- Что такое договор купли-продажи
- Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус
- Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году
- Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи
- Как проходит подписание договора купли-продажи
- С какого момента договор вступает в силу
Что такое договор купли-продажи
Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи. В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.
Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.
Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус
До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:
если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;
если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).
31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.
В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.
Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения. В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания. Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.
Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки. К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника. Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.
Нововведения
Оформление таких сделок, как купля или продажа автомобиля, существенно упростилось с момента вступления Приказа МВД №605 «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним».
С принятием нового документа отменено правило об обязательном снятии автомашины с регистрации, поэтому приобретение автомобиля осуществляется быстрее и не нужно ездить ни в какие подразделения ГИБДД. Исключение выступают случаи, когда бывший собственник хочет сохранить за собой государственные номера.
Также к нововведениям относятся возможность совершения сделки по купле или продажи автомобиля в любом регионе России, независимо от места регистрации ТС.
Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году
Документ должен содержать такие пункты:
Предмет договора.
Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.
Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.
Стороны.
Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О., место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них. Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.
Цена недвижимости.
Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.
Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.
Условия оплаты.
Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка. При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты. При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.
Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.
В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.
Условия освобождения недвижимого имущества.
Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.
Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.
Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу. Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях. В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.
Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ. В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован. В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.
Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу. В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей. Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.
После сделки, с участием представителя Агентства
- В момент сделки Продавцу недоплачивается залог (некоторая страховая сумма, как правило, 200у.е. на каждого прописанного). Сумма остается на хранении в Агентстве. Продавец получает о том расписку.
- После сделки бывшие хозяева выписываются в сроки, оговоренные в предварительном договоре и освобождают квартиру.
- Старые и новые хозяева а также представитель Агентства встречаются в квартире:
- согласно описи проверяется имущество, которое продается вместе с квартирой;
- а также выписка всех бывших жильцов;
- производится окончательный расчет по коммунальным Платежам, свету, телефону (подробно см. выше);
- передаются ключи от квартиры и оригиналы всех справок об отсутствии задолженностей;
- представитель Агентства возвращает Продавцам сумму залога в обмен на расписку;
- покупатели пишут расписку о том, что претензий к Продавцу не имеют.
- Договора задатка после подписания договора купли-продажи квартиры теряют свою силу, поэтому их просто анулируют прямо на сделке или оба экземпляра возвращают представителю агентства.
ЖЭК. Выписка бывших собственников квартиры
Перечень документов, необходимых для выписки.
- Нотариально заверенная копия договора отчуждения (купли-продажи, мены, дарения) недвижимости (+ ее ксерокопия) -является основанием для выписки.
- Заявление в ЖЭК (образец в ЖЭКе предоставят).
- Паспорта бывших собственников (свидетельства о рождении прописанных несовершеннолетних).
- Выписка из военкомата для военнообязанных.
- Справки об отсутствии задолженностей (т.е. справки об отсутствии задолженности, которые Вы получили перед продажей квартиры или квитанции об оплате долгов на момент выписки):
- по коммунальным платежам,
- по электроэнергии,
- справка из АТС (по усмотрению ЖЭКа),
- справка из Горгаза (требуют не во всех ЖЭКах).
В ЖЭКе предъявляете оригинал справок и оставляете ксерокопию. Оригинал справок передаете затем новому жильцу вместе с ключами в момент освобождения квартиры. Выписка занимает от 3-х дней до недели.
Проблемы, которые могут возникнуть при выписке
Покупатель вправе потребовать выписать всех жильцов, не являющихся собственниками квартиры до сделки. Особенно это касается несовершеннолетних, ограниченно и полностью недееспособных, пожилых людей и инвалидов, так как при решении этой проблемы в судебном порядке, суд будет защищать интересы этой категории граждан.
Желательно, чтобы военнообязанный или призывник выписался до сделки, т.к. им для выписки необходимо сняться с воинского учета, а их не снимут до тех пор, пока не будет известно место их новой прописки, а в случае утери военного билета или приписного свидетельства могут возникнуть проблемы с выпиской.
Представьте ситуацию: хозяева квартиру продали, не выписались и нигде не прописались, и тем самым скрылись от налоговой полиции, милиции или кредиторов. А искать их будут по старому адресу…
Покупка квартиры.
Fktrcfylh
Здравствуйте! Эти вопросы Вы должны были оговорить до подписания договора купли-продажи и в нем прописать. Если вопрос физического освобождения и передачи квартиры Вы не оговорили — когда захотят.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Уважаемый Александр.)
Ключи как правило получают в момент подписания «Передаточного Акта».
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Только я не правильно перевел -Александра. Прошу прощения. По поводу передачи ключей не переживайте,они окажутся у вас. Когда все расписки и Акты будут подписаны.
Если сделка была в области, передаточный подписан и все выписаны,тогда по договоренности сторон или сразу после сдачи в органы регистрации,или в течении 14 дн. с момента сдачи документов.Ситуация может быть разной.
Эти моменты оговариваются заранее. Как правило деньги в обмен на ключи.
Сроки передачи квартиры прописаны в Вашем ДКП.
Здравствуйте, как правило, ключи передаются после регистрации ДКП, при подписании Акта передачи. Делается это для того, что бы во время регистрации не произошло никаких не предвиденных ситуаций, так как недвижимость продается в разном виде( где то с ремонтом, где то с мебелью), но все это оговаривается заранее.
Все нужно оговаривать заранее. Ключи передаются в момент подписания передаточного акта, это можно сделать как до регистрации, так и после нее. Обычно если все деньги уже передали, то и ключи передают.
Загляните в ДКП, там все детально должно быть разжевано.
С уважением, Наталья.
Добрый день. Ключи,как правило, передаются после подписания передаточного акта,но ситуация может быть разной.Заранее оговорите эту ситуацию.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день.
Обычно ключи передаются после подписания акта приемки-передачи квартиры.
Внимательно читайте Договор купли-продажи
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Fktrcfylh, зачем вам ключи, если все равно предстоит замена замка.
а если серьезно, то возможные варианты передачи квартиры оговариваются и должны быть прописаны в ДКП
Сходите ещё раз в регпалату, поздравьте их с праздником, и попросите дать почитать подписанный Вами договор купли-продажи.
Добрый день, для разнообразия ответов добавлю, что ключи передаются по договоренности сторон, в том числе и до полученния документов из рег.палаты. а лучше у продавца о его готовности передать Вам квартиру
Добрый день, уважаемая Fktrcfylhf. Порядок передачи ключей здесь подробно изложен специалистами и добавлять особенно нечего. Но показалась странной и курьезной Ваша ситуация, напрашивается ряд вопросов: Вы помните, с кем вчера были в регистрационной палате? Кому заплатили деньги и за что? Читали ли там какие нибудь документы? Подписывали их. Трудно представить, что при покупке квартиры покупатель заключил сделку, заплатил деньги, подписал договор, сдал документы в регистрационную палату, поблагодарил продавца и ушел, даже не спросив, когда тот освободит квартиру и передаст ему ключи. Конечно, можно допустить все, всякое в жизни бывает, но за свои 18 лет работы в этой сфере , при всем к Вам уважении, с подобным сталкиваюсь впервые.)))
Особенности договора купли-продажи автомобиля: нюансы налогообложения
В соответствии с п. 1 ст. 143 НК РФ в случае приобретения ТС у физического лица НДС при приобретении автомобиля не вычитывается в связи с тем, что это лицо не является индивидуальным предпринимателем, следовательно, не является плательщиком налога.
Для покупателя! Согласно п. 5.1 ст. 154 НК РФ в случае приобретения ТС для дальнейшей перепродажи НДС вычитывается как разница между рыночной ценой, по которой реализовано ТС, и ценой его покупки.
В налоговою базу также включается полученный продавцом доход в виде аванса. При продаже имущества лицо должно самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ (налог на доход физического лица).
Также п. 17.1 ст. 217 НК РФ устанавливает, что лицо НДФЛ не облагается, если продаваемый автомобиль находился в собственности более трех лет.
Если транспортное средство перерегистрировано до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то транспортный налог за полный месяц уплачивает покупатель, а если после 15-го числа — продавец (п. 3 ст. 362 НК РФ).
Регистрация автотранспортного средства
Для продавца! Согласно Разъяснению МВД России от 17.10.2013 «О применении положений административного регламента по регистрации транспортных средств» продавец может направить в подразделение ГИБДД заявление о передаче ТС другому лицу. К заявлению прилагаются копия договора купли-продажи и ПТС с записью о продаже ТС.
При смене собственника диагностическая карта сохраняет свое действие.
К особенности договора купли-продажи автомобиля относится еще то, что обязанность по снятию ТС с регистрационного учета после его продажи возлагается на нового владельца. Для этого ему необходимо подать заявление в любое подразделение ГИБДД о перерегистрации ТС. К заявлению должны быть приложены договор купли-продажи ТС, правоустанавливающий документ и в необходимых случаях акт приема-передачи.
Покупатель обязан в течение 10 суток после подписания акта приема-передачи транспортного средства изменить регистрационные данные о его собственнике, обратившись с соответствующим заявлением в регистрационное подразделение ГИБДД.
Для покупателя! Нарушение этого срока может повлечь прекращение регистрации по заявлению прежнего владельца и наложение штрафа (ч. 1 ст. 19.22 КоАП РФ). За управление незарегистрированным транспортным средством предусмотрен штраф, за повторное совершение правонарушения — штраф или лишение прав на определенный срок (ст. 12.1 КоАП РФ).
Зарегистрировать транспортное средство можно в любом регистрационном подразделении ГИБДД вне зависимости от места жительства и (или) регистрации по месту пребывания физического лица или места регистрации и (или) нахождения юридического лица. Узнать адрес, телефон и график работы ближайшего подразделения можно на сайтах http://www.gibdd.ru, www.mvd.ru и www.gosuslugi.ru.
Для покупателя! Прежде чем подписать договор покупатель вправе проверить ТС на предмет его угона и его розыска. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос на любом посту ГИБДД или на сайте: https://www.gibdd.ru/check/auto.
Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи
Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:
Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.
Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.
Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.
Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.
Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.
Как проходит подписание договора купли-продажи
На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий. Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности. Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.
В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:
Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.
В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.
Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.
Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.
Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.
Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.
«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».
Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.
«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».
Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.
Документы, которые необходимы покупателю для сделки:
- Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
- Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.
С какого момента договор вступает в силу
Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.
Существует несколько способов передать документы:
самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;
с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);
с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).
Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.
Телефон
Человек, зарегистрированный в квартире, в которой есть телефон, может быть либо абонентом телефонной сети Украины (1 человек), либо ее пользователем (все остальные зарегистрированные по данному адресу). Приобретая квартиру с телефоном, согласно Закону Украины, Вы не становитесь автоматически абонентом телефонной сети Украины.
Возможно два варианта.
Вариант 1. Вы не были абонентом/пользователем телефонной сети (т.е. по старому месту регистрации телефон не был установлен). В этом случае единственная возможность сохранения телефона в квартире — это переименование по договорному тарифу.
В зависимости от АТС и технической возможности, переименование по договорному тарифу может быть внедрено» либо не внедрено в практику работы АТС.
Вариант 2. Вы были абонентом (т.е. на Вас был оформлен телефон по старому месту регистрации) или пользователем (Вы были зарегистрированы в квартире, где был установлен телефон но абонентом не были). Тогда телефон переименовывается по новому месту регистрации на Ваше имя за символическую плату на основании справки из АТС предыдущего места регистрации.
Перенос телефона со старого места жительства, если на новом он отсутствует или сохранение старого номера телефона на новом месте — возможен только в зоне действия одной АТС и при наличии технической возможности.
Установка телефона рассматривается отдельно в каждом конкретном случае.
Необходимые документы для переименования телефона.
- Справка из АТС предыдущего места регистрации/прописки. Выдается после снятия с регистрации/выписки на предыдущем месте проживания и является основанием для переименования телефона на новой квартире.
- Ксерокопия правоустанавливающего документа.
- Штамп о регистрации/прописке по месту нахождения переименовываемого телефона.
- Плата (различная для бывшего абонента и бывшего пользователя).
Последовательность действий:
- снятие с регистрации по старому адресу;
- получение справки из АТС по старому месту регистрации;
- регистрация по новому адресу;
- переименование телефона на АТС по новому адресу.
Источник: Meget — Перепечатка статьи — только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua
Просмотров: 102493