Что это такое и зачем нужно?
Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.
Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.
Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.
При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.
Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:
- продаже;
- приобретении;
- аренде и пр.
Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.
В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.
Нежилую недвижимость, на основании требований п. 1 ст. 12Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, необходимо зарегистрировать в ЕГРП. Здесь в базу данных внесут сведения об объекте, его владельце.
При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).
Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.
Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.
Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.
От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.
Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.
«Теперь садовый дом может быть признан жилым домом и жилой дом — садовым домом органами местного самоуправления в упрощенном заявительном порядке. В отличие от порядка признания помещения жилым помещением, в котором для признания необходимо заключение комиссии, устанавливается уведомительный характер признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на основании исчерпывающего перечня документов», — говорится в пояснениях к постановлению.
Как следует из документа, теперь для перерегистрации дома как жилого и наоборот, из жилого в садовый, собственнику нужно принести заявление в уполномоченный орган местного самоуправления либо в многофункциональный центр госуслуг, указать в документе кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он расположен, почтовый или электронный адрес заявителя, представить также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Однако новый порядок предусматривает, что такая выписка может быть запрошена органами власти в Росреестие через единую систему межведомственного электронного взаимодействия.
Потребуется также технический паспорт, подтверждающий соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности, подготовленный кадастровым инженером или бюро технической инвентаризации.
В случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц (например, находится в залоге у банка), необходимо взять нотариально удостоверенное их согласие на процедуру изменения статуса здания.
Решение о признании садового дома жилым или наоборот, жилого садовым, принимается в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Отказ в изменении регистрации дома может быть связан с указанием неверных данных и если вид разрешенного использования участка, на котором стоит строение, не позволяет этого сделать. Например, земли огороднических некоммерческих товариществ не позволяют размещать здесь жилой дом — только хозяйственные постройки.
Сколько же стоит техпаспорт?
Следует отметить, что изготовление техпаспорта является платной услугой. Тарифы устанавливаются на государственном уровне. Стоимость услуги состоит из базовой цены, которая уплачивается в момент подачи заявления, а также расчета согласно тарифу. Он определяется исходя из площади земельного участка и здания в целом. Таким образом, окончательная цена паспорта определяется после завершения обследования объекта недвижимости.
Базовая цена паспорта жилого дома составляет 3096 тенге, квартиры — 2472, дачи — 3105, гаража — 2677. Если необходимо изготовить технический паспорт на многоэтажное здание, то заявителю придется уплатить 7971 тенге. Нежилой объект обойдется в 4413 тенге. Недешево стоит и получение технического паспорта для здания промышленного предназначения — 7108. Несколько лет назад правительство установило льготы для определенных категорий граждан.
Так, технический паспорт на дом оформляется бесплатно для:
• Сирот.
• Детей, оставшихся без родительской опеки.
• Опекунов.
• Ветеранов Великой Отечественной Войны.
Тогда как инвалиды, вне зависимости от присвоенной им группы, оформляют технический паспорт на недвижимость с 50% скидкой.
Следует отметить, что обследование здания специалистом проводится не всегда. Так, если изменен кадастровый номер, то скорректированный тех паспорт выдается без выезда инженера. Аналогичная процедура применяется и в том случае, если корректировки обусловлены решением компетентных структур, например, о замене названия улицы.
Целевое назначение нежилого помещения
Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.
Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).
Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:
- аптекой;
- магазином;
- офисом;
- стоматологическим кабинетом;
- библиотекой;
- развлекательным центром и т.п.
Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.
Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.
Нежилое помещение свободного назначения
Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?
Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.
Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.
С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.
Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.
Как изменить цель территории?
Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.
Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.
По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.
Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.
Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.
Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.
Затем следует подготовить:
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- техпаспорт;
- экспликацию, поэтажные планы;
- справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
- свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
- бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.
Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).
Изменение функционального назначения нежилого помещения
Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.
Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.
Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.
На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.
Перепрофилирование чаще всего требует:
- изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
- устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
- устройства вентиляции;
- установки технологического оборудования;
- переноса перегородок;
- проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
- ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.
Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:
- заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
- Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
- Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
- Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
- Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
- В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.
Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.
Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.
Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.
Всего найдено: 16
| Вопрос № 300529 | ||
Добрый день. Поясните пожалуйста корректность написания словосочетания об объекте недвижимости, который не достроен. В частности, как правильно писать «объект незавершенного (не завершенного) строительства», «объект незавершенный (не завершенный) строительством». При следующих условиях: 1. в бухгалтерском учете есть такая статья » незавершенное строительство». Т.е. как пишется указанное выше словосочетание при условии, что речь идет об объекте, который числится по статье «незавершенное строительство». 2. Как правильно пишется словосочетание если речь идет именно о недостроенном объекте, вне зависимости от статей бухгалтерского баланса. Заранее спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
В Градостроительном кодексе РФ и других актах российского законодательства используется термин объекты незавершенного строительства (объекты, строительство которых не завершено).
| Вопрос № 297283 | ||
Здравствуйте. Возникли сомнения в написании слова недоделано/ не доделано в следующей фразе: «О том, зачем Иванов решил баллотироваться во второй раз, кто выступал против его решения и что было недоделано на посту – читайте на страницах «ТН».
Ответ справочной службы русского языка
В значении «не завершено» предпочтительно не доделано.