Обязательство о распределении долей по материнскому капиталу

Последнее обновление: 30.03.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. По закону я должна выделить доли детям и мужу в купленной квартире. Как это происходит? Какой порядок выделения долей детям? Какого размера доли нужно выделять?

Ответ:

Счастливые обладатели сертификата на материнский капитал часто сталкиваются с неожиданным препятствием при покупке квартиры в ипотеку. Обычно, квартира оформляется на имя заемщика (или созаемщиков-супругов), а тут Пенсионный фонд (ПФР) требует, чтобы в правах на недвижимость обязательно были выделены доли детям. Но банки, выдающие ипотеку, сильно возражают против этого.

А что по этому поводу говорит закон?

Требование закона однозначно – если на средства маткапитала приобретается недвижимость, она должна быть оформлена в общую собственность обоих супругов и всех (в том числе первого, второго, третьего и последующих) детей (ч.4 ст.10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах гос. поддержки семей…»).

Другими словами, при использовании материнского капитала на покупку квартиры, в ней обязательно должны быть выделены доли собственности каждому ребенку и каждому родителю. А что будет, если этого не сделать – рассказано в конце статьи.

Существенные условия ДДУ. Что нужно знать дольщику о заключении договора с Застройщиком – см. в Глоссарии по ссылке.

Требование ПФР о выделении долей детям при ипотеке с маткапиталом

Если квартира приобретается на собственные средства многодетной семьи, плюс средства материнского капитала (без кредита), то никаких проблем с выделением долей детям нет. При оформлении Договора купли-продажи квартиры или Договора долевого участия (ДДУ), в нем просто указывается, что права на недвижимость получают следующие лица (перечисляются родители и дети) в таких-то долях. И всё!

Сложности возникают только когда квартира покупается в ипотеку, а на ее погашение пускают маткапитал. Тогда приходится маневрировать между требованиями банков (квартира оформляется только на заемщика, без детей) и требованиями Пенсионного фонда (выделить доли детям).

Если семья решила использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку (какие тут могут быть варианты – см. по ссылке), то сразу выделить там доли детям не получится. Почему? Потому что банк-кредитор, выдавая ипотеку и получая квартиру в залог, не желает видеть среди ее собственников несовершеннолетних. Ведь в случае невыплаты кредита, банк не сможет выселить детей оттуда (государство встанет на их защиту), а значит, не сможет продать с торгов предмет залога. То есть квартира с долями детей становится для банка неликвидным залогом, и банк на таких условиях не выдаст ипотечный кредит.

С другой стороны, Пенсионный фонд (ПФР) не перечислит средства материнского капитала банку (в счет ипотеки), пока не будет выполняться условие о выделении долей детям и супругу. Получается замкнутый круг. И что же делать в таком случае?

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки.

Выход из этой ситуации выглядит так – заёмщик (например, мать) вместе с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала представляет в местное отделение ПФР письменное нотариально заверенное обязательство выделить доли в квартире детям и супругу сразу после погашения ипотеки. Точнее, срок на выполнение обязательства по выделению детям долей установлен законом – не более шести месяцев с момента снятия залога (ипотечного обременения).

И только на таких условиях ПФР готов перечислить деньги банку на погашение ипотеки, а банк получает в залог квартиру, оформленную только на заемщика (без детей).

Такая же проблема возникает, если семья хочет оплатить маткапиталом паевые взносы в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Пока все взносы не внесены, право собственности не возникает, а значит, и доли членам семьи выделить невозможно. Ну а нет выделения долей – нет и перечислений из Пенсионного фонда средств маткапитала в счёт паевых взносов.

И решение проблемы здесь аналогичное – предоставить в ПФР обязательство о выделении долей членам семьи в будущем, но не позднее, чем через 6 месяцев после полной выплаты пая и оформления жилья в собственность.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Поровну или по справедливости

Нет-нет, не подумайте, речь не идет о так называемом обналичивании маткапитала – это вообще тема уголовная, статья «Мошенничество». Сегодня мы поговорим о такой вроде бы простой вещи, как необходимость выделения доли несовершеннолетним, если жилье приобреталось или строилось с использованием средств МСК. Эти средства, как мы помним, можно тратить и на погашение ипотечного кредита.

Согласно Семейному кодексу РФ, при живых родителях дети не имеют прав на их имущество, то есть папа и мама не обязаны им что-то выделять, но могут, конечно, это сделать, если изъявят такое желание. Так что, если семья с детьми покупает квартиру за счет собственных или заемных средств, включать в число собственников совершеннолетних или несовершеннолетних нет никакой необходимости.

Другое дело, когда часть расходов по приобретению квартиры покрывается за счет МСК. Это единственный источник, к которому имеют отношение дети. Однако эти средства принадлежат всем членам семьи, не зря же капитал называют семейным. Но выделить долю в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетнему родители в таком случае обязаны.

В большинстве случаев доли распределяются поровну, однако есть и такие ситуации, когда родители заранее знают, что эта квартира не последняя, и, логично предполагая проблемы с органами опеки при покупке следующей, выделяют детям минимальную долю.

Толкования и разночтения

Как ее высчитывают? Сумма материнского капитала делится на число участников семьи. С 1 января 2020 года маткапитал выплачивается и на первого ребенка (раньше только за второго). В случае рождения первого это сейчас 466 617 руб., при рождении второго – 616 617 руб. Многие думают, что можно получить деньги в два приема: сначала на первого, а потом еще 150 тыс. на второго. Вводит в заблуждение неудачная формулировка в изменениях ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: «В случае рождения (усыновления) второго ребенка начиная с 1 января 2020 года при условии, что первый ребенок был рожден (усыновлен) также начиная с 1 января 2020 года, размер материнского (семейного) капитала увеличивается на 150 000 рублей и составляет в общей сумме 616 617 рублей».

Но если прочитать закон целиком, то иллюзии отпадают. «Материнский капитал выдается один раз, – комментирует генеральный директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин. – Эта норма четко закреплена в законе, и ее никто не менял. Поэтому если граждане хотят получить от государства большую сумму, им следует дождаться рождения второго ребенка и уже тогда обращаться за сертификатом».

Впрочем, суды своего слова по этому поводу еще не сказали, да и не могли сказать. Оба ребенка должны быть рождены после 1 января 2020 года, так что история станет актуальной примерно через год, а за это время правки в закон могут внести. А сегодня на 616 с хвостиком тысяч можно претендовать только при рождении (или усыновлении) двух (или более) детей одновременно. Ну и, конечно, те, у кого уже был один ребенок (раньше за него маткапитал не полагался), а сейчас родили второго.

Как оформить обязательство о выделении долей детям по материнскому капиталу?

Обязательство выделить доли супругу и детям в праве собственности на квартиру составляется и заверяется у нотариуса. Стоимость услуги невелика: в зависимости от региона она колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей.

Нотариусу для оформления этого обязательства нужно представить следующие документы:

Паспорта обоих супругов;
Свидетельство о заключении брака;
Свидетельства о рождении (об усыновлении) всех детей;
Сертификат на материнский капитал;
Правоустанавливающий документ на недвижимость (это может быть Договор купли-продажи, Договор долевого участия и т.д.);
Выписку из ЕГРН о регистрации права собственности или права требования на квартиру;
Кредитный договор с банком.

Лицо, дающее обязательство, должно присутствовать лично. Это может быть один из супругов (владелец сертификата на маткапитал), могут быть и оба супруга, например, если они являются созаемщиками по ипотеке, и оба получают право собственности (с обременением) на квартиру.

К нотариусу лучше отправляться сразу после регистрации в Росреестре права собственности или права требования на квартиру, купленную в ипотеку. В этот момент на руках у Покупателя уже есть все документы, необходимые для оформления обязательства.

Но оформить обязательство мало – нужно еще его выполнить. То есть не забыть о выделении долей супругу и детям после полного погашения ипотеки. А какого размера доли нужно выделять каждому ребенку и супругу? И как вообще выделяют доли в праве собственности?

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Как выделить доли в квартире супругу и детям по материнскому капиталу? Какого размера доли выделять?

Когда ипотека погашена полностью, нужно будет получить в банке справку об отсутствии задолженности по кредиту, обратиться с ней в Росреестр (или в МФЦ «Мои документы») вместе с заявлением о снятии залога с квартиры, и получить там же Выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру уже без отметки об обременении.

Теперь титульному собственнику ничего не мешает выделять доли всем членам семьи, в соответствии с нотариальным обязательством, которое он подписывал при получении материнского капитала. Как это происходит?

Чтобы выделить в квартире доли супругу и детям, можно использовать два способа:

договор дарения;
соглашение о распределении долей.

Второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет в будущем перераспределить выделенные доли (если, например, в семье родятся еще дети). Тогда как отчужденными через дарение долями даритель уже не сможет распорядиться по-другому (детей, родившихся позже, придется наделять из своей доли).

И тот и другой документ можно тоже составить и заверить у нотариуса (хотя это уже не обязательно – см. ниже об этом).

Закон прямо не определяет, какого размера доли нужно выделить супругу и каждому ребенку в квартире, купленной с привлечением средств материнского капитала. Можно разделить недвижимость поровну. Например, выделить по ¼ каждому из супругов и двоим детям. Можно наделить детей очень маленькими долями, чтобы их невозможно было потом реально выделить и продать по отдельности.

Юристы рекомендуют (и обоснованность таких рекомендаций подтверждается судебной практикой) выделять всем членам семьи равные доли от той части квартиры, которая оплачена материнским капиталом.

Проще пояснить это на примере.

Размер и порядок выделения долей детям по маткапиталу (пример)

С 2015 по 2019 год величина маткапитала составляла чуть более 450 000 рублей. Если в этот период в семье родился второй ребенок, значит, маткапитал в такой сумме получила семья из 4-х человек.

Допустим, с использованием этих денег купили квартиру за 2 700 000 рублей. Получается, что только 1/6 стоимости квартиры оплачена маткапиталом. Тогда каждому члену семьи необходимо выделить четверть от этой 1/6, то есть – по 1/24 доле. Оставшаяся часть недвижимости делится между супругами по их усмотрению, например, поровну. Тогда в итоге каждый ребенок получает по 1/24 доле в квартире. А каждый взрослый – по 11/24.

Возможен и другой вариант оформления той же процедуры.

Титульный собственник квартиры (заемщик по ипотеке и получатель материнского капитала) выделяет доли только детям, в том же размере. Например, по той же 1/24 доле каждому ребенку. И указывает в соглашении, что оставшаяся часть квартиры переходит в совместную собственность обоих супругов.

Результат практически тот же (ведь совместная собственность супругов, в случае чего, делится поровну). Но этот вариант более выгодный. Почему? В чём разница?

Во втором случае не происходит раздела собственности между супругами, а значит, нет необходимости в нотариальном удостоверении соглашения. Выделить доли детям можно в простой письменной форме (ППФ). Услуги нотариуса по составлению и заверению соглашения стоят до 20 000 рублей. Если составить соглашение самостоятельно в ППФ, расходы могут ограничиться госпошлиной за регистрацию выделения долей в Росреестре в размере 2000 рублей (актуальность размера госпошлины можно проверить ).

Но поступить так можно только если квартира не оформлена сразу на обоих супругов в долях. Когда происходит отчуждение долевой собственности, участие нотариуса обязательно.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий?

Два важных документа

Жилье, приобретаемое с привлечением средств МСК, это по большей части новостройки, да еще и в ипотеку (хотя бы потому, что если без кредита, то средств МСК приходится ждать три года).

В этих случаях необходимо подписать обязательство оформить жилое помещение в общую собственность с определением размера долей по соглашению через шесть месяцев – либо после подписания акта приема-передачи, либо после снятия обременения (ипотека).

Почему выделение долей не происходит сразу после покупки квартиры? Дело в том, что, если квартира обременена ипотекой, на выделение долей необходимо согласие кредитной организации. И если с банком еще можно договориться, то с застройщиком и договариваться не о чем: дом еще не построен, права собственности нет.

Такое обязательство должно быть нотариально заверено. Стоит это 1350 руб.

Итак, пошел отсчет тех самых шести месяцев. Необходимо готовить соглашение о распределении долей для передачи его в Росреестр. В котором уже четко прописывается, кому и сколько. (Внизу публикации – образцы обязательства и соглашения.) Его можно сделать и самостоятельно, но даже юристы часто советуют обращаться к нотариусу, чтобы не иметь потом проблем с Росреестром.

«Плюс в том, что нотариус проконтролирует, доли определит нормально, чтобы потом у граждан не было проблем, – поясняет петербургский нотариус Петр Герасименко. – Бывают случаи, где ненадлежащим образом оформлены доли, причем не со зла, а от глупости. Сделка по-любому оспоримая, а если подключатся органы опеки, ее могут развалить в одночасье. А для покупателя такой квартиры это еще большие проблемы». Имеется в виду, что если доля не выделена, то и сделка будет признана судом ничтожной.

Добавим, что нотариус еще и сэкономит вам время и нервы – сам отправит соглашение на регистрацию. Нотариальное оформление соглашения обойдется в 4,5 тыс. руб.

Что будет, если…

…по забывчивости (скорее всего) или по злому умыслу (не хочется думать о людях плохо) доля ребенку не была выделена в указанный в обязательстве срок? Чем это грозит? Вот конкретный пример из судебной практики.

Жительница Перми в 2009 году потратила средства маткапитала (тогда он составлял около 312 тыс. руб.) на погашение жилищного займа. Доли детям, несмотря на обязательство, не выделила, в результате чего в 2018 году суд обязал ее вернуть использованные средства в бюджет пенсионного фонда. Требование суда она исполнила. Правда, потом через суд добилась восстановления права на получение материнского капитала.

В данном конкретном случае все кончилось даже в пользу забывчивой гражданки. Кассационный суд определил, что она не только может получить сертификат вновь, но еще и на большую сумму – с учетом инфляции уже 428 тыс. руб.

Но лучше, конечно, до суда дело не доводить, а исполнять вовремя свои обязательства. Могут ведь усмотреть в таких действиях и злой умысел или, того хуже, мошенничество.

Кубышка-автомат

Кстати, с 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал россияне начнут получать автоматически. Все необходимые сведения пенсионный фонд будет получать самостоятельно, в частности из единого реестра ЗАГС.

Информация о выдаче сертификата будет приходить родителю в личный кабинет на сайте госуслуг. А вот тем, кто на этом сайте не зарегистрирован или же у кого по каким-то причинам данные о рождении ребенка не попали в реестр ЗАГС, – придется по старинке писать личное заявление.

Образец обязательства о выделении долей

ОБЯЗАТЕЛЬСТВО

Санкт-Петербург, четвертого марта две тысячи двадцатого года.

в связи с намерением воспользоваться правом направить средства (часть средств) материнского (семейного) капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия МК-00 № 000, выданный 18 сентября 2018 года на основании решения Государственного учреждения — Управления Пенсионного фонда Российской Федерации во Всеволожском районе Ленинградской области от 00000 года № 000000) на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) (Кредитный договор № 0000000, заключенный с Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» 00000000 года), предоставленному на инвестирование строительства объекта недвижимости — квартиры со следующими проектными характеристиками: __________, расположенной по адресу: _____________________;

во исполнение требований пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Постановления Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года № 862 (подпункт «ж» пункта 13) «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (в редакции постановления Правительства РФ от 27 ноября 2010 года № 937; ред. № 1124 от 24 декабря 2011 года, от 25 марта 2013 года № 257, от 26 марта 2014 года № 230, от 30 апреля 2014 года № 401, от 22 октября 2014 года № 1090, от 30 января 2015 года № 77, от 09 июля 2015 года № 689, от 09 сентября 2015 года № 950, от 03 марта 2017 года № 253, от 25 мая 2017 года № 627, от 31 мая 2018 года № 631, от 25 мая 2019 года № 655, с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ от 17 августа 2010 года № ГКПИ10-806),

обязуюсь в течение 6 (шести) месяцев после снятия обременения с вышеуказанной квартиры оформить указанную квартиру в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей), с определением размера долей по соглашению сторон.

Образец предоставлен Нотариальной конторой нотариуса Герасименко Петра Васильевича

Образец соглашения о распределении долей (скачать)

Текст: Игорь Воронин Фото: Алексей Александронок

Регистрация выделения долей в Росреестре

И в случае с дарением, и в случае соглашения о распределении долей, этот документ передается в Росреестр (можно через МФЦ) для регистрации новых прав собственности.

За регистрацию выделения долей детям и супругу, нужно оплатить госпошлину. Сумма госпошлины (2000 руб.) делится на количество будущих собственников и уплачивается раздельно. То есть если членов семьи четверо, в Росреестр нужно предъявить 4 квитанции по 500 рублей каждая.

Затем следует обращение в МФЦ или в Росреестр со следующими документами:

паспортами супругов;
свидетельством о браке;
свидетельствами о рождении (усыновлении) всех детей;
договором дарения или соглашением о выделении долей (в простой письменной форме или нотариально заверенным);
квитанциями об оплате госпошлины.

В результате, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о регистрации общей долевой собственности на квартиру всех членов семьи с указанием размера доли каждого из них. Отчитываться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства о выделении долей не нужно.

Если подтверждение исполнения обязательства понадобится (например, при последующей продаже этой квартиры), можно будет заказать общую Выписку из ЕГРН, где эти доли будут указаны.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что будет, если доли по маткапиталу не выделить?

Уголовной, административной или другой ответственности за неисполнение обязательства по выделению детям долей напрямую законом не предусмотрено. Но это вовсе не значит, что исполнять его необязательно.

Если прокуратура выявит такое нарушение, например, в ходе плановой проверки, инициированной Пенсионным фондом, или поступит заявление от не получивших долю членов семьи, или от органов опеки и попечительства, то собственника жилья принудительно обяжут наделить супруга и детей правом собственности в купленной квартире. И это лучший вариант развития событий.

Хуже, если квартира на момент обнаружения нарушения уже будет продана.

В первую очередь, от последствий такой сделки пострадает, конечно, Покупатель квартиры. Сделка может быть признана судом недействительной, поскольку она нарушает права несовершеннолетних, закон о материнском капитале (ФЗ-256, см. выше ссылку), да ещё и нотариальное обязательство получателя маткапитала.

В этом случае квартиру вернут семье (отобрав у Покупателя!) и обяжут разделить собственность между всеми её членами согласно нотариальному обязательству.

Но и Продавца, получившего маткапитал на улучшение жилищных условий семьи, а потом о членах этой семьи «забывшего», могут обязать возвратить государственные деньги, или даже привлечь к ответственности по статье о мошенничестве.

Вот реальный пример того, как у нерадивую мамашу заставили вернуть маткапитал из-за того, что она не выделила доли детям после покупки квартиры (цитата из официального источника):

В декабре прошлого (2019 – Прим.) года суд обязал вернуть деньги некую жительницу Перми, которая за счет материнского капитала купила жилье, но допустила правовые ошибки при оформлении. Женщина не выделила в новом доме доли несовершеннолетним детям, а затем продала недвижимость. В итоге суд обязал пермячку вернуть неосновательно израсходованные средства материнского капитала. В случае же расторжения сделки под ударом оказываются покупатели квартиры.

Пермский нотариус выступила экспертом по вопросу материнского капитала

10.03.2020

Пермский нотариус Татьяна Михайлова выступила экспертом в передаче «На законных основаниях» телекомпании «Ветта». Передача была посвящена материнскому капиталу.

Дело в том, что 20 февраля Госдума расширила программу материнского капитала, увеличив размер выплат, а также список недвижимости, на приобретение которой его можно потратить. Саму процедуру получения сертификата на материнский капитал упростили. Кроме того, срок рассмотрения заявлений о распоряжении средствами сокращен с пятнадцати до пяти дней. Также теперь, если материнский капитал направляется на погашение ипотеки, можно обращаться непосредственно в банк.

Татьяна Михайлова пояснила аудитории телеканала, что такое материнский (семейный) капитал, и как его можно использовать. «Средства, либо часть средств материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий, получение образования ребенком, формирование накопительной пенсии для женщин, приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, получение ежемесячной выплаты. Все эти меры направлены на создание условий, которые помогут обеспечить семьям достойную жизнь. В частности, посредством предоставления возможности улучшения жилищных условий, а это, как показывает практика, на сегодняшний день является самым популярным направлением использования средств материнского (семейного) капитала», — сообщила эксперт.

В том числе, материнский капитал может быть направлен на индивидуальное жилищное строительство и реконструкцию жилья. Допускается, что дом может строиться, или уже находиться не только на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, но и на землях садоводства, при условии, если на них возводится или уже возведен жилой дом. А вот использовать средства МСК на приобретение земельного участка по-прежнему невозможно.

В отношении применения маткапитала по улучшению жилищных условий Татьяна Михайловна сообщила следующее: «Жилое помещение, приобретенное, построенное, или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в итоге оформляется в общую собственность родителей и детей. С определением размера долей по соглашению. При этом такое оформление возможно как сразу — при заключении договора. Так и позднее — в результате заключения отдельного соглашения, если распределение долей в приобретаемом жилом помещении отражено в договоре купли-продажи, то заключения дополнительного соглашения о распределении долей всем членам семьи не потребуется. В случае, если жилое помещение приобретено не в общую собственность, для получения средств материнского (семейного) капитала необходимо представить письменное обязательство».

Также нотариус добавила, что при использовании средств материнского капитала важно помнить ещё и о том, что закон обязывает выделять доли в приобретенном жилом помещении всем детям, независимо от их возраста. Нотариус сможет оказать необходимую квалифицированную помощь, правильно распределить доли и рассчитать их размер, учитывая все нюансы, подписания соглашения. В заключении передачи Татьяна Михайлова напомнила, что обналичить сертификат не получится — любые схемы государство приравнивает к мошенничеству, а это уже уголовно наказуемо.