НАСЛЕДОВАНИЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Пунктом 16 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396, установлено, что существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.
 |
От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. взамен Указа № 396 действует Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». В связи с этим указанный п.16 Правил соответствует п.17 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263. Действие Указа № 263 не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления его в силу. |
Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263, также закрепляет в п.17 право наследников на заключение договора создания объекта долевого строительства (далее — договор) вместо умершего дольщика, специально оговаривая, что застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика в случае, если наследники имеют право на такие условия в соответствии с законодательством.
Наследование прав и обязанностей умершего дольщика
В состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства, существование которых не прекращается его смертью (п.1 ст.1033 Гражданского кодекса РБ (далее — ГК)).
Следовательно, в состав наследственного имущества входят не только права по договору, которые принадлежали дольщику до дня его смерти, но и обязанности в том объеме, в котором они принадлежали самому дольщику.
Договор считается заключенным с момента его регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем разрешение на строительство объекта, а поэтому права и обязанности по договору создания объекта долевого строительства могут быть включены в состав наследства только в том случае, если договор надлежащим образом зарегистрирован.
Наследственные правоотношения — правоотношения специфические. Процедура подтверждения наследниками своих прав строго регламентирована гражданским законодательством. Не всякое лицо, считающее себя полноправным наследником умершего дольщика, может получить официальное подтверждение своих прав при прохождении данной процедуры.
Юридический документ, подтверждающий право на указанное в нем наследственное имущество, — свидетельство о праве на наследство, которое выдается наследникам по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом.
При наследовании по установленным правилам о наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в неизмененном виде как единое целое и в один и тот же момент (универсальное правопреемство) (ст.1031 ГК). Следовательно, права и обязанности дольщика будут принадлежать его наследникам не в силу выдачи им свидетельства о праве наследования, а в силу наследственного правопреемства.
В связи с этим законодательством не предусмотрена обязанность получения наследниками свидетельства о праве на наследство. Однако для заключения договора наличие такого свидетельства необходимо по следующей причине.
Наследование осуществляется по завещанию и закону (ст.1032 ГК).
Завещание — это распоряжение наследодателя (завещателя) относительно принадлежащего ему имущества на случай своей смерти, изложенное в установленной законом форме. Наследование по закону имеет место, когда отсутствует завещание либо оно определяет судьбу не всего наследства, а также в иных случаях, установленных ГК.
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренном ГК. Правила ГК об очередности призвания наследников и размере их долей в наследстве могут быть изменены нотариально удостоверенным соглашением, заключенным наследниками после открытия наследства.
Таким образом, наследниками умершего дольщика могут стать сразу несколько человек с неравными долями в наследстве и различной степенью родства.
Может сложиться ситуация, когда у дольщика не окажется вообще наследников, а будут только нетрудоспособные иждивенцы, находившиеся на его иждивении не менее 1 года и проживавшие вместе с ним, которые также могут быть призваны к наследованию (п.2 ст.1063 ГК).
В том случае, если у умершего отсутствуют наследники по завещанию и по закону, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отказались от получения наследства, на имущество умершего может претендовать государство (ст.1039 ГК).
Кроме того, гражданское законодательство относит к категории наследников, принявших наследство, как лиц, обратившихся в компетентные органы с заявлением о принятии наследства, так и фактически принявших наследство, без такого обращения.
 |
Обратите внимание! Принятие наследства наследником это его право, но не обязанность. Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства, в т.ч. и в случае, когда он уже принял наследство. |
Заключение договора с наследниками умершего дольщика
Как уже отмечалось, только наследники обладают правом заключения нового договора на тех условиях, на которых он был заключен с умершим дольщиком.
Чтобы застройщик смог определить, действительно ли обратившееся к ним лицо — наследник умершего дольщика, ему должно быть предоставлено свидетельство о праве на наследство.
Если наследников несколько, то имущественные права и обязанности по договору долевого участия в строительстве переходят ко всем наследникам в тех долях, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство.
При этом договор будет заключаться с каждым из наследников в той доле, которая будет указана в свидетельстве о праве на наследство. Доля одного из наследников не может быть передана застройщиком другому наследнику.
В случае если не все из наследников выразят желание заключить с застройщиком договор в причитающейся ему доле, наследники вправе в соответствии со ст.1079 ГК произвести раздел наследственного имущества. При недостижении согласия спор между наследниками должен быть разрешен в судебном порядке.
В процессе осуществления долевого строительства возможны ситуации, когда дольщик умирает, не успев внести денежные средства в полном объеме в соответствии с графиком платежей.
В этом случае нотариус в качестве вверителя может заключить договор доверительного управления этим имуществом. В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права вверителя принадлежат исполнителю завещания.
На наследнике лежит обязанность заботиться о судьбе наследственного имущества до окончания срока, установленного законодательством для принятия наследства, а поэтому принявший наследство наследник обязан вносить платежи в причитающейся ему доле до момента оформления договора на свое имя.
Особо следует отметить права пережившего супруга.
По решению суда супруг может быть устранен от наследования по закону, если будет доказано, что брак с наследодателем фактически прекратился до открытия наследства и супруги в течение не менее 5 лет до открытия наследства проживали раздельно и не вели общее хозяйство.
Однако его право наследования не затрагивает других его имущественных прав, связанных с состоянием в браке с наследодателем.
Так, согласно ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.
Следовательно, переживший супруг вправе обратиться в нотариальную контору и получить на свое имя или на имя умершего супруга свидетельство о праве собственности на долю имущества, нажитого супругами в период брака. Таким правом обладает и супруг, с которым брачные отношения были прекращены при жизни дольщика, но с которым денежные средства на строительство были внесены в период брака.
Наследники умершего супруга вправе получить на имя умершего супруга свидетельство о праве собственности на долю имущества, нажитого супругами в период брака и зарегистрированного на имя пережившего супруга. Такое свидетельство наследники вправе получить с письменного согласия пережившего супруга для последующего включения доли умершего супруга в состав наследства.
Налогообложение наследства
Порядок налогообложения дохода, полученного плательщиком в результате принятия им наследства, регламентирован ст. 174 Налогового кодекса. Налогообложение такого дохода зависит от того, какой именно вид объекта наследуется и родственных отношений наследника с наследодателем.
С целью определения объекта налогообложения наследство плательщика налога делится следующим образом (см. табл. 1).
Таблица 1
|
Объект наследства |
Виды объекта налогообложения |
|
Недвижимое имущество (объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля) |
Здания (помещения, приспособленные для постоянного или временного нахождения в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с такими помещениями), которые делятся на: дома (в том числе отели, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры); квартиры; комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах; индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах; дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры |
|
Сооружения (объекты недвижимости, отличные от зданий) |
|
|
Движимое имущество |
Предмет антиквариата или произведение искусства; природные драгоценные камни или драгоценный металл, украшения с использованием драгоценных металлов и/или природных драгоценных камней; любое транспортное средство и приспособления к нему; другие виды движимого имущества |
|
Коммерческая собственность |
Ценные бумаги (кроме депозитного (сберегательного), ипотечного сертификата); корпоративное право; собственность на объект бизнеса как таковой, то есть собственность на целостный имущественный комплекс; интеллектуальная (промышленная) собственность или право на получение дохода от нее; имущественные и неимущественные права |
|
Сумма страхового возмещения (страховых выплат) по страховым договорам, а также сумма, хранящаяся соответственно на пенсионном депозитном счете, накопительном пенсионном счете, индивидуальном пенсионном счете наследодателя — участника накопительной системы пенсионного обеспечения |
|
|
Денежные средства |
Наличность; денежные средства, хранящиеся на счетах наследодателя, открытых в банковских и небанковских финансовых учреждениях; депозитные (сберегательные), ипотечные сертификаты; сертификаты фонда операций с недвижимостью |
Ставки налога
Пунктом 174.2 ст. 174 Налогового кодекса установлено, по каким ставкам облагаются налогом объекты наследства.
При этом следует отметить, что размер ставки налога, который применяется к соответствующему объекту наследства, зависит от родственных отношений наследника с наследодателем и от резидентского статуса наследника или наследодателя (см. табл. 2).
Таблица 2
|
Категория наследника -плательщика налога |
Объект наследства |
Ставка налога,% |
|
Первая степень родства |
Любой |
|
|
Вторая степень родства |
||
|
От нерезидента или получено нерезидентом |
||
|
Инвалид І группы, статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской заботы |
Недвижимое и движимое имущество, денежные средства |
|
|
Ребенок-инвалид |
Недвижимое и движимое имущество |
|
|
Любой наследник |
денежные сбережения, помещенные до 02.01.92 г. в учреждения Сберегательного банка СССР и государственного страхования СССР, действовавшие на территории Украины, а также в государственные ценные бумаги (облигации Государственного целевого беспроцентного займа 90 г., облигации Государственного внутреннего выигрышного займа 82 г., государственные казначейские обязательства СССР, сертификаты Сберегательного банка СССР) и денежные сбережения граждан Украины, помещенные в учреждения Сберегательного банка Украины и бывшего Укргосстраха на протяжении 1992 — 1994 гг., погашение которых не состоялось |
Так, пп. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса определены степени родства физического лица. В частности, членами семьи физического лица первой степени родства считаются его родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные. Другие члены семьи физического лица считаются имеющими вторую степень родства.
Проведение оценки недвижимого имущества при его наследовании наследниками первой степени родства
Правовые принципы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества в целях защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношения в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов определены Законом № 2658.
В соответствии со ст. 3 этого Закона оценка, в частности, имущества — это процесс определения его стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в ст. 9 этого Закона, и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности. Процедура оценки имущества устанавливается нормативно-правовыми актами по оценке имущества.
Проведение оценки имущества является обязательным при налогообложении имущества согласно закону (ст. 7 Закона № 2658).
При этом методическое регулирование оценки имущества осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах по оценке имущества: положениях (национальных стандартах) оценки имущества, утверждаемых Кабинетом Министров Украины, методиках и других нормативно-правовых актах, разрабатываемых с учетом требований положений (национальных стандартов) и утверждаемых Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины (ст. 9 Закона № 2658). соответствии с п. 1 Порядка № 231 этот Порядок определяет механизм проведения оценки недвижимого и движимого имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых согласно законодательству, в целях исчисления дохода плательщика налога — физического лица от продажи (обмена) и другого дохода такого плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого и движимого имущества (кроме случаев его наследования и дарения), а также исчисления суммы государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством.
Указанный Порядок является обязательным для применения при проведении оценки для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей.
Вместе с тем ст. 23 Налогового кодекса определено понятие базы налогообложения — это физическое, стоимостное или другое характерное выражение объекта налогообложения, к которому применяется налоговая ставка и который используется для определения размера налогового обязательства.
База налогообложения и порядок ее определения устанавливаются этим Кодексом для каждого налога отдельно. В соответствии с п. 164.1 ст. 164 Налогового кодекса базой налогообложения является общий налогооблагаемый доход с учетом особенностей, определенных разделом IV «Налог на доходы физических лиц».
Общий налогооблагаемый доход — это любой доход, подлежащий налогообложению, начисленный (выплаченный, предоставленный) в пользу налогоплательщика в течение отчетного налогового периода.
Согласно пп. 14.1.156 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса налоговое обязательство — это сумма денежных средств, которую налогоплательщик, в том числе налоговый агент, должен уплатить в соответствующий бюджет как налог или сбор на основании, в порядке и сроки, определенные налоговым законодательством (в том числе сумма денежных средств, определенная плательщиком налога в налоговом векселе и не уплаченная в установленный законом срок).
Таким образом, поскольку при получении физическим лицом — членом семьи наследодателя первой степени родства дохода в виде объектов наследства, в частности недвижимого имущества, отсутствует налоговое обязательство по уплате в бюджет налога на доходы физических лиц, нецелесообразно проведение оценки имущества в связи с отсутствием потерь бюджета.
Наследование по завещанию
Статьей 1233 Гражданского кодекса определено, что завещанием является личное распоряжение физического лица на случай своей смерти.
Общие требования к форме завещания установлены ст. 1247 Гражданского кодекса. Так, завещание составляется в письменной форме с указанием места и времени его составления. Завещание должно быть лично подписано завещателем. Если лицо не может лично подписать завещание, оно подписывается в соответствии с частью четвертой ст. 207 этого Кодекса. Завещание должно быть удостоверено нотариусом или другими должностными, служебными лицами, определенными в статьях 1251 — 1252 этого Кодекса.
Согласно ст. 1235 Гражданского кодекса завещатель может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с этими лицами семейных, родственных отношений, а также других участников гражданских отношений.
Завещатель может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону. В таком случае это лицо не может получить право на наследование. Завещатель не может лишить права на наследование лиц, имеющих право на обязательную часть в наследстве. Действие завещания относительно лиц, которые имеют право на обязательную часть в наследстве, устанавливается на время открытия наследства.
В случае смерти лица, которое было лишено права на наследование, до смерти завещателя, лишение его права на наследование теряет силу. Дети (внуки) этого лица имеют право на наследование на общих основаниях.
Вместе с тем частью второй ст. 1223 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае отсутствия завещания, признания его недействительным, непринятия наследства или отказа от его принятия наследниками по завещанию, а также в случае неохвата завещанием всего наследства право на наследование получают лица, определенные в статьях 1261 — 1265 этого Кодекса.
Наследование права на земельный участок
Согласно ст. 1225 Гражданского кодекса право собственности на земельный участок переходит к наследникам на общих основаниях с сохранением его целевого назначения.
К наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором они размещены.
К наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право собственности или право пользования земельным участком, который необходим для их обслуживания, если иной его размер не определен завещанием.
Очередность получения права на наследование по закону
Статьями 1261 — 1265 Гражданского кодекса установлена очередность наследников по закону, а именно:
|
Очередь по закону |
Наследники |
|
Первая |
Дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, тот из супругов, который его пережил, и родители |
|
Вторая |
Родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дед как со стороны отца, так и со стороны матери |
|
Третья |
Родные дядя и тетя наследодателя |
|
Четвертая |
Лица, проживавшие с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до времени открытия наследства |
|
Пятая |
Другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права наследования родственников дальнейшей степени родства (степень родства определяется по числу рождений, отдаляющих родственника от наследодателя. Рождение самого наследодателя не входит в это число); |