Вся информация о том, что такое регистрация – она же прописка – и как она влияет на сделку с недвижимостью
Помните, как вы в детстве вместе с родителями старательно заучивали наизусть свой домашний адрес? Возможно, еще до того, как изучили цифры и узнали, чем улица отличается от проспекта, а переулок – от тупика. А когда вы выросли, то множество раз в различных документах заполняли поле «место жительства» и наверняка задавали вопрос: писать, где фактически живу или где прописан?
Наш адрес содержит важную информацию, которая необходима в самых разных ситуациях и о которой мы обязаны уведомлять государство. В этой статье мы разберемся, что представляет собой регистрация, которую мы по привычке называем «пропиской», и узнаем, какие обязательства в связи с постановкой на учет по месту жительства и пребывания существуют у проживающих в Беларуси.
Для покупателей и продавцов недвижимости актуальной будет информация о том, как вопросы регистрации влияют на сделку, а также инструкция, которая поможет пройти процесс перерегистрации при оформлении купли-продажи жилья.
РЕГИСТРАЦИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ
Что такое регистрация, и чем она отличается от прописки?
С точки зрения действующего законодательства прописки как таковой в Беларуси сейчас не существует. В 2008 году она была заменена институтом регистрации, хотя в обиходе многие по-прежнему используют слово «прописка». Соответственно, существовавшее ранее понятие «постоянная прописка» заменено на «регистрацию по месту жительства», а «временная прописка» – на «регистрацию по месту пребывания».
Итак, в соответствии с Указом Президента № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» каждый постоянно проживающий на территории Беларуси, будь то гражданин РБ или другого государства, а также не имеющий гражданства, обязан зарегистрироваться по месту жительства в пределах Республики Беларусь. Порядок этого процесса предусмотрен прилагаемым к указу Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания.
Регистрация по месту жительства оформляется бессрочно и действует, пока человека не снимают с учета по указанному адресу, например, при получении постоянной регистрации в другом месте, выездом на постоянное жительство за пределы Беларуси, признании его безвестно отсутствующим.
Наличие регистрации по месту жительства фиксируется штампом в паспорте с указанием адреса и даты постановки. Обратиться за ее оформлением человек обязан не позднее, чем через месяц после фактической смены постоянного места жительства.
Только по месту постоянного жительства вы имеете право стать на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий, получить земельный участок, а также вступить в ЖСК. Кроме того, по месту постоянной регистрации можно участвовать в выборах, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, становиться на учет в налоговой инспекции и военкомате, регистрировать транспортные средства и так далее.
Регистрация по месту пребывания – это не обязанность, а ваше право. Она оформляется на срок до одного года по адресу, где вы планируете жить некоторое время (или уже живете). Это может быть и съемное жилье, и кемпинг, и санаторий, и садовый домик в садоводческом товариществе. Временная регистрация не отменяет и не заменяет постоянной. Отметка о ней в паспорте не делается, но человек получает специальное свидетельство. Для оформления регистрации по месту пребывания вместе со всеми собственниками необходимо обратиться в организацию, выполняющую функции паспортного стола.
Какие требования предъявляются к регистрации в Беларуси?
В нашей стране нельзя сняться с регистрационного учета по месту жительства образно говоря «в никуда» – только перерегистрироваться по новому месту. Аннулировать постоянную регистрацию без переоформления по другому адресу можно, если вы не проживаете в Беларуси более шести месяцев в году (имеете паспорт серии «РР», то есть паспорт гражданина Республики Беларусь для постоянного проживания за пределами Беларуси, либо прекратили гражданство).
В остальных случаях отсутствие регистрации по месту жительства является административным нарушением. За него предусмотрена ответственность: при первичном выявлении – предупреждение, при повторном в течение одного года – штраф в размере от двух до четырех базовых величин.
Существует норма свободной общей площади на одного человека, регистрируемого по постоянному месту жительства. В Минске она составляет 20 квадратных метров, за пределами столицы – 15.
Без учета свободных метров регистрируют в Минске:
- • собственника в принадлежащую ему квартиру;
- • одного супруга по месту жительства другого;
- • несовершеннолетних и совершеннолетних детей по месту жительства родителей;
- • родителей по месту жительства детей;
- • родных братьев и сестер в случае, если они несовершеннолетние и не имеют родителей, а также если они совершеннолетние, но не имеют родителей, собственных семей и являются нетрудоспособными.
В всех остальных населенных пунктах кроме перечисленных выше регистрируют:
- • внуков к бабушкам и дедушкам;
- • бабушек и дедушек к внукам;
- • родных братьев и сестер.
Временная регистрация оформляется без учета норм общей площади жилого помещения.
Зачастую возникает вопрос о возможности оформить прописку в садовом товариществе. Согласно законодательству Беларуси, садовые домики не предназначены для постоянного проживания, и в них можно зарегистрироваться только на временной основе. Даже если ваша дача фактически является жилым домом, по документам она будет оформлена как садовый домик, соответственно, вам необходимо иметь регистрацию по месту постоянного жительства по иному адресу.
В каких случаях стоит покупать садовый дом жилого типа, на что обратить свое внимание и где в Бресте и пригороде найти дачу для постоянного проживания, читайте в статье «Есть ли жизнь на даче».
Кого можно зарегистрировать в своем жилье?
В собственном жилом помещении (в том числе, если вы владеете долей в праве) можно прописывать любого человека, как члена семьи, так не состоящего с вами в родственных отношениях. Однако существует ряд особенностей.
Жилищный кодекс определяет в качестве членов семьи собственника супруга (супругу), детей, в том числе усыновленных (удочеренных), родителей, усыновителей (удочерителей). Их статус подтверждается документами о заключении брака и о наличии соответствующих родственных отношений. Кроме того, к членам семьи относятся родные братья и сестры, дедушка, бабушка и внуки, если, кроме наличия родственных отношений они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
Итак, первая особенность связана с получением письменного согласия совладельцев, нанимателей, а также совершеннолетних членов семей, проживающих в жилом помещении:
- • При регистрации по месту жительства или пребывания участников общей долевой собственности, а также нанимателя, который снимает это жилье, согласие не требуется.
- • Если собственник хочет зарегистрировать в помещении членов семьи: супруга (супруги), родителей и детей, достаточно только его согласия.
- • Если наниматель хочет зарегистрировать в помещении супруга (супруги), родителей и детей, необходимо его согласие и согласие собственника. Исключение составляют несовершеннолетние дети – для их регистрации по месту проживания родителей согласия собственника и иных лиц не нужно.
- • В остальных случаях необходимо предоставлять согласие иных зарегистрированных в помещении лиц.
Вторая ситуация актуальна, когда нужно зарегистрировать человека, который не является членом семьи собственника. На практике органы регистрационного учета нередко требуют в таком случае договор найма. Он может быть как срочным, так и бессрочным, и подразумевает, что наниматель оплачивает пользование жилым помещением. С родственниками и свойственниками* можно заключить договор безвозмездного пользования. Он имеет определенный срок и не налагает на человека, которого вы хотите зарегистрировать, обязательства платить за предоставление возможности проживания.
*Справочно: родственниками признаются супруг (супруга), родители, усыновители (удочерители), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, а также иные граждане, находящиеся в родственной связи, имеющие общих предков до прадеда и прабабки включительно. Свойственниками являются родственники вашего супруга (супруги): родители, усыновители (удочерители), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки.
Если жилье находится в лизинге, в нем можно зарегистрировать супруга (супругу), родителей и детей лизингополучателя без согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также лизингодателя. Иных лиц (родственников, свойственников и нетрудоспособных иждивенцев) – по согласованию с лизинговой компанией и всеми проживающими в жилом помещении совершеннолетними членами семьи. Подробнее об этом читайте в статье «Лизинг недвижимости для физических лиц в Беларуси».
РЕГИСТРАЦИЯ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Когда перерегистрироваться – до или после сделки купли-продажи?
Оба варианта решения вопроса перерегистрации с законодательной точки зрения допускаются и не влияют на возможность заключения договора купли-продажи недвижимости. Однако нередко стороны сделки в этом вопросе расходятся во мнении. Для покупателя обычно предпочтительнее, когда продавец и члены его семьи снимаются с регистрационного учета до сделки. В этом случае новый собственник получает жилье, в котором не прописаны чужие люди, и куда сразу же может зарегистрироваться.
При чистой продаже, когда продавец не покупает недвижимость взамен и имеет возможность перерегистрироваться в другое жилье, так и происходит. Когда же он совершает встречную покупку, до момента сделки по ней зачастую ему некуда перерегистрироваться либо же он не хочет проходить эту процедуру дважды. Некоторые продавцы даже при наличии возможности аргументируют нежелание сниматься с учета до сделки опасениями, что она может по каким-либо причинам не состояться.
Единого совета в этом вопросе нет – путем переговоров стороны должны стремиться прийти к согласию. Если продавец имеет возможность перерегистрироваться до заключения договора купли-продажи или даже на этапе подбора вариантов сделки, это может положительно повлиять на процесс продажи. «Свободная» недвижимость, в которой никто не прописан, может быстрее найти своего покупателя. Если же продавец планирует выписаться после сделки, покупатель может использовать это как аргумент торга, а то и вовсе отказаться от приобретения.
В то же время, если вы хотите купить недвижимость, а продавец не может выписаться до заключения договора о покупке, вы должны иметь ввиду, что на ваше право собственности в глобальном смысле это не повлияет. И оценить выгоды и риски, о которых пойдет речь ниже.
Каков порядок перерегистрации при продаже жилья?
Чтобы зарегистрироваться по другому адресу на постоянной основе, необходимо написать заявление и подать документы на регистрацию по новому месту жительства в расчетно-справочном центре (ЖЭСе, товариществе собственников, сельсовете). При этом отменять старую регистрацию не нужно – это происходит автоматически после перерегистрации.
В пакет документов для регистрации по месту жительства входит:
- • Заявление;
- • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- • Правоустанавливающие документы на недвижимость, в которую вы планируете зарегистрироваться, а также свидетельство о государственной регистрации;
- • Документы, являющиеся основанием для регистрации по месту жительства:
- — подтверждающие родство с собственниками (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, соглашение о признание членом семьи и т.д.);
- — договор найма жилого помещения, безвозмездного пользования, финансовой аренды (лизинга);
- — решение суда.
- • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Стоимость регистрации по месту жительства в Беларуси составляет 0,5 базовой величины для всех совершеннолетних граждан. Для несовершеннолетних, престарелых граждан и инвалидов, проживающих в государственных стационарных организациях социального обслуживания, процедура бесплатна.
Необходимо также личное присутствие с паспортами и письменным согласием на вашу регистрацию всех сособственников и совершеннолетних членов семьи, проживающих по этому адресу. Или же заранее оформленное нотариально заверенное согласие от каждого.
Паспорт с отметкой о новой постоянной регистрации вам возвратят в течение трех рабочих дней. Затем сообщение об изменении прописки будет также в течение трех рабочих дней передано по месту прежней регистрации, и вас снимут с учета по старому адресу.
Существуют ли ограничения при покупке недвижимости, в которой на момент сделки есть зарегистрированые люди?
С юридической точки зрения перерегистрация жильцов до продажи не обязательна: на переход права собственности наличие зарегистрированных в жилом помещении лиц не влияет. Обязательство продавца и членов его семьи сняться с регистрационного учета в определенный срок возникает из условий заключенного договора купли-продажи, в нем же может быть закреплена ответственность за нарушение этого пункта.
При этом покупатель может зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире или доме только после того, как снимут с регистрационного учета бывших собственников и иных лиц. Если они отказываются проходить эту процедуру, возможно выселение в судебном порядке по заявлению нового собственника.
На практике работник агентства (юрист/риэлтер), который занимается сопровождением сделки, контролирует процесс снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц. Большинство вопросов разрешается на стадии переговоров еще до заключения предварительного договора.
Если для покупателя важно приобрести именно этот объект, он может согласиться с тем, что продавец не будет выписываться до сделки, осознавая риск того, что снятие с регистрационного учета может пройти в судебном порядке. Бывает, что покупатель не доплачивает продавцу определенную сумму за покупаемую квартиру, для того, чтобы было гарантировано снятие продавца с регистрационного учета. Часто такие договоренности остаются на словах, поэтому в случае необходимости продавцу может быть сложно доказать, что покупатель за квартиру рассчитался не полностью.
Необходимо ли согласие на продажу от зарегистрированных по месту жительства?
В соответствии с пунктом 22.18.1 Указа Президента от 26 апреля 2010 года № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлению граждан» одним из предоставляемых удостоверения договора купли-продажи объекта недвижимости документов является письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, а также граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Вопрос необходимости согласия квартиросъемщика, с которым заключен договор найма, на законодательном уровне не имеет однозначного ответа. С одной стороны, законодательство не наделяет нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда правом ограничивать собственника жилого помещения в его возможности продать свою недвижимость.
В то же время отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель по договору найма, может повлечь расторжение или изменение договора найма.
Поскольку инструкцией о порядке совершения нотариальных действий предусмотрено, что при удостоверении договора о продаже жилых помещений нотариус обязан истребовать письменное согласие лиц, которое в соответствии с законодательством необходимо для отчуждения, но исчерпывающий перечень таких лиц не установлен, при сложившейся практике этот вопрос решается следующим образом.
Нотариусы истребуют письменное согласие на продажу, если наниматель зарегистрирован в жилом помещении на основании бессрочного договора найма. Если же договор найма имеет срок действия, то согласие нанимателя не требуется. Как правило, в каждой ситуации индивидуально, исходя из всех известных обстоятельств, нотариус принимает решение, нужно ли предоставлять согласие нанимателя для удостоверения договора купли-продажи жилой недвижимости.
В этой статье мы рассказали об основных вопросах, касающихся регистрации по месту жительства и пребывания в Беларуси и их влиянии на продажу недвижимости. Однако существует множество обстоятельств, нюансов и особенностей каждого уникального случая, которые невозможно описать в одной публикации. Если у вас остались или появились вопросы по вашей ситуации, обращайтесь в юридический отдел нашего агентства за консультацией специалистов.
Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 06 апреля 2015 г. по делу N 33-736/2015 (ключевые темы: общая собственность — участники долевой собственности — общая долевая собственность — право собственности — квартира)
12 октября 2016
Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 06 апреля 2015 г. по делу N 33-736/2015
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Уварова В.В.,
судей: Бурашниковой Н.А., Курохтина Ю.А.,
при секретаре: Кочетыговой Г.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 апреля 2015 года гражданское дело по иску Надеждиной А.К. к Надеждину Ю.А. о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, её выкупе и признании права собственности на указанную долю
по апелляционной жалобе Надеждиной А.К. на решение Ленинского районного суда г.Тамбова от 19 декабря 2014 года
Заслушав доклад судьи Бурашниковой Н.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Надеждина А.К. обратилась в Ленинский районный суд г. Тамбова с иском к Надеждину Ю.А. о признании его *** в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной и принудительном выкупе этой доли.
В обоснование иска указала, что в спорной квартире ответчик не проживает и не имеет интереса в её использовании, поскольку он живет в однокомнатной ***, принадлежащей ему на праве собственности.
В *** проживает истец Надеждина А.К., её дочь Надеждина И. А. и двое внуков Надеждиной И.А. — Дикусар Я.А. и Дикусар А.А.
Между сторонами сложились неприязненные отношения, жить совместно они не могут. Произвести выдел доли Надеждина Ю.А. не представляется возможным, продать ее он не соглашается, в спорной квартире отсутствует помещение, соразмерное доле ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру. Ответчик зарегистрирован и проживает в другом жилом помещении, в то время как для истца и её семьи данная квартира является единственным местом жительства.
С учетом изложенного, истец просила в соответствии со ст. ст. 247, 252 ГК РФ, признать принадлежащую ответчику *** в квартире незначительной, прекратить право собственности Надеждина Ю.А. на указанную долю, взыскать с истца в пользу ответчика денежную компенсацию взамен данной доли в сумме ***. (с учетом уточнения исковых требований) и признать право собственности Надеждиной А.К. на *** в квартире, принадлежавшую ответчику Надеждину Ю.А.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований Надеждиной А.К. было отказано.
В апелляционной жалобе Надеждина А.К. выражает свое несогласие с принятым решением, считает выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Судом не учтено, что на долю ответчика приходится всего лишь *** общей площади квартиры. из них — только *** жилой площади. При этом, жилой комнаты площадью *** соразмерной доле ответчика в данной квартире нет, и выделить ее не возможно.
Порядок пользования квартирой между сторонами не сложился, и сложиться не мог, поскольку между ними существуют неприязненные отношения, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела заявления истца в полицию в отношении ответчика.
Автор жалобы обращает внимание суда на тот факт, что ответчик в квартире не проживает, имеет в собственности другое жилое помещение, доказательств того, что данное помещение предоставлено им в пользование другим лицам, в материалах дела не имеется.
Ответчик не заинтересован в проживании в спорной квартире, из его пояснений следует, что доступ в квартиру ему необходим, только для того, чтобы забрать оттуда коллекцию медалей, оставленную его отцом.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В данном случае квартира, с учетом вышеперечисленных обстоятельств, не может быть использована всеми собственниками по назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, соответственно защита нарушенных прав собственника значительной доли в праве на имущество (истца) возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности Надеждину Ю.А. компенсации денежной компенсации за его долю с утратой им права на долю в общем имуществе.
На основании вышеизложенного Надеждина А.К. просит решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 декабря 2014 года отменить, принять по делу новое решение.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поддержанной в судебном заседании представителем Надеждиной А.К. — адвокатом Иванченко Р.Б., а также третьим лицом — Надеждиной И.А., выслушав Надеждина Ю.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного решения в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполным установлением юридически значимых обстоятельств.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Надеждиной А.К. о признании доли ответчика в общем имуществе незначительной и о взыскании с истца компенсации взамен данной доли, суд исходил из того, что Надеждин Ю.А. нуждается в своем имуществе и защищал свои права в суде, что подтвердил в судебном заседании по делу. Он не согласен на выплату ему остальными собственниками квартиры компенсации взамен принадлежащей ему доли и заинтересован в сохранении своего права на имущество. Стоимость доли ответчика в квартире ( ***.), и размер указанной доли, на которую фактически приходится *** общей площади квартиры, нельзя признать незначительным. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, предусмотренных статьей 252 ГК РФ для выплаты компенсации взамен доли в праве общей долевой собственности.
С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со пунктами 1, 3 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Общие основания для прекращения права собственности установлены статьей 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных, в том числе, пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
Из содержания приведенных положений ст. 235, ст. 252 ГК РФ следует, что право собственности участника долевой собственности на принадлежащую ему долю может быть прекращено в случае невозможности раздела общего имущества либо выдела из него доли, в том числе, и без согласия сособственника — при условии незначительности его доли и отсутствии у него существенного интереса в использовании общего имущества.
Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Согласно пунктам 1,2 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Надеждина А.К. обратилась с иском в порядке п. 4 ст. 252 ГК РФ, ссылаясь на незначительность доли ответчика, невозможность предоставления ему для проживания жилого помещения, соразмерного его доле, на отсутствие у ответчика существенного интереса в использовании жилого помещения и невозможности его использования для проживания ответчика.
Соответственно, исходя из заявленных Надеждиной Ю.А. исковых требований, с учетом положений ст. 252 ГК РФ, для установления юридически значимых обстоятельств по делу необходимо было выяснить: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.
Судом первой инстанции указанные обстоятельства в полной мере установлены не были.
Выделить для проживания Надеждина Ю.А. изолированную комнату, по размеру соответствующую принадлежащей ему доле в праве общей долевой собственности на квартиру невозможно, поскольку такой комнаты в квартире не имеется.
Порядок пользования жилыми помещениями в *** по ул. С.-Ценского г. Тамбова между сторонами не сложился, поскольку они находятся в крайне неприязненных отношениях, что подтверждается как пояснениями сторон в судебном заседании, так и материалами гражданского дела.
Ответчик Надеждин Ю.А. в квартире не проживает.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 11 октября 2013 года Надеждину Ю.А. было отказано в определении порядка пользования квартирой *** *** по ул. С.-Ценского *** и в закреплении за ним комнаты *** площадью *** Указанным решением установлено, что жилого помещения, соответствующего размеру принадлежащей Надеждину Ю.А. доли, в квартире не имеется. Закрепление за ним комнаты площадью *** ущемит права остальных собственников квартиры.
Указанное решение Надеждиным Ю.А. обжаловано не было, вступило в законную силу.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорная квартира не может быть использована всеми её собственниками для проживания без нарушения прав собственника, имеющего большую долю (Надеждиной А.К.), поскольку выделение Надеждину Ю.А. в пользование любого жилого помещения в данной квартире повлечет уменьшение площади жилых помещений, приходящихся на долю истца. Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 11 октября 2013 года подтверждено отсутствие возможности предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру.
При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованным вывод суда о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общей долевой собственности (спорной квартиры), поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик не может использовать квартиру по назначению, в связи с чем непонятно, в чем может состоять существенный интерес ответчика в использовании данной квартиры.
Напротив, из материалов дела следует, что ответчик Надеждин Ю.А. имеет в собственности однокомнатную ***, расположенную в ***, в которой проживает и зарегистрирован по месту жительства, соответственно, в использовании спорной квартиры для проживания не нуждается.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно вынесено с неправильным применением норм ст. 252 ГК РФ, без учета положений ст. 288 ГК РФ, с неправильным определением обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.
По указанным основаниям, в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 декабря 2014 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Удовлетворяя требования истца, судебная коллегия исходит из того, что использование ответчиком Надеждиным Ю.А. спорной квартиры для проживания невозможно без нарушения прав истца Надеждиной А.К., выдел ответчику комнаты для проживания в данной квартире в соответствии с размером принадлежащей ему доли невозможен, определение порядка пользования данной квартирой также невозможно. Размер принадлежащей истцу доли существенно превышает размер доли ответчика. Принадлежащая Надеждину Ю.А. *** доля в жилом помещении является незначительной, поскольку на неё приходится ***. общей площади квартиры, из них жилой — *** Наличие у ответчика существенного интереса в использовании указанной доли материалами дела не подтверждается, к тому же, использование данной доли для целей, определенных в ст. 288 ГК РФ, с учетом размера доли и приходящейся на неё площади жилого помещения, невозможно. Между сторонами сложились крайне неприязненные отношения, при которых совместное пользование общим имуществом не только не приведет к разрешению существующего между сторонами конфликта, но и может усугубить его.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия в соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ приходит к выводу о наличии оснований для прекращения права собственности ответчика Надеждина Ю.А. на незначительную долю и признании права собственности на эту долю за истцом с одновременным взысканием с истца денежной компенсации в размере стоимости указанной доли.
При определении размера доли суд апелляционной инстанции исходит из стоимости *** по ул. С.-Ценского г. Тамбова, определенной заключением судебной строительно-технической экспертизы, в *** Соответственно, стоимость 1\8 доли данной квартиры составит ***. Стороны заключение эксперта не оспаривали, доказательств иного размера стоимости спорной доли в материалах дела не имеется.
Взыскивая с истца стоимость доли ответчика, судебная коллегия в целях своевременного исполнения судебного решения, считает необходимым обратить взыскание на денежные средства в сумме *** внесенные Надеждиной А.К. в качестве меры по обеспечению иска на залоговый счет Управления Судебного департамента в *** по следующим реквизитам: ГРКЦ ГУ Банка России по *** отделение в ***, ***, УФК по Тамбовской области (Управление Судебного департамента в *** ***.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинского районного суда г.Тамбова от 19 декабря 2014 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Надеждиной А.К. удовлетворить.
Признать 1\8 долю, принадлежащую Надеждину Ю.А., в праве общей долевой собственности на *** по ул. С.-Ценского *** незначительной.
Прекратить право собственности Надеждина Ю.А. на *** долю в праве общей долевой собственности на *** по ул. С.-Ценского ***.
Взыскать с Надеждиной А.К. в пользу Надеждина Ю.А. денежную компенсацию в сумме ***
Взыскание обратить на денежные средства в сумме ***., внесенные Надеждиной А.К. в качестве меры по обеспечению иска на залоговый счет Управления Судебного департамента в *** по следующим реквизитам: ГРКЦ ГУ Банка России по Тамбовской области отделение в г. ***, УФК по Тамбовской области (Управление Судебного департамента в Тамбовской области л\с *** ***
Председательствующий:
Судьи:
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:
Вам следует обращаться в суд с иском о признании его доли малозначительной, принудительном ее выкупе, а также о снятии его с регистрационного учета (т. е. речь о выписке из квартиры). Только в этом случае, когда выиграете дело, его снимут с регистрации. Все обстоятельства, что вы указали, следует детально описать в иске. Для составления грамотного заявления вам необходимо обратиться к юристу по таким спорам в своем регионе.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Выписать из квартиры собственника невозможно, поскольку это не предусмотрено жилищным законодательством. Даже несмотря на то, что он там никогда не проживал и накопил задолженность по оплате коммунальных услуг и налога на имущество физических лиц.
Рекомендую вам найти этого человека и попробовать решить вопрос мирным путем. В качестве аргумента можно пригрозить ему передачей сведений о нем и о неисполнении им обязанности по уплате коммунальных услуг и налога в управляющую компанию и налоговые органы. Если это не поможет, то эту «угрозу» нужно реализовать. В таком случае в отношении долевого собственника будет подан иск о взыскании с него всех долгов.
Можно ли выписаться из квартиры дистанционно?
Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?
Отвечает управляющий директор брокерского департамента МИЭЛЬ Ирина Пешич:
Выписать собственника можно только в судебном порядке. Так что обращайтесь с иском в суд. Формулировка будет как «утративший право собственности». Советую заручиться свидетельскими показаниями и предоставить квитанции об оплате коммунальных платежей. Если оплачиваете все вы, то будет видно, с какого счета и от какой фамилии поступают деньги.
Еще я бы посоветовала обратить внимание на то, где живет этот человек. Если вы это знаете, то найдите свидетелей, которые подтвердят, что он проживает в другом месте. Тогда не составит труда признать его утратившим право пользования данным жилым помещением.
Отвечает юрист Станислав Соловьев:
На сегодняшний день, согласно решению ВС РФ, запрещено вселять кого-либо в квартиру без согласия других собственников. С 2018 года в Госдуме на рассмотрении находится законопроект № 378966-7, который позволит вселять родственников без согласия иных собственников помещений. Но когда он будет принят, неизвестно.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Без согласия других сособственников супруга Вы прописать не сможете. Это связано с гражданским законодательством, в котором указано, что при владении объектом недвижимости на праве общедолевой собственности все действия по вопросу управления, пользования, владения и распоряжения решаются в согласии с другими сособственниками. Исключение могут составить только Ваши несовершеннолетние дети – их можно прописать в любой момент.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:
Согласие собственников нужно. Один из выходов – подарите мужу часть своей доли в квартире (на дарение части своей доли согласие других собственников не требуется). В результате он станет собственником и сможет там прописаться сам.
Текст подготовила Мария Гуреева
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?
Может ли мать зарегистрироваться на доле несовершеннолетнего сына?
Может ли соседка сдавать свою комнату в коммуналке без нашего согласия?