужно обязательно присутствовать в момент закладывания нужной суммы в сейф (с пересчетом и проверкой купюр), а также описать все детали расчетов в договоре купли-продажи.
  2. После изъятия денег из ячейки нужно составить и подписать расписку.
  3. Важно также правильно выбрать банк, ведь случаи банкротства на рынке далеко не редкость. Испытывая финансовые трудности, банк может ограничить доступ к сейфам на период расчетов с кредиторами.

Оцените свою квартиру

Сколько стоит Ваша квартира? Узнайте!

Найдите недвижимость

Какая квартира, дом, участок Вам нравится? Выберите!

Обратите внимание

Какие партнеры у нас есть? Посмотрите сами!

Узнайте свои возможности

На какую квартиру Вы рассчитываете? Посмотрите!

Подберите вариант обмена

Какие варианты обмена Вас устроят? Подыщите!

Разместите бесплатно

Своё объявление на нашем сайте. Пришлите!

Одним из самых дорогостоящих приобретений в жизни человека является жилье. И вопрос безопасности во время передачи денег от покупателя продавцу становится весьма актуальным. Хорошим вариантом сделать данную процедуру безопасной является банковская ячейка.

Как правило, все расчеты с банком осуществляет покупатель. При этом с целью проверки корректности суммы закладывать денежные средства стороны могут вместе, а забирает их только продавец. При покупке квартиры ячейка в банке арендуется от одного месяца до неопределенного срока.

Порядок передачи денег выглядит следующим образом:

  • В день оформления сделки в ячейку кладется определенная сумма.
  • Подписывается договор купли-продажи.
  • После регистрации недвижимости в Росреестре продавец забирает деньги.

В договоре с банком указываются паспортные данные человека, который может забирать деньги из ячейки, а также документы, которые он должен предоставить.

Последнее обновление: 18.04.2020

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, немного реже – по безналу (например, если квартира покупается в ипотеку или с помощью субсидий).

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Купить квартиру и сдать в аренду – выгодно ли это? Расчеты и ответ в этой заметке.

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

  1. Банковская ячейка;
  2. Аккредитив.
  3. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса).

Первый способ используется при расчетах наличными деньгами, второй и третий способы – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим все три способа по порядку.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки (см. выше), но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦
(Жми! И откроется тебе алгоритм работы аккретитива во всплывающем окне)

Стоимость проведения расчетов по сделке через аккредитив сопоставима со стоимостью расчетов через банковскую ячейку. Сравнить цены и условия можно в разделе «СЕРВИСЫ».

Банковские услуги расчетов через аккредитив (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).

Подробнее о процедуре открытия аккредитива, проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие документы для раскрытия аккредитива на практике представляются в банк, а также о всяких нюансах таких расчетов, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Какой банк выбрать для аренды ячейки

Очень важно чтобы сотрудники в отделении банка, где вы будите проводить сделку имели опыт проведения таких сделок. Соответственно банк и само отделение должны быть крупными с большим потоком клиентов. Нельзя забывать и о надежности банка, и о цене аренды ячейки. Подобрать подходящий банк и отделение в зависимости от надежности, цены и расположения поможет наш инструмент подбора банковских ячеек. Необходимые советы вы также можете получить у своего агента по недвижимости.