Как расторгнуть договор долевого участия?

Юридический центр RegPractic Юридические услуги по расторжению договора долевого участия. Вернём уплаченные по ДДУ деньги. Взыщем убытки и проценты за пользование денежными средствами. Работаем до получения вами денег по исполнительному листу.

Оценим риски невзыскания, дадим рекомендации касательно способов расторжения. При одностороннем отказе от изсполнения ДДУ можно взыскать с застройщика: цену договора, проценты за пользование вашими деньгами с даты их фактической оплаты, штраф по ЗоЗПП, убытки, моральный вред и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

В целях расчёта процентов за пользование застройщиком вашими деньгами проще всего воспользоваться калькулятором расторжения ДДУ. Наш програмный продукт может рассчитать проценты за каждный период просрочки при условии оплаты квартиры по графику. Кроме того, калькулятор расторжения ДДУ может производить расчёт по периодам ставок Банка Росиии. Калькулятор расторжения ДДУ всегда актуален и никогда не ошибается. Учитывает изменения ставок в 2019 году.

Тел. юриста 8-903-120-51-06

Расторжение ДДУ для участника долевого строительства

Наша судебная практика по расторжению ДДУ

Сверх цены ДДУ (3 127 554,06 руб.) мы взыскали через суд общей юрисдикции:

проценты 700 000 руб.
штраф — 1 000 000 руб.
убытки в виде понесенных дольщиком расходов по оплате цены договоров бронирования и подбора квартиры, оформлению права собственности — 95 789 руб.
оплату услуг представителя — 30 000 руб.
компенсацию морального вреда — 5 000 руб.
расходы на доверенность — 1 800 руб.
почтовые расходы — 621,84 руб.
расходы по уплате госпошлины — 19 928,84 руб.

Итого 1 833 210,84 руб. без учета госпошлины сверх цены ДДУ + цена ДДУ 3 127 554,06 руб.

Расторжение ДДУ Решение Тушинского суда по расторжению ДДУ

Обращайтесь, мы консультируем ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. 8-903-120-51-06.

Наша практика по расторжению ДДУ в арбитражном суде по застройщику из группы ПИК

В данном случае мы расторгали ДДУ по смешанной схеме. Такая конструкция применяется в целях максимально возможного получения денег с застройщика. По этой схеме, цена ДДУ и штраф на стоимость квартиры, взыскивается в суде общей юрисдикции, а проценты и штраф на проценты в арбитражном суде. Суть в следующем.

Уступить юридическому лицу штраф на стоимость квартиры, без уступки права на получение основной суммы долга, невозможно. Причина в том, что штраф привязан к сумме невыплаченной задолженности. Уступить право на его получение можно, но только с переуступкой долга на который начисляется штраф. Поэтому требование о выплате цены квартиры и штраф не её стоимость мы заявляли в суде общей юрисдикции. Из возможных вариантов был выбран Красногорский суд. Мы не ошиблись. Взыскали стоимость квартиры в размере 3 211 600 рублей, а также штраф в размере половины её стоимости, а именно 1 610 988,84 рубля. Кроме того, взыскали моральный вред в размере 10 000 рублей. Уплаченная истцом государственная пошлина в размере 11 058 рублей была также взыскана в пользу истца.

Теперь рассмотрим получение процентов за пользование денежными средствами дольщика и штраф на проценты в арбитражном суде. Проценты по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 и штраф на проценты были уступлены юридическому лицу. От индивидуального предпринимателя был подан иск в арбитражный суд, который взыскал 500 000 рублей в виде процентов, и 250 000 рублей в виде штрафа.

Теперь сложим взысканные в обоих судах суммы, без учета стоимости квартиры. 1 610 988,84 руб. + 10 000 руб. + 500 000 руб. + 250 000 руб. = 2 370 988,84 руб. Таким образом, сверх цены ДДУ в размере 3 211 600 рублей, взыскали в двух судах в совокупности 2 370 989 рубля. Совокупные штрафные санкции в процентном выражении составили в 74% от стоимости самой квартиры. Великолепный результат. Если перевести это в квадратные метры, то дольщик может вместо однокомнатной квартиры, купить двухкомнатную, в том же доме.

ПИК оплатил исполнительные листы в полном объёме без задержек. Дольщик был очень доволен полцченным результатом.

Расторжение ДДУ в Красногорском суде Решение Красногорского суда по расторжению ДДУ по застройщику из группы ПИК

Тел. юриста 8-903-120-51-06

Исполнительный лист Красногорского суда Исполнительный лист Красногорского суда по взысканию штрафа по закону о защите прав потребителей при расторжении ДДУ по застройщику из группы ПИК

Тел. юриста 8-903-120-51-06

Исполнительный лист арбитражного суда Исполнительный лист арбитражного суда по взысканию процентов при расторжении ДДУ по застройщику из группы ПИК

Что можно взыскать с застройщика при расторжении договора долевого участия?

Стоимость квартиры в полном объеме (по 333 ГК РФ судом не уменьшается).
Проценты за пользование вашими деньгами.
Убытки.

Добровольно застройщики такие требования не удовлетворяют и взыскание осуществляется в судебном порядке, где дополнительно можно потребовать:

штраф в размере 50% от всего иска в пользу дольщика (п.6 ст. 13 ЗоЗПП).
компенсацию морального вреда.
компенсацию всех судебных расходов (оплату услуг представителя, нотариальной доверенности, госпошлины и другое по ситуации).

Проценты и штраф в совокупности довольно большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ. Не забываем, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ. Если дольщик решил расторгнуть договор, следует выяснить у юриста, сколько можно взыскать сверх его цены. Также мы консультируем о возможных рисках.

Анализ правоотношений при расторжении ДДУ

Какие правовые основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке?

Самое надежное (безусловное) основание для расторжения ДДУ – это нарушение срока передачи квартиры более чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214). Остальные основания перечислены в других пунктах ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 (можно посмотреть по клику на миниатюре). Однако доказывать их будет в суде намного сложнее, поэтому проще дождаться истечения двухмесячного срока и после отказаться от договора.

Что делать, если после расторжения ДДУ застройщик перестал платить по исполнительным листам?

В таком случае мы инициируем банкротство застройщика в Арбитражном суде (для этих целей у нас есть свои арбитражные управляющие). Задача состоит в том, чтобы поставить застройщика перед выбором: оплатить сравнительно небольшую для него сумму по исполнительному листу либо в отношении него суд введет процедуру наблюдения (первая стадия банкротства). Застройщики, чтобы избежать банкротства на ровном месте, оплачивают долги до его рассмотрения Арбитражным судом и приносят в суд платежки об оплате долга перед дольщиком. При этом оплата долга происходит не с одного из расчетных счетов застройщика, а со счетов третьих юридических лиц. Оплачивая долг перед вами со счетов третьих лиц, застройщик предотвращает ситуацию, при которой передназначенные для вас деньги будут списаны банком по другим исполнительным листам.

Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия

ДДУ считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от его исполнения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214). Это значит, что ДДУ расторгнут с даты на почтовом штемпеле, а не с даты получения его застройщиком или признания его таковым судом. Заверять уведомление у нотариуса не нужно. Непринятие застройщиком такого предложения на факт расторжения ДДУ не влияет. Возврат дольщику уведомления, в связи с истечением сроков хранения, правового значения не имеет (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Нужно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?

При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к. вы потеряете возможность взыскать в суде проценты за пользование вашими деньгами. Деньги застройщик и после подписания дополнительного соглашения может не вернуть, а в праве требования процентов по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 судом может быть отказано по следующим причинам:

в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, среди оснований для одностороннего отказа от исполнения ДДУ не указано «соглашение о расторжении ДДУ».
суд посчитает, что такое соглашение заключено не в связи с виновными действиями застройщика.
сама переписка с застройщиком по поводу заключения соглашения о расторжении ДДУ даст повод ответчику указать в отзыве, что причиной расторжения является не нарушение сроков строительства, а волеизъявление истца.
застройщик может напрямую включить в ДС отказ дольщика от требования процентов.

Проценты взыскиваются с даты внесения денег на расчетный счет застройщика и это не маленькая сумма, даже с учетом её возможного снижения по 333 ГК РФ (к процентам суд это также применяет, как и по неустойке). Таким образом, основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика, а соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика направленное на прекращение договорных отношений. Т.е. для того, чтобы взыскать с застройщика штрафные санкции, нужно будет доказать в суде виновные действия застройщика, что при заключении соглашения о расторжении ДДУ будет проблематично.

Содержание уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ

Указать правовое основание расторжения (надежнее всего отказываться от договора по безусловным основаниям, т.е. по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ -214).
Потребовать выплатить цену договора долевого участия.
Потребовать выплатить проценты за пользование вашими денежными средствами с указанием способа их исчисления.
Заявить убытки.
Указать банковские реквизиты для перечисления вам денежных средств.
Указать срок для исполнения ваших требований – 20 рабочих дней с даты отправки уведомления об отказе от договора (ч.2 ст. 9 ФЗ-214).

Последовательность действий при расторжении ДДУ в связи с односторонним отказом от его исполнения

По истечении двух месяцев с даты начала просрочки передачи квартиры направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214).
Подождать 20 рабочих дней со дня направления уведомления. Если деньги на счет не зачислены, направить иск в суд.

До отправки уведомления об одностороннем отказе от договора рекомендуем проконсультироваться с юристом по тел. 8-903-120-51-06 (отвечаем на вопросы ежедневно).

Расчет процентов при расторжении ДДУ за пользование денежными средствами

При условии расторжения ДДУ по основаниям ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 (виновные действия застройщика) проценты исчисляются на основании ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 следующим образом:
Цена ДДУ * количество календарных дней, в течение которых застройщик пользовался вашими деньгами * ключевую ставку ЦБ РФ*1/150.
При этом:
1/150 = 1/300*2, это значит, что проценты должны выплачиваться гражданину в двойном размере.

Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 речь идет о ставке рефинансирования, начиная с 01.01.2016г. при исчислении процентов при расторжении ДДУ нужно использовать ключевую ставку (Указание ЦБ No3894-У). Наибольшее количество ошибок истцы делают при исчислении процентов, при этом суд мог бы взыскать и больше, но не может выйти за рамки заявленных требований.

Расторжение ДДУ в Росреестре при одностороннем отказе от исполнения договора

Государственная регистрация прекращения ДДУ по инициативе дольщика осуществляется посредством осуществления следующих регистрационных действий:

регистрацией расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия;
погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации этого договора.

Для этого дольщиком в Росреестр подаётся:

заявление о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора участия в долевом строительстве.
копия уведомления об одностороннем отказе от договора.
документы, подтверждающие факт отправки уведомления об отказе от договора.
квитанция об оплате госпошлины (350 руб., абз. 5 пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для прекращения ипотеки в силу закона при расторжении ДДУ потребуется совместное заявление дольщика и представителя банка.

При этом, в подавляющем большинстве случаев, дольщику незачем самому погашать запись о сделке в ЕГРН. Взысканию в суде это не помешает. ДДУ считается расторгнутым независимо от факта госрегистрации. Запись в ЕГРН застройщик потом погасит сам, так как ему это нужно больше, чем вам. Судебная практика по взысканию с застройщика денежных средств, в связи с односторонним отказом от ДДУ при виновных действиях застройщика, не знает примеров, когда бы этому помешала непогашенная запись в Росреестре.

Компенсация убытков при расторжении ДДУ

Убытки при расторжении ДДУ, даже при виновных действиях застройщика, суды удовлетворяют неохотно. Недостаточно просто заявить убытки, нужно их еще правильно обосновать, т.е. доказать наличие причинно-следственной связи между ними и действиями застройщика.

Какие убытки можно взыскать при расторжении ДДУ?

Уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту (в суд нужно предоставить справку из банка с расчетом процентов и кредитный договор). Здесь юристу нужно будет доказать вину застройщика и аргументировать наличие причинно-следственной связи между заключением ДДУ и подписанием кредитного договора. Иными словами, между убытками, связанными с уплаченными по кредиту процентами и виновными действиями ответчика, допустившего просрочку передачи квартиры по договору.
Разницу между ценой, уплаченной по ДДУ и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда.
Потребуется заключение экспертизы об оценке, п. 35 Обзора практики… в связи с участием граждан в долевом строительстве … утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.). Здесь юристу нужно доказывать, что истец предпринимал попытки приобрести аналогичное жилье, вместо недостроенного, и безусловно приобретёт его в будущем.В иске потребовать компенсацию расходов на проведение экспертизы.
Расходы по оплате цены агентского договора. Юристу нужно доказывать, что дольщик не мог купить квартиру напрямую у застройщика, например, в связи с передачей агенту эксклюзивного права по реализации объектов.

Касательно заявления убытков нужно оценивать каждую ситуацию индивидуально, иначе можно зря потратить деньги на экспертизу, если таковая требуется.

Ответы юриста на вопросы Вопрос: Уменьшает ли суд сумму процентов при расторжении ДДУ?
Ответ: При расторжении договора суд имеет право снизить проценты по 333 ГК РФ, поэтому так много в этом деле зависит от суда и от вашего представителя в суде. Вопрос: За какой период рассчитываются проценты при расторжении ДДУ?
Ответ: Проценты рассчитываются за период с даты получения их застройщиком по дату отправки уведомления о расторжении договора. При неудовлетворении требования дольщика уточняются на дату подачи иска и рассмотрения дела по существу. Вопрос: Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства на шесть месяцев. Можно не дожидаться окончания двухмесячного периода, с даты начала просрочки по договору, и потребовать расторгнуть его в судебном порядке?
Ответ: Лучше расторгнуть ДДУ по виновному основанию, через отказ от договора по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. На практике доказать факт прекращения или приостановления строительства жилого дома будет очень сложно. У застройщика всегда найдутся доказательства того, что работы на объекте не прекращались. Исключением из правила является истечение срока разрешения на строительство. В таком случае можно попытаться расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Вопрос: Просрочка по договору три месяца. Можно сначала взыскать неустойку, а после получения решения суда направить уведомление об отказе от исполнения договора, потребовав выплатить еще и проценты за пользование денежными средствами?
Ответ: Можно, однако проценты при расторжении договора нельзя начислять за период по которому уже были заявлены исковые требования по неустойке, которые были приняты судом к рассмотрению. Взыскать неустойку и проценты за один и тот же период не получится.

Вопрос: Подали иск в суд по расторжению ДДУ по месту нахождения застройщика. Суд принял дело к производству.
После узнали, что в этом суде срезают проценты по 333 ГК в намного большей степени, чем в суде по адресу моей официальной временной регистрации.
Можно ли отказаться от иска и не потерять при этом свое право на подачу его в другой суд?
Ответ: В случае отказа от иска вы потеряете право на повторную его подачу в другой суд. Однако, вы можете не ходить на судебные заседания. Если застройщик не будет настаивать на рассмотрении дела по существу, и в иске нет вашего согласие на рассмотрение дела без присутствия истца, суд оставит иск без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК. Согласно ч. 2 ст. 223 ГПК оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с тем же исковым заявлением в общем порядке. Риском для вас будет являться требование ответчика на рассмотрение дела по существу.

Вопрос: Соответствует ли действующему законодательству пункт в моем ДДУ об удержании с меня штрафных санкций в размере пяти процентов при отказе от договора долевого участия?
Ответ: Указанный пункт нужно признать в иске недействительным на основании ч. 7 ст. 9 ФЗ-214. При одностороннем отказе от договора при виновных действиях застройщика, не допускается зачет требований по уплате дольщиком штрафных санкций, предусмотренных в ДДУ за расторжение договора. Вопрос: Нужно ли в исковом заявлении просить суд расторгнуть ДДУ, если мной ранее отправлено застройщику уведомление об отказе от ДДУ по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214?

Ответ: Просить суд повторно расторгнуть уже расторгнутый договор смысла не имеет. При наличии такого требования суд, скорее всего, в резолютивной части решения признает расторгнутым ДДУ с даты направления уведомления об отказе от договора. Вопрос: Имеет ли смысл указывать в иске убытки, если суд их может не удовлетворить?
Ответ: Убытки бывают разные.

Во первых, совсем не факт, что суд по любым убыткам откажет.
Во вторых, заявленные и правильно обоснованные убытки, приведут к меньшему снижению процентов за пользование денежными средствами по 333 ГК РФ.
В третьих, есть убытки, которые могут повлечь дополнительные расходы со стороны истца, например экспертиза об оценке рыночной стоимости аналогичной квартиры, а есть убытки, заявление которых не приведет к дополнительным расходам.
В четвёртых, никто не отменял правило: меньше потребуешь в иске – меньше и получишь.

Суд по своей инициативе за рамки исковых требований выходить не будет.

Мы работаем за процент, поэтому заинтересованы в результате. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч. Вопрос: Можно ли при одностороннем отказе от договора при наличии вины застройщика потребовать за один и тот же период проценты за пользование чужими денежными средствами и проценты уплаченные банку по ипотечному кредиту?
Ответ: Одно другому не мешает. Согласно ст. 10 ФЗ-214 и в соответствии с п. 35 Обзора практики …, в связи с участием граждан в долевом строительстве…, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013г. при наличии вины застройщика, дольщик может потребовать возместить в полном объеме причиненные ему убытки сверх неустойки. Вопрос: Можно ли при одностороннем отказе от договора, при наличии вины застройщика, одновременно потребовать выплатить разницу между ценой квартиры по ДДУ и стоимостью аналогичных квартир, а также проценты уплаченные банку по ипотечному кредиту?
Ответ: Указанные исковые требования относятся к убыткам. Согласно ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ-214 дольщик может требовать их полного возмещения. Вопрос: Квартира приобреталась частично за счет заёмных средств. Сейчас в ипотеке у банка. Можно ли расторгнуть договор долевого участия в такой ситуации?
Если да, то какие особенности расторжения ДДУ с ипотекой?
Ответ: При расторжении ДДУ с ипотекой, необходимо привлечь кредитную организацию к судебному процессу в качестве третьего лица. В исковом заявлении указать реквизиты банка, на них попросить суд перечислить часть цены ДДУ, которая была оплачена банком. Вопрос: Квартира приобретена мной по договору цессии. При расторжении ДДУ, какую сумму мне должен выплатить застройщик: цену по ДДУ или сумму, оплаченную по договору уступки?
Ответ: При расторжении договора долевого участия застройщик должен перечислить на ваш счет цену квартиры, указанную в ДДУ, так как все права предыдущего участника перешли к вам после регистрации договора уступки. Т.е. если вы купили квартиру по уступке за «миллион долларов», это не значит, что застройщик должен вам именно эту сумму за квартиру. Это правило работает и в обратную сторону, когда вы купили квартиру по уступке за меньшие деньги, чем в ДДУ. Вопрос: По условиям ДДУ застройщик должен передать мне квартиру по акту 31.12.2017г. Могу я до указанной даты расторгнуть договор, чтобы вернуть только уплаченные по ДДУ деньги?
Ответ: Варианты следующие:

Попросить застройщика расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом, дольщик может только «попросить», а застройщик может согласиться или отказаться.
Расторгнуть ДДУ в судебном порядке, однако для этого у дольщика должны быть веские основания, предусмотренные ч.1.1 ст.9 ФЗ-214, наличие которых нужно будет доказать в суде.

Таким образом, нельзя после заключения ДДУ вернуть в любой момент уплаченные по нему деньги при отсутствии виновного поведения застройщика, даже если дольщик не будет заявлять требование о процентах за пользование денежными средствами.

Вопрос: На каком основании суд может снизить проценты при расторжении ДДУ за пользование чужими денежными средствами по 333 ГК РФ?
Ответ: В обосновании снижения процентов суд может сослаться на: п. 33 Обзора практики …, в связи с участием граждан в долевом строительстве…, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013г. При этом степень снижения процентов по 333 ГК осуществляется судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела, а как преподнести суду эти обстоятельства уже задача юриста. В связи с чем результаты судебного решения напрямую зависят от вашего выбора в пользу того или иного юриста. Вопрос: После расторжения ДДУ, нужно ли платить НДФЛ с возвращенной застройщиком цены договора, а также с процентов, при условии удовлетворения таких требований судом?
Ответ: Возвращенные денежные средства не образуют доход, поэтому и не облагаются налогом. Взысканные проценты являются доходом, т.к. приводят к образованию экономической выгоды у дольщика, при этом НК РФ не относит их к исключениям, освобождаемым от налогообложения.

Указанные выше рекомендации были даны без учёта условий конкретного договора.

Инструкция, как пользоваться калькулятором

Бесплатная консультация юриста МГЮА по расторжению ДДУ.

Поможем определить суд, где больше всего можно получить денег с застройщика;
Взыщем по максимуму неустойку и штраф с застройщика по договору долевого участия;
Возможен выкуп процентов и штрафа при расторжении ДДУ. Оплата сразу наличными.
Перед отправкой застройщику уведомления об одностороннем отказе от договора рекомендуем посоветоваться с юристом.
Работаем ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре судебная практика по ДДУ. Выкладываем коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату.

Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.

Считать неустойку на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ? В статье расчёт по ФЗ-214 изложили подход судей по вопросу расчёта неустойки по ДДУ.

Пример нашего судебного решения, с комментариями юриста о том, как доказать в суде недействительность одностороннего акта.

Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя? Налоговая практика в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.

Когда суды удовлетворяют требования истца по убыткам в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту? В юридической статье про взыскание убытков по ДДУ проанализировали судебную практику.

Какие суды статистически меньше снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется юрист осуществляя выбор суда? Обязательно ли подаваться в суд по месту нахождения ответчика? В разделе «просрочка застройщика» можно посмотреть список «хороших» и «плохих» судов.

Снижает ли арбитражный суд неустойку и штраф по иску к застройщику? Выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.

Какие риски при расторжении ДДУ? Заключать ли соглашение о расторжении ДДУ? Что можно взыскать сверх цены договора? Нужно ли погашать регистрационную запись в Росреестре? Читайте про расторжение ДДУ.

С какой даты исчисляется срок исковой давности по ДДУ?

О рисках при подаче иска после подписания передаточного акта. Выбираем время, когда лучше всего подать иск к застройщику?

Как расторгнуть договор долевого участия

Правила и порядок расторжения ДДУ отражаются в самом соглашении, а также положения о том, как расторгнуть ДДУ содержатся в ст. 9 ФЗ № 214. Правила соглашения не должны противоречить законодательству, в противном случае они будут признаны ничтожными и требующими исполнения. Для аннулирования ДДУ от приобретателя объекта недвижимости могут потребоваться следующие документы:

Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
Сам ДДУ.
Уведомление об аннулировании действия ДДУ.
Заключение экспертов о несоответствии объекта недвижимости заявленным характеристикам.

В каждом конкретном деле пакет документов прикладывается индивидуальный, однако все вышеперечисленные документы прикладываются чаще всего. Нередки случаи, когда основные документы (перечисленные выше) являются единственными, которые вообще используются при расторжении.

По инициативе дольщика

Расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком осуществляется в мировом и судебном порядке, в зависимости от обстоятельств дела. Причины для аннулирования договоренностей отражены в данной статье выше. Порядок аннулирования контракта по инициативе приобретателя выглядит следующим образом:

Обнаружение факта неисполнения соглашения застройщиком.
Уведомление о необходимости исправления дефектов в строительстве, если дольщик готов ждать исполнения обязанностей.
Уведомление о прекращении действия ДДУ и его аннулирования вследствие неисполнения строительной организацией своих обязанностей по возведению дома, предоставлению приобретателю помещения и прочее.
К уведомлению прикладывается расчет неустойки, который составляет 1/300 часть внесенной суммы за каждый день использования денежных средств строительной организацией для юридических лиц, либо 1/150 для физических лиц, а также реквизиты для перечисления денежных средств.
В течение двадцатидневного срока средства должны быть возвращены. В случае отказа в возврате денежных средств приобретатель имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания.

Уведомление о прекращении действия ДДУ и расчете неустойки отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Рекомендуется перед отправкой корреспонденции сделать опись вложения на почте. В таком случае застройщик не сможет заявить о том, что каких-то документов не было в письме. Для аннулирования контракта используется стандартный пакет документов, никаких дополнительных выписок или свидетельств оформлять или получать не требуется. При мирном разрешении конфликта интересов, застройщик перечисляет средства на счет дольщика в течение 20 дней. В противном случае дело переходит в исковое производство.

По инициативе застройщика

Застройщик может аннулировать ДДУ только после предупреждения приобретателя объекта недвижимости о погашении задолженности. Если задолженность образовалась вследствие уважительных причин, строительная компания может пойти на встречу дольщику и продлить его срок внесения платежей. Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется при наличии оснований, предусмотренных ст. 9 ФЗ № 214 ФЗ, и осуществляется в следующем порядке:

Отправление дольщику предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также о последствиях неисполнения обязательств в виде аннулирования соглашения.
Автоматическое аннулирование контракта по истечении 30 дней с момента отправления предупреждения, если приобретатель объекта не оплатил образовавшуюся задолженность.

Договор считается расторгнутым и в случае, если дольщик не получил предупреждение, либо отказался от его получения на почте. В таком случае на уведомлении делается соответствующая отметка. Предоставление дополнительных документов в таком случае не требуется, застройщику достаточно предъявить уведомление о вручении или об отказе получения. Сделка будет аннулирована, соответствующие изменения внесены в Росреестр, а часть уплаченных средств возвратится приобретателю объекта недвижимости.

По соглашению сторон

Законодатель допускает расторжение ДДУ по соглашению сторон, если строительная компания и приобретатель объекта недвижимости решили расторгнуть соглашение в мировом порядке. В таком случае не требуется участие в судебном процессе и привлечение сторонних лиц для контроля исполнения обязательств сторон, при этом дольщику рекомендуется обратиться к юристу для того, чтобы он ознакомился с соглашением о расторжении ДДУ. Некоторые застройщики составляют заведомо невыгодные для дольщиков соглашения, увеличивая срок возврата средств или назначая неадекватный размер штрафа. При согласии сторон на аннулирование ДДУ, применяется следующий порядок действий:

Сторона, которая делает расторгнуть соглашение, отправляет второй стороне соответствующее уведомление с указанием причины расторжения ДДУ, а также прошением о его расторжении по соглашению сторон.
При согласии второй стороны, застройщик и дольщик договариваются о месте встречи для определения положений соглашения о расторжении.
Составляется соглашение о расторжении ДДУ, затем стороны вправе ознакомиться с положениями соглашения и по возможности внести свои коррективы.
Определяется срок и порядок возврата денежных средств.
Соглашение передается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Без участия Росреестра соглашение не имеет юридической силы и не требует исполнения.

При добровольном согласии каждой из сторон на расторжение ДДУ, составление соглашения и его передача для внесения изменений в Росреестр занимает около одного месяца. Еще некоторое время требуется для перечисления денежных средств. К соглашению при передаче его в Росреестр прикладывается:

Паспорт участника ДДУ;

Квитанция об оплате госпошлины;

Иные документы, которые могут истребовать в зависимости от особенностей ситуации. Независимо от того, кто выступил за расторжение ДДУ по соглашению сторон, образец документа чаще всего изготавливается застройщиком. В таком случае дольщик должен сделать себе копии всех документов для обеспечения безопасности сделки. Не лишними будут доказательства об исполнении обязательств дольщика перед застройщиком.

При ипотеке

Расторжение ДДУ при ипотеке фактически ничем не отличается от обычного расторжения соглашения в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Однако важной особенностью такого рода сделки является обязательное получение согласия кредитора. При отсутствии согласия банка, банковская организация имеет право потребовать незамедлительного погашения задолженности. Исходя из вышесказанного, порядок действий для дольщика немного видоизменяется:

Сначала необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче разрешения на расторжение ДДУ.
В случае получения согласия банка, дольщик обращается к застройщику для расторжения ДДУ.
Дальше все происходит согласно общим правилам.

При получении согласия застройщика, проводится сбор документов, которые включают в себя стандартный пакет, а также ипотечный кредитный договор и согласие банка на проведение процедуры. В течение 10 дней после получения уведомления о расторжении договора, застройщик обязан перечислить денежные средства приобретателю. Приобретатель вправе, при непосредственном согласии банка:

Вернуть банку всю сумму долга, а также уплатить проценты по займу, при наличии такого положения в договоре.
Приобрести другое недвижимое имущество и в договоре с банком изменить предмет залога на новый объект недвижимости.

Сложности в расторжении ДДУ при ипотечном кредитовании возникают из-за необходимости привлечения третьей стороны – банка. Только от решения банка зависит получится ли отказаться от приобретения объекта недвижимости или нет.

В судебном порядке

В ФЗ № 214 не определена подсудность судов, которые должны заниматься рассмотрением споров между застройщиками и дольщиками, поэтому применяются нормы гражданского права. Для разрешения споров по поводу расторжения ДДУ по инициативе дольщика или застройщика в судебном порядке следует обращаться в суды общей юрисдикции. Исковое производство по делам о расторжении ДДУ делится на два типа:

Аннулирование ДДУ после уведомления застройщика, на которое он не ответил или не перечислил денежные средства в указанный срок.
Аннулирование ДДУ, когда не требуется уведомление застройщика. В таких ситуациях дольщик вправе обратиться в судебные органы незамедлительно после наступления конкретных событий.

По общим правилам обращение в суд допускается после уведомления дольщиком застройщика о желании аннулировать ДДУ. В случае, если застройщик не реагирует на заявление дольщика, либо отказывается от исполнения его требований появляется возможность обращения в судебные органы. В ст. 9 ФЗ № 214 определены ситуации, когда дольщик имеет право обратиться в суд без уведомления застройщика о своих требованиях, к таким ситуациям относится:

Прекращение или заморозка строительства без объективно уважительных оснований (природные и техногенные катастрофы, ожидание доставки оборудования или стройматериалов и прочее). Если дольщику становится понятно, что подобные действия застройщика негативно сказываются на сроках ввода дома в эксплуатацию, либо говорят о том, что дом вовсе не будет достроен, то обращаться в суд необходимо незамедлительно.
Внесение изменений в проектную документацию дома, в том числе изменение площади квартиры независимо, а также изменение назначений отдельных помещений. Если изменения внесены при согласии дольщика, то обращение в суд становится невозможным.
Изменение назначения помещений, входящих в общедомовую собственность (перенос лифтовой шахты, изменение площади лестничных пролетов и так далее).

В указанных ситуациях уведомление застройщику не направляется, дольщик вправе обратиться сразу же в суд. Участие в таких процессах юриста – необходимость, потому что представители застройщика могут вводить гражданина в заблуждение и предлагать заведомо невыгодные варианты решения конфликта.

Исковое заявление и необходимые документы

Исковое заявление составляется по правилам, определенным ст. 131 ГПК РФ. В нем должна отражаться информация о сторонах-участниках процесса, обстоятельствах дела и сути исковых требований. Помимо стандартных правил иска в заявлении прописываются следующие требования:

О взыскании средств, уплаченных в счет цены договора по ДДУ;
О взыскании неустойки за пользование денежными средствами дольщика в течение установленного времени;
О компенсации убытков и морального вреда, которые понес дольщик ввиду неисполнения обязанностей застройщиком. Рассмотрением искового заявления занимается районный суд. При подаче искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, которая рассчитывается по правилам п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Иски о возврате уплаченной суммы средств и взыскании компенсации относятся к искам имущественного характера.

Помимо иска суду предоставляются документы, подкрепляющие суть требований и отражающие особенности спора:

ДДУ;
Документы, экспертные заключения, выписки, подтверждающие неисполнение застройщиком его обязанностей;
Копия уведомления об отказе от исполнения ДДУ;
При наличии отказ застройщика от исполнения требований дольщика по поводу прекращения действия ДДУ;
Полный расчет неустойки;
Квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление подается по месту юридической регистрации застройщика. Адрес компании можно узнать на их официальном сайте в разделе информации о компании. Иск подписывается истцом или его представителем, в противном случае он не подлежит рассмотрению. Застройщик обязан перечислить установленные решением суда средства в течение двадцати дней с момента расторжения договора. Если после вынесения решения суда застройщик отказывается от перечисления установленной суммы средств, то дольщик вправе обратиться к приставам-исполнителям.

Причины расторжения ДДУ по 214 ФЗ

В зависимости от особенностей расторжения договора выделяются разные причины и основания для аннулирования соглашения. Индивидуальные особенности договора не могут противоречить нормам ФЗ № 214, в том числе по специфике расторжения контракта. Расторжение договора долевого участия проводится в соответствии с нормами ФЗ № 214, а также с применением общих норм гражданско-правовых договоров.

Причины для расторжения по инициативе дольщика

По общим правилам приобретатель объекта недвижимости по ДДУ имеет право аннулировать контракт в течение всего срока его действия до момента передачи квартиры в собственность, фактически до момента подписания Акта приема и передачи. Однако на практике простого желания дольщика отказаться от приобретения жилья оказывается мало, так как застройщик не может потерять вложенные средства так просто – от этих средств зависит строительство, они нужны для оплаты работы подрядчиков и прочее, поэтому застройщик всячески будет пытаться сохранить договор. Чаще всего при желании дольщика расторгнуть договор без уважительных причин взыскание средств осуществляется через суд, однако и с делами, когда застройщик каким-либо образом нарушил условия соглашения дела обстоят точно также. Средства в указанные законом сроки просто не перечисляются на счет дольщика, а застройщик никак не комментирует сложившуюся ситуацию. В конечном итоге приобретатель недвижимости вынужден обращаться в судебные органы для принудительного взыскания уплаченных средств. Приобретатель имеет право на требование о расторжении договора путем передачи соответствующего уведомления в случае, если застройщик:

Задержал срок передачи имущества в собственность приобретателя. По общим правилам законодательства передача должна осуществиться ровно в срок, установленный соглашением, однако судебная практика устанавливает дополнительный срок в два месяца после истечения срока исполнения договора, когда застройщик имеет право заняться подготовкой необходимых документов для передачи имущества приобретателю.
Отказался от устранения недостатков после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, в частности отказался от ремонта труб водоснабжения, не устранил трещины в стенах или полу квартиры, отказался переделать криво сложенные углы помещения и т.д.
Предоставил жилое или нежилое помещение меньшего размера, чем было установлено договором. При этом отказался от соразмерного уменьшения стоимости жилья, а также возмещения компенсаций для устранения недостатков объекта недвижимости, если недостатки обнаружены во время осмотра помещения.
Нарушил качество строительства, из-за чего общее состояние квартиры или иного объекта строительства ухудшилось. При чем, если в договоре участия в долевом строительстве содержатся положения о том, что строительная компания или подрядчик не несет ответственности за качество возводимого строения, то такие положения признаются ничтожными и не подлежат исполнению.
Не уведомил никаким образом приобретателя объекта недвижимости о смене поручителя по договору поручительства, а также не уведомил о расторжении договора с прежним поручителем.

Законодательством предусматриваются и иные обстоятельства расторжения договора по инициативе дольщика. В случае, если инициатива исходит от дольщика без каких-либо серьезных оснований, то ему возвращается только средства, уплаченные по ДДУ. Застройщик вправе удержать из суммы размер штрафа, определенного в договоре. Если аннулирование договора осуществляется вследствие неисполнения застройщиком его обязанностей, то он обязан не только возместить все полученные от дольщика средства, но и выплатить ему неустойку.