Понятие Мена регулируется Параграфом 6, ст. 715 Гражданского кодекса, который гласит, что по договору мены (бартера) любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.
Образцы договоров мены
- Договор мены квартиры с доплатой
Договір міни квартиры з доплатою
При этом любая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен. Договор мены может устанавливать доплату за товар, недвижимость большей стоимости, которая обменивается на товар или недвижимость меньшей стоимости.
Право собственности на обмениваемые товары, имущество или недвижимость переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств относительно передачи имущества обоими сторонами, если другое не установлено договором мены или законом. Договором может быть установленный обмен имущества на работы (услуги). Законом могут быть предусмотрены другие особенности заключения и выполнения договора мены.
К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положение о договоре поставки, договор контрактации или другие договора, элементы которых помещаются в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства.
Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным. Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору.
Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен.
Договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи.
Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья. Поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.
Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним. Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.
После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации в БТИ, т. е. стороны в силу статьи 182 Гражданского кодекса Украины должны зарегистрировать право собственности на жилье
В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г. государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.
Мена с доплатой – цена вопроса
Выше было сказано о равноценной мене недвижимого имущества. В некоторых случаях объекты могут быть неравноценны по стоимости. Для таких сделок предусмотрен договор мены с доплатой.
Доплата – компенсация одной из сторон меньшей стоимости ее имущества. Она может быть осуществлена как денежными средствами, так и другими ценностями:
- дополнительные строения;
- движимое имущество;
- ценные бумаги, товар и др.
Определяют размер компенсации и ее форму после оценки обоих объектов сделки. Чаще всего для этого привлекается независимый оценщик. В определении размеров доплаты есть много нюансов. Особенно если речь идет о земельных участках или частях объекта, например доли собственности в квартире.
Владельцев недвижимости привлекает сделка мены в связи с не обложением ее налогом. Отчисления в казну предусмотрены в случае получения прибили, а это соглашение равноценное и материальной выгоды не предусматривает. Если одна из сторон сделки должна совершить доплату, то разница обязательно облагается налогом.
Стараясь избежать уплаты налогов, некоторые владельцы недвижимости, которую будут менять, договариваются о сумме компенсации разницы между собой. При этом, они не вносят ее в договор мены недвижимого имущества. Это дает возможность избежать уплаты налогов, но и представляет некоторый риск. Если сделка заключается без присутствия нотариуса, то гарантий нет, что владелец большего объекта после заключения сделки получает причитающуюся ему доплату. Это условие еще один повод обращения к юристу при составлении и подписании документов.
Возможны и более серьезные нарушения, от которых профессиональный нотариус с высокой квалификацией отговорит своих клиентов – слишком очевидная, неравнозначная мена баз доплаты. Например, меняет свое имущество владелец хорошей квартиры в центре города на старый дом в отдаленной деревне без доплаты. По такой сделке могут возникнуть серьезные вопросы у разных органов, в том числе налоговой.
Документ, необходимые для заключения договора и вступления в права собственности
Для заключения сделки мены каждая сторона должна предоставить целый пакет соответствующих документов:
- документы, свидетельствующие о том, что обе стороны являются владельцами своих объектов мены;
- паспорта помещений;
- выписка из домовой книги с обеих сторон, для нотариального заверения копию лицевого счета участников сделки;
- копии документов всех участников сделки и лиц, включенных в договор (паспорта, свидетельства о рождении, браке, разводе).
Нотариус может запросить и другие документы, так как почти каждый случай индивидуален. Важно понимать, что от того, насколько правильно, полно составлен договор, зависит, как быстро он вступить в силу и права на собственность всеми участниками сделки будут подтверждены соответствующими свидетельствами.
Для их получения в областной Росриестр нужно подать следующий пакет:
- договор мены, нотариально заверенный;
- документы участников сделки, которые подавались для заключения договора (паспорта, свидетельства о рождении, браке, разводе);
- квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины;
- заявление.
В этом списке самый главный документ – это договор и его содержание. От его грамотного составления зависит, будут ли возникать вопросы у сотрудников Росриестра к вашей сделке.
Преимущества работы с профессионалом
В юриспруденции мало получить соответствующее образование. Нужно обязательно иметь лицензию на работу нотариусом в обозначенном территориальном округе. Это дает не только профессиональную возможность заверять договора мены и другие документы, но и учитывать все условия при их составлении.
Нетипичные случаи мены требуют углубленных знаний порядка оформления документов и их регистрации. К таким ситуациям можно отнести сделки по мене жилых помещений на земельные участки или обмен частями квартир. Нужно знать, что в последнем случае должен быть оформлен отказ других проживающих в квартире от выкупа меняемой доли. Такое предложение по закону в первую очередь делается. Не имя соответствующего документа, будущий владелец может столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до обращения в суд. И не исключено, что сделка обмена будет признана недействительной.
Если вы хотите грамотно, выгодно и быстро поменять квартиру, дом, земельный участок или объект нежилого фонда на равноценное или неравноценное по цене имущество, то поможет вам в этом нотариус Иванов Борис Сергеевич. Оказание всех услуг, связанных с нотариальным сопровождением сделок, в том числе по мене, и помощь в сборе и оформлении необходимых пакетов документов. Записывайтесь на прием и заключайте договора правильно, при необходимости, запросите образец.
Записаться на приём
Отличие договора мены от обмена
При обмене квартирами существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и ЖЭКом. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.
Обмен жилых помещений регулируется Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г.
Так, нормы Правил обмена жилых помещений применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.
Основные отличия мены и обмена
| Параметры | Обмен | Мена |
|---|---|---|
| Основание для вселения | Ордер | Договор мены |
| Уполномоченное лицо/орган | Бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом | Нотариус, который удостоверяет договор мены; проводится также государственная регистрация договора мены |
| Вступление в силу | Согласие на обмен жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров | Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации |
| Согласие | С каждой стороны необходимо согласие нанимателя и членов его семьи (в отдельных случаях – и собственника жилья) | Согласие сособственников (нотариально удостоверенное), в случае, если квартира находится в общей совместной собственности, например, квартира ранее была приобретена в браке, но в правоустанавливающем документе указан лишь один из супругов. Если в правоустанавливающем документе указаны несколько лиц, то в договоре мены они выступают одной стороной |
| Платежи | Отсутствуют | Государственная пошлина 1% |
| Обмен/мена на другое имущество | Предусматривает получение вместо одного жилья исключительно другое жилье | Возможно проведение мены жилья на другое имущество, которое находится на правах собственности |
| Заключение иных договоров | Обмен является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон | Не являются необходимым какие-либо дополнительные договоры |
| Требования сохранения жилищных условий | Не допускается ухудшение жилищных условий касательно размеров жилой площади | Законодательством не предусмотрено |
Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.
Затем нужно необходимо найти собственника подходящей Вам квартиры, который желает переехать в такую квартиру как у Вас и получить или предоставить доплату Доплата по договору мены определяется в размере разницы рыночной стоимости меняемых квартир.
В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции
Просмотров: 80122
Что необходимо при обмене
- личная явка всех сособственников недвижимости старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
- нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
- личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если жилье приобретено во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
- справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (нотариус сам может взять ее в личном кабинете ЕНИС);
- свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
- разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу (отчуждение) доли несовершеннолетних сособственников квартиры.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz
Последнее обновление: 03.02.2020
Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?
Сейчас мы разберемся, как все это делается.
Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:
- государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
- частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).
Теперь – по порядку.
Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру – что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)
Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.
На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.
Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.
Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?
В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.
Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.
Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.
Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.
Обмен квартир в советские годы был почти главным способом улучшения жилищных условий. В сегодняшнее рыночное время сделки по обмену стали редкостью. Но, тем не менее, такое явление как обмен продолжает существовать на рынке, и определенная доля граждан с его помощью успешно решает свои вопросы и приобретает желаемые объекты.
Обзор объявлений казахстанских интернет-ресурсов показывает, что варианты обмена предлагаются самые разнообразные. Люди хотят расшириться, и меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», квартиры на дома. Другие, напротив, хотят жилплощадь поменьше, и просят доплату. Встречаются варианты обмена недвижимости в поселке на город, междугородние и обмены между странами. Например, встречаются такие предложения: меняют квартиру в Алматы на дом в Московской области, двухэтажный дом в Саратове на 2- или 3-комнатную квартиру в Астане, 2-комнатную квартиру в Туркменабаде (Туркменистан) на 1-комнатную квартиру в Алматы и так далее.
Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>
Плюсы обмена
- Обмен можно осуществить без всякой доплаты.
- Крыша над головой всегда гарантирована.
- Даже если по каким-то причинам договор мены признают недействительным, вы получите назад свою недвижимость.
- Нет причин беспокоиться о росте цен, так как обмен происходит одновременно.
Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>
Договор мены доли квартиры
Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.
При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.
Акт приема-передачи квартиры по договору мены
После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.
В передаточном акте указываются следующие сведения:
- стороны;
- основание (соглашение о мене);
- дата;
- имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
- можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.
Документ подписывается обеими сторонами.
Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.
Регистрация права собственности по договору мены
Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.
В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:
- заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
- договор мены;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).
Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.
Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.
Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.
Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.
Кроме того, возможна передача не только всей квартиры, но и доли в ней.
После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.
После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.