Ст 621 ГК РФ п 2

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Предположим, при заключении договора стороны забыли согласовать одно из его условий. Это может произойти по ряду причин: из-за невнимательности, спешки или отсутствия в организации юриста на момент заключения договора. Возможно, не придя к компромиссу по какому-либо вопросу, стороны сознательно «забыли» урегулировать свои действия в той или иной ситуации – в надежде на то, что она не возникнет в ходе их отношений. Наконец, иногда договор настолько выгоден для одной из сторон, что она может согласиться на акцепт, особо не вчитываясь в условия.

Если забытое условие относится к числу существенных (например, условие о товаре для договора поставки), возникает риск того, что суд признает договор незаключенным. Но гораздо чаще стороны забывают согласовать одно из тех условий, отсутствие которых не влечет столь серьезных последствий.

Во всех этих случаях договор считается заключенным и сохраняет свою силу для сторон. Проблема лишь в том, что он не содержит правил о том, как поступать в возникшей спорной ситуации. Чтобы решить эту проблему, сторонам необходимо обратиться к тексту Гражданского кодекса РФ. Он предусматривает множество диспозитивных норм, рассчитанных как раз на такой случай: они применяются, только если в договоре не установлено иное правило.

Среди диспозитивных норм есть правила, которые применяются к любым договорам независимо от их вида. В первую очередь это касается многих положений о сроках действия договора и сроках исполнения обязательства. В этой рекомендации описано, какие правила будут действовать, если стороны забыли согласовать:

  • условие о том, что истечение срока действия договора прекращает все обязательства;
  • срок действия договора;
  • срок исполнения обязательства;
  • возможность досрочного исполнения;
  • применение договора к ранее возникшим отношениям.

Кроме того, для каждого вида договора диспозитивные нормы можно найти в соответствующей главе части второй Гражданского кодекса РФ. Тут может возникнуть проблема: из текста закона не всегда ясно, является норма диспозитивной или императивной. Это не имеет значения, если в договоре соответствующий вопрос вообще никак не урегулирован – в этом случае будет применяться норма закона независимо от того, является она императивной или диспозитивной. А вот если текст договора противоречит тексту закона, тогда важно определить вид нормы. Подробнее об этом см. в отдельной рекомендации.

Забыли установить, что истечение срока действия договора прекращает все обязательства

Закон прямо разграничил два понятия:

  • окончание срока действия договора;
  • прекращение обязательств между сторонами.

1. Общее правило гласит: законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (абз. 1 п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Если стороны предусмотрели такое положение в договоре, тогда календарная дата окончания договора означает прекращение любых обязательств между сторонами. Все обязательства между сторонами должны быть исполнены до указанной в договоре даты окончания договора. После этого будет невозможно предъявить какие-либо претензии – кроме претензий в связи с нарушением договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Это значит, что нельзя будет потребовать исполнить обязательства, если они так и не были исполнены в период действия договора.

Пример применения договорного условия о прекращении обязательств между сторонами

Стороны закрепили в договоре, что окончание договора означает прекращение обязательств между сторонами. Предположим, поставщик (подрядчик) не поставил товар в сроки, указанные в договоре. Тогда по окончании действия договора покупатель (заказчик) уже не сможет потребовать исполнение по договору. Он сможет только потребовать вернуть уплаченные деньги как неосновательное обогащение.

2. Если стороны не предусмотрели такое положение в договоре, действует специальное правило: договор, в котором отсутствует условие об окончании срока действия, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Например, если написано:

  • «Срок аренды с 1 января 2011 г. по 30 сентября 2011 г.», то 30 сентября 2011 года – это окончание срока действия договора;
  • «Срок аренды с 1 января 2011 г. по 30 сентября 2011 г. Прекращение обязательств между сторонами наступает одновременно с истечением срока действия договора», то 30 сентября 2011 года – это окончание срока действия договора и прекращения обязательств по договору.

Пример из практики: несмотря на то, что срок действия договора закончился, а поставщик так и не поставил товар, суд отказался взыскать перечисленную предоплату как неосновательное обогащение. Суд указал, что вместо этого покупателю следовало отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков, так как истечение срока действия договора само по себе не влечет прекращения установленных им обязательств

Стороны заключили договор поставки. Как позже установил суд при рассмотрении спора, «согласно п. 5.4 договора поставки, договор вступает в силу с момента его подписания и заключен на срок до 31.12.2008». Покупатель перечислил предоплату в размере 3 млн руб., а продавец поставил часть товара. В соответствии с актом сверки задолженность по поставке товара с 1 января 2008 года по 31 декабря 2008 года составила 2 486 850 руб.

После того как срок действия договора истек, покупатель потребовал вернуть оставшуюся часть предоплаты. Для этого он обратился с иском к продавцу о взыскании на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ неосновательного обогащения в сумме 2 486 850 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования.

Кассационная инстанция отменила прежние решения и направила дело на новое рассмотрение со следующей мотивировкой.

1. Покупатель перечислил 3 млн руб. на основании договора в качестве предоплаты. Наличие между сторонами правоотношений, основанных на заключенном договоре, исключает возможность применения к таким отношениям правил о неосновательном обогащении.

2. Истечение срока действия договора само по себе не влечет прекращения установленных договором взаимных обязательств (правоотношений) сторон за исключением случаев, когда такие последствия предусмотрены законом или самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

3. Договор поставки не содержал условия о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

4. Доказательств, свидетельствующих о наличии иных оснований прекращения обязательств (гл. 26 ГК РФ), в материалах дела также не имеется.

5. В такой ситуации истец мог либо потребовать от ответчика выполнить обязательство по поставке, либо (если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора) отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков.

6. Таким образом, выводы нижестоящих судов о наличии у ответчика неосновательного обогащения на сумму 2 486 850 руб. в связи с истечением срока действия договора основаны на неправильном применении норм материального права.

(Постановление ФАС Уральского округа от 25 февраля 2010 г. № Ф09-885/10-С3 по делу № А60-22386/2009-С11).

Если бы стороны договора поставки прямо указали в нем «Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон», то дата окончания срока действия договора (31 декабря 2008 года) стала бы и датой (моментом) прекращения обязательства продавца. В этом случае суды могли бы удовлетворить требование покупателя о взыскании предоплаты в качестве неосновательного обогащения. Однако такое условие договора лишило бы покупателя права после 31 декабря 2008 года потребовать от поставщика, чтобы тот все же поставил оставшийся товар.

Так как стороны не включили это условие в договор, покупатель не смог взыскать задолженность в качестве неосновательного обогащения. Единственный способ вернуть долг в такой ситуации, как правильно указал суд, – сослаться на просрочку должника и потребовать возмещения убытков. Но проблема в том, что доказывать наличие убытков истцу сложнее, чем требовать возврата неосновательного обогащения.

3. Наконец, стороны могут в договоре предусмотреть, что срок действия договора оканчивается моментом исполнения всех обязательств между ними. В этом случае договор будет действовать, пока стороны не исполнят все обязательства друг перед другом.

Внимание! Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Стороны могут по-разному урегулировать в договоре вопрос о сроке его действия и о прекращении обязательств. Но в договоре нельзя установить, что после окончания срока действия договора стороны (или одна из сторон) лишается права предъявить претензии в связи с нарушением договора другой стороной. Такое условие прямо противоречило бы пункту 4 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. Поэтому даже если его включить в договор, суд просто не примет его во внимание.

Внимание! Прекращение срока действия договора может повлечь неблагоприятные последствия для кредитора. В частности, после того, как договор прекратил свое действие, его уже нельзя расторгнуть в судебном порядке. Избежать этого можно, включив в договор условие: «Договор действует со дня его подписания до полного исполнения сторонами обязательств».

Пример из практики: суд отказался признать договор страхования расторгнутым, так как страховая компания обратилась с таким иском уже после того, как истек срок действия договора

ООО «Р.» застраховало бульдозер по риску «ущерб». Выгодоприобретателем по договору страхования является банк, у которого бульдозер находится в залоге. Срок действия договора страхования – с 21 марта по 31 декабря 2007 года.

В июле 2007 года произошел страховой случай. Однако страховая компания установила, что 1 мая 2007 года (т. е. еще до наступления страхового случая) ООО «Р.» передало бульдозер в аренду третьему лицу. Такая передача нарушала условия договора страхования, поэтому страховая компания обратилась с претензией, а впоследствии с иском о расторжении договора страхования с момента передачи бульдозера в аренду. Если бы суд удовлетворил такой иск, это освободило бы страховщика от выплаты страхового возмещения. Ведь тогда получилось бы, что страховой случай произошел уже после того, как договор был расторгнут.

Однако суд отказал в иске о расторжении договора, так как:

  • срок действия договора страхования имущества истек на момент заявления истцом (страховщиком) требования о его расторжении;
  • в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон по договору прекращены истечением срока его действия.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 августа 2009 г. № Ф03-3860/2009 по делу № А37-1621/2008, определением ВАС РФ от 18 ноября 2009 г. № ВАС-14450/09 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора).

Забыли согласовать срок исполнения обязательства

Бывает так, что стороны в договоре забывают согласовать, в какой момент должно быть выполнено то или иное конкретное обязательство (например, передача товара по договору поставки). Когда стороны в договоре не предусмотрели срок исполнения обязательства, а также когда этот срок определен моментом востребования, действуют следующие правила:

  • должник обязан исполнить обязательство в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства);
  • если кредитор не предъявляет требование в разумный срок, то должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства).

Эти правила установлены в пункте 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что такая редакция этого пункта начала действовать только с 1 июня 2015 года.

Забыли указать возможность досрочного исполнения по договору

Согласно общей норме должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 315 ГК РФ).

Однако есть важная оговорка для сферы предпринимательских отношений: в ней досрочное исполнение обязательств допускается, только если оно предусмотрено в законе, договоре или следует из обычаев. Например:

  • по договору поставки досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя (п. 3 ст. 508 ГК РФ);
  • по договору займа сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца (ч. 2 п. 2 ст. 810 ГК РФ);
  • по договору подряда заказчик обязан совершить оплату по договору при условии, что работа выполнена в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (п. 1 ст. 711 ГК РФ);
  • по договору поручительства «досрочное исполнение поручителем обеспеченного обязательства противоречит самой природе поручительства» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 февраля 2008 г. по делу № А79-5614/2007).

Если ни закон, ни договор, ни обычаи не предусматривают возможность досрочного исполнения по тому или иному договору, то действуют следующие правила.

Чтобы должник мог исполнить обязательство досрочно, ему надо получить письменное согласие кредитора. Если должник исполняет обязательство досрочно, не имея такого согласия, кредитор вправе не принимать исполнения и следовать срокам, предусмотренным в договоре.

На практике письменным согласием кредитора принять исполнение досрочно может служить тот документ, которым оформлено принятие товара, работ, услуг.

Пример из практики: в качестве согласия кредитора принять исполнение досрочно суды расценивают акты о приемке работ и товарную накладную

Подрядчик выполнил предусмотренные договорами работы, а заказчик принял их. Это подтверждается актами о приемке выполненных работ и справками о стоимости выполненных работ и затрат, которые подписаны представителем ответчика без замечаний по срокам, объемам и качеству, заверены оттисками печати заказчика.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод о том, что «работы выполнены подрядчиком ранее начального срока, предусмотренного договором, а досрочное выполнение работ указанным договором не предусмотрено, в связи с чем между истцом и ответчиком возникли внедоговорные отношения, следовательно, начисление неустойки является необоснованным».

В обоснование своего вывода суд указал: «Доказательством сдачи подрядчиком результата работ и приемки его заказчиком является акт или иной документ, удостоверяющий приемку выполненных работ» (ст. 720 ГК РФ) (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2010 г. № 18АП-1950/2010 по делу № А76-38897/2009).

В рамках другого дела подрядчик изготовил и передал заказчику мебель. Суд указал: «Заказчик принял результат работ по товарной накладной… без возражений, что свидетельствует о согласии фирмы с досрочным выполнением обществом условий договора» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2006 г. № Ф08-229/2006 по делу № А32-20701/2005-42/441).

Забыли согласовать, что договор распространяется на ранее возникшие отношения

Допустим, одна сторона перечислила предоплату или совершила исполнение до того, как договор был заключен (например: выполнила часть подрядных работ, поставила товар, пустила арендатора). Тогда перед такой стороной встает вопрос: как распространить действия договора на отношения с контрагентом, которые возникли еще до его заключения.

Стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это правило пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ носит диспозитивный характер, и только сами стороны вправе внести его в договор. Важно оговориться, что с 1 июня 2015 года в этот пункт законодатель добавил концовку: «если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений». Теперь это несколько ограничивает свободу усмотрения сторон в части распространения договора на ранее возникшие отношения.

Итак, сложилась следующая практика применения этой диспозитивной нормы.

1. Если стороны по каким-то причинам забыли внести эту оговорку, суды отказывают удовлетворять требования о применении условий договора к ранее возникшим отношениям.

2. Суды применяют только те условия договора, которые стороны сами установили в договоре. Логика судебных решений в том, что если стороны подписали договор, они свободно выразили свою волю и согласились распространить условия договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Пример из практики: суды отказали арендаторам в оспаривании пункта договора, который распространял условия договора на период до его заключения

Стороны в договоре установили, что при использовании участка до заключения договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Позже арендатор попытался признать этот пункт договора незаконным. Суд отказал в удовлетворении требований (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 февраля 2010 г. по делу № А43-12116/2009 и определение ВАС РФ от 16 мая 2011 г. № ВАС-5782/11).

В то же время суды проверяют, соответствует ли такое условие договора истинному положению вещей. То есть действительно ли договор исполнялся еще до того, как был заключен, действительно ли между сторонами существовали правоотношения.

Пример из практики: суд признал ничтожным пункт договора, обязывающий арендатора оплатить аренду за период до заключения договора, так как в этот период у арендодателя не было право распоряжаться участком

Суд решил, что у арендатора земельного участка нет обязанности по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению договора. «В части установления обязанности ответчика по оплате аренды за период с 01.01.2005 по 10.02.2007, суд признал пункт 3.3 договора аренды земельного участка ничтожным ввиду отсутствия у истца права на распоряжение земельным участком до 10.02.2007» (определение ВАС РФ от 6 апреля 2011 г. № ВАС-3870/11).

Наконец, есть еще одна особенность. Даже если стороны договорились распространить действие договора на период до его заключения, это не означает, что еще до заключения договора у них возникла обязанность его исполнять. А значит, нельзя потребовать примения договорных санкций за нарушение, которое произошло до заключения договора.

Пример из практики: суд отказал во взыскании неустойки за то, что арендатор не вносил арендную плату до заключения договора

Стороны заключили договор аренды здания и распространили его действие на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приемки-передачи здания. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, но суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания договорной неустойки. Суд первой инстанции не имел «оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Совет: Закон допускает, чтобы на отношения, возникшие до заключения договора, распространялись положения, указанные в договоре (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если стороны заинтересованы в этом, в текст договора необходимо включить специальную оговорку: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора».

Напротив, если стороны не заинтересованы в применении правила о распространении договора на ранее возникшие отношения, никаких особых оговорок не требуется. В то же время, если есть опасения, что какие-либо из условий договора суд может расценить как распространяющие его действие на прошлый период, можно внести в договор пункт: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим исключительно после заключения настоящего договора».

г. Альметьевск
В случае, указанном автором вопроса, можно полагать, что договор аренды между арендатором и комитетом по управлению имуществом можно считать продленным на неопределенный срок.
Пункт 2 ст. 62 Гражданского кодекса РФ содержит норму в силу которой при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Для признания договора аренды возобновленным необходимы два условия. Во-первых, арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора и, во-вторых, арендодатель против этого не возражает.
В указанных случаях договор считается продленным на неопределенный срок и в этой связи каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, как это предусмотрено в п. 2 ст. 610 Кодекса, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Списание средств со счета владельца без его распоряжения осуществляется: по решению суда; в случаях, предусмотренных в законе; а также безакцептное списание возможно и в случаях, предусмотренных договором между банком и его клиентом. «
Общая судебная практика «

Комментарии к статье 621 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Условия заключения и возобновления договора аренды государственного или муниципального имущества

В случаях, предусмотренных законом (например, пп. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», ст.ст. 30 — 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

..В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (п. 1 Постановления).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет также арендатор по прекращенному в течении года договору аренды

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления).

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п. 4 Постановления).

В пп. 20, 31-35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующее разъяснения:

Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

..Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось (см. подробнее п. 20 информационного письма ВАС РФ № 66).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

..Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор (см. подробнее п. 31 информационного письма ВАС РФ № 66).

При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

..Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.

Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным (см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

..В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ (см. подробнее п. 33 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.

Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны (см. подробнее п. 34 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности (см. подробнее п. 35 информационного письма ВАС РФ № 66).