Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной — у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.
В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.
Вредные советы для провала внезапного интервью
- Откликнувшись на вакансию или разместив свое резюме в открытом доступе, всегда отвечайте на звонки с незнакомого номера недовольным голосом: «Слушаю!» или «Кто это?». Или просто не берите трубку — зачем, звонит же неизвестно кто, а свой номер вы оставили в резюме «просто так».
- Резко прервите рекрутера и попросите его набрать вам во внерабочее время. Лучше всего — после 21:00.
Небольшое пояснение: да, HR-эксперты порой подстраиваются под графики кандидатов так, что звонят хоть в 6 утра, хоть в час ночи, если собеседнику так удобно. Но так бывает, когда они «охотятся» на уникального специалиста, к тому же сами проявляют инициативу. Если же мы говорим о стандартных вакансиях, то рекрутеры стараются заниматься ими в рамках своего рабочего времени, которое у них, скорее всего, приблизительно такое же, как у вас. Согласится ли рекрутер позвонить вам в более позднее время, зависит от наличия других кандидатов.
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.
В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу. Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены. Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением. Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными. То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.
ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями. Например, продавец, найдя более щедрого покупателя, отказывается выполнять договор и заключает более выгодную сделку, а признание судом документа недействительным означает, что он не понесет никакой материальной ответственности. Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.
Каким бывает предварительный договор
Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:
- Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;
- Предварительный договор по ипотечной программе;
- Предварительный договор с внесением аванса.
Предварительный договор с Застройщиком
Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика. Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками. Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.
Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения. Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности. Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.
Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства. В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения. Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.
Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП
Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю. В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли). Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.
Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре (в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец. В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.
Предварительный договор по ипотечной программе
Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке. Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема — банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.
Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:
- Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
- Договорная стоимость сделки;
- Сроки проведения сделки;
- Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.
Предварительный договор с внесением аванса
Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств. Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного. В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.
Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.
Основные пункты предварительного договора
Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости. Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных. Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);
Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;
Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;
Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог. Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами. Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.
Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению. Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств. Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.
Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.
Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);
Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;
Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;
Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.
С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).
Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу). Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись. Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП — подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.
Игорь Василенко
Часть политических партий Норвегии выступила против размещения противоракетных систем НАТО на территории своего государства вопреки предварительным соглашениям с альянсом. Как сообщили «Известиям» в министерстве обороны страны, четкой позиции в Осло по данному вопросу еще нет. При этом, как заверили «Известия» в НАТО, альянс прежде всего выступает «за мир и стабильность». По мнению европарламентария из комитета по взаимоотношениям с Парламентской ассамблеей НАТО Йиржи Машталки, часть западных стран выражает несогласие с политикой альянса, опасаясь за свою собственную безопасность. Так, уже сейчас почти половина населения Швеции выступает вообще против вступления в состав военно-политического блока.
Правительство Норвегии активно ведет дебаты о присоединении к системе противоракетной обороны НАТО. Мнения партий, заседающих в парламенте северной державы, разделились, поэтому правительство не может определить единую линию поведения по этому вопросу. Несколько месяцев назад была назначена экспертная группа исследователей, которая должна детально разобраться в проблеме и дать рекомендации правительству до конца года.
Как сообщили «Известиям» в пресс-службе министерства обороны Норвегии, несмотря на предварительные договоренности сторон, единого мнения по вопросу размещения противоракетных установок достигнуть пока не удалось.
— На Лиссабонском саммите в 2010 году союзники НАТО договорились о совместном развитии противоракетной обороны Североатлантического альянса. Тем не менее еще неизвестно, каким именно образом Норвегия будет вносить свой вклад в развитие ПРО НАТО, — сообщили «Известиям» в пресс-службе министерства обороны Норвегии.
Вместе с размещением противоракетных установок в Норвегии Осло рискует взять на себя часть обязательств, которые впоследствии негативно скажутся на безопасности государства и превратят его де-факто в орудие альянса.
— Любая страна, которая соглашается с размещением противоракетных установок на своей территории, сразу же превращается в мишень. Ведь, согласно военной логике, главной целью любых боевых действий является уничтожение командного центра. В связи с этим нежелание норвежских политиков размещать системы ПРО на своей территории обусловлено прежде всего прагматическими взглядами на ситуацию, — пояснил «Известиям» депутат ЕП, член делегации по взаимоотношениям с Парламентской ассамблеей НАТО Йиржи Машталка.
Тем не менее альянс продолжает заявлять, что все его действия нацелены на развитие партнерских отношений с другими странами и полностью соответствуют их интересам.
— НАТО помогает партнерам сохранить мир, укрепить стабильность и содействовать общему прогрессу. Мы настроены развивать партнерские отношения таким образом, чтобы они отвечали интересам всех сторон. Североатлантический альянс не пытается «заставить» страны присоединиться к военно-политическому блоку. Мы придерживаемся политики открытых дверей, которая наряду с расширением ЕС помогла распространить стабильность и процветание, — сказали «Известиям» в пресс-службе НАТО.
И в Норвегии, и в регионе в целом силы альянса ждут с распростертыми объятиями далеко не все. Согласно опросам, в Швеции 40% населения выступает против членства страны в НАТО.
— Будет ли Норвегия участвовать в противоракетной обороне НАТО, и если да, то в какой форме, — все еще открытый вопрос. Некоторые партии выступают против размещения противоракетных установок НАТО на своей территории, — сообщил «Известиям» эксперт Норвежского оборонного научно-исследовательского центра Кристиан Отлэнд.
Очевидно, что установка системы ПРО на территории Норвегии не приведет к стабилизации международной обстановки и будет провоцировать напряженность в регионе. Москве при этом придется предпринять ряд мер по обеспечению безопасности собственных границ.