Преимущества приобретения недвижимости в курортных регионах очевидны: здесь не только можно наслаждаться природой, теплым климатом и морем, но также и использовать такое жилье для сдачи в аренду. Город Сочи может похвастаться довольно разнообразным и емким рынком недвижимости. Всё больше красноярцев, не привязанные к рабочему месту, решаются на переезд.
Цена вопроса
Жители других городов, мечтающих о жизни у моря, как правило, начинают изучать предложения на специализированных сайтах. Может возникнуть ощущение, что за приемлемые деньги в Сочи можно купить квартиру быстро и с ремонтом. Однако уже при встрече с риелтором вас заверят, что недорогие варианты продали, вам предложат квартиры по их реальной цене, которая существенно выше той, на которую вы понадеялись.
По данным портала N1.RU, однокомнатная квартира в Сочи стоит сегодня в среднем 3,1 млн рублей, «двушка» — 5,7 млн рублей, «трешка» — 10,3 млн рублей.
Недвижимость в Красноярске стоит заметно меньше, и перебраться из своей квартиры в жилье на море с таким же количеством комнат без доплаты не получится. За переезд в однокомнатную квартиру придется доплатить 1 млн рублей, в «двушку» — 2,9 млн рублей, а в «трешку» — 6,5 млн рублей. Переехать без доплаты получится, только если продать трехкомнатную квартиру в Красноярске и купить «однушку» в Сочи, отмечают эксперты.
Распространены ситуации, когда приезжим, имеющим небольшую сумму на приобретение жилья, могут предлагать «неликвидную» недвижимость: незаконно возведенные дома, «жилые» гаражи и прочее.
Расположение
Цены на недвижимость в Сочи зависят от многих факторов. Город расположен в непосредственной близости от гор, поэтому рельеф очень неоднороден. Лучше всего приобретать квартиры в домах, расположенных на ровной местности и вдали от резких склонов. В дом, расположенный на горе, без личного автомобиля добраться будет проблематично. Стоит ориентироваться и на транспортную доступность — некоторые жилые комплексы расположены вблизи с федеральной трассой.
Сравнительно недорогое жилье можно обнаружить в районе под названием «Мамайка», который начинается возле самого моря. Однако, изучив предложение детальнее, вы можете обнаружить, что район условно делится на две части: первая («Нижняя Мамайка») — ровный рельеф, прилегающий к морю, вторая («Верхняя Мамайка») — довольно крутой склон. Еще один проблемный момент — не очень хорошая инфраструктура.
Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?
Для красноярцев может оказаться неожиданным, что приглянувшаяся недвижимость окажется вовсе не квартирой. В Сочи имеется 6 видов статуса недвижимости.
В чем же отличие квартир от жилых помещений? Процесс строительства, разных по статусу объектов, мало отличается друг от друга.
При этом дом с «квартирами» — самый законный способ строительства, владельцы будут сталкиваться с меньшим количеством проблем. Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию принимает государственная комиссия и обладатели новых квартир получают на руки свидетельство о праве собственности на квартиру.
С жилыми помещениями дела обстоят несколько иначе. Такие многоквартирные дома возводят на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства. По законам РФ, индивидуальные жилые дома не могут превышать 3-х этажей. Поэтому застройщики в процессе строительства заказывают проект «реконструкции» здания, достраивают еще несколько этажей, и сдают дом в эксплуатацию решением суда, в котором признается право собственности на весь дом фактической этажности. Далее происходит раздел площадей этого дома на помещения. Отсюда и возникает статус «жилых помещений».
Строительство «жилых помещений» может вестись с нарушением законодательства. Дома могут быть построены в запретных зонах вблизи моря, либо на землях, использовать которые для строительства в советские времена было категорически запрещено из-за опасности разрушения. Необходимые исследования грунта зачастую застройщиками не проводятся либо проводятся формально. Такие дома, если их не зарегистрируют в управлении Росреестра, могут быть снесены по решению суда как незаконно построенные.
Есть и другие нюансы. При приобретении «жилого помещения» собственник получает на руки два свидетельства о праве собственности. Первое непосредственно на помещение, второе на долю земли под домом. Стоит учитывать, что если в документах статус недвижимости указан как «жилое помещение пригодное для проживания», то там можно прописаться. Если же схожее определение «Помещение №__, назначение: жилое», то прописку получить нельзя.
Также имеется риск, что дома с таким статусом могут иметь проблемы с коммуникациями, такими как свет, вода и газ.
Но стоит отметить, что доля «жилых помещений» на сочинском рынке составляет около 70%. Недвижимость со статусом «квартира» найти крайне сложно. При этом «жилые помещения» на порядок дешевле, чем квартиры. Если вы решили, несмотря на риски, покупать «жилое помещение», то эксперты рекомендуют сначала тщательно изучить информацию о застройщике, его репутации на строительном рынке, внимательно ознакомиться со всей документацией. Досконально проверяйте все документы: технические условия для подключения воды, канализации, электричества, а также разрешение на строительство и всю техническую документацию, чтобы 30-ти этажный дом в документах не числился пятиэтажкой.
Таким образом, при покупке «квартир» у покупателя намного меньше рисков. По крайней мере, он будет знать, что все необходимые коммуникации в доме давно установлены, дом заселен, право собственности зарегистрировано государством
Еще один распространенный статус недвижимости в Сочи — апартаменты. Чаще всего, это самые лучшие зоны в городе, например, у моря. Поскольку там прибрежная зона, не имеющая разрешенного вида использования под многоквартирный жилой дом. По документам это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться.
Ипотека на «жилые помещения»
В связи с тем, что в других регионах России нет такой практики, банки по стране не пропускают ипотеку именно по жилым помещениям: их оформляют только филиалы банков в Сочи. Такие банки как Сбербанк, ВТБ и многие другие, выдают ипотечные кредиты на «жилые помещения», но на своих условиях.
Таким образом, если открыть ипотеку в Красноярске, вы потеряете около 70% выбора на рынке, а если открыть ипотеку в Сочи, то выбор увеличится в 5 раз соответственно. Самое неприятное, приехав уже с открытой в своем городе ипотекой, столкнуться с отказом в сделке.
Риелторы
Все риелторы врут: с этим нужно смириться. Разумно обратиться в агентство недвижимости с историей и хорошей репутацией. Не работайте с риелторами, которые не готовы заключить с вами договор.
В Сочи есть два варианта оплаты услуг риелторов. Самый распространенный: услуги оплачивает тот, кто продает. Соответственно, покупателей бесплатно консультируют, возят, показывают подходящие варианты.
Второй вариант — покупателя ожидает солидная наценка, которая уже заложена в стоимость квартиры (в Сочи она составляет от 100 до 400 тысяч рублей за условную квартиру 35 м² в Центральном районе стоимостью в 3,3 млн рублей).
Список других важных моментов
При выборе квартиры нужно проверить тип канализации. Во многих домах до сих пор стоят септики. И хотя администрация города обязала всех проводить центральную канализацию, но воплощение идеи в жизнь идет по-сочински — долгим и затяжным.
Как правило, во всех квартирах Сочи должны стоять газовые котлы (еще одна неожиданность для красноярцев). Если в помещении котла нет, то собственнику придется «раскошелиться» на него отдельно. Цена вопроса — от 200 до 500 тысяч рублей.
Так как Сочи стоит на горах, то в домах, построенных на склонах, первый этаж фактически может оказаться цокольным.
Обратите внимание, есть ли стройки рядом, наличие парковочных мест и подъезд к дому. Маленькая придомовая территория влечет ежедневную борьбу за машинное место
В подавляющем большинстве случаев жилье в Сочи продается с черновой отделкой, что предоставляет покупателю определенную ценовую выгоду и максимум свободы дальнейшего ремонта и перепланировки. В сданной «начерно» квартире нет напольных покрытий, штукатурки и обоев, сантехники, межкомнатных дверей. В квартире есть только остекление и входная дверь. Стоит понимать, что ремонт может оказаться дорогим удовольствием: отделочные материалы в Сочи стоят на порядок выше, чем в Красноярске. Дорого обойдется и рабочая сила. В целом, ремонт в однокомнатной квартире с ноля может обойтись в 1-1,5 млн рублей.
Преимущества дома из бруса
Невысокая стоимость строительства. Технология возведения брусовых домов по цене является одной из наиболее доступных. Дешевле может быть лишь каркасное строительство, но и это не факт. При сравнении похожих проектов с учетом всех возможных нюансов вполне может выясниться, что дом, построенный из профилированного бруса, обойдется дешевле каркасного. Невысокая стоимость строительства объясняется отсутствием необходимости в массивном фундаменте, технологичностью процесса, минимальными временными затратами, ценовой доступностью самого материала.
Минимальные сроки возведения. Дома из профилированного бруса собираются в считанные недели, в то время как на возведение кирпичного или блочного строения может потребоваться целый сезон. Часто при строительстве домов из бруса используются заводские комплекты разной степени готовности — от распиленных в размер заготовок до полного набора элементов, что также ускоряет процесс.
Экологическая чистота.Профилированный брус — натуральный природный материал, обеспечивающий идеальную гигиену и экологию быта. Также он способен естественным образом регулировать влажность в помещениях и поддерживать оптимальный температурный режим. Даже чисто психологически человеку намного комфортнее находиться в «объятиях» деревянного дома, чем ощущать «давление» каменных или бетонных стен, и это – важный момент. Люди, имевшие опыт проживания в деревянных домах, отмечают, что кирпичные, блочные и другие строения им кажутся холодными и неприветливыми.
Отсутствие необходимости во внутренней отделке.При желании внутреннюю отделку помещений брусового дома произвести можно, используя вагонку или блок-хауз. Но нужно ли это? Профилированный брус сам по себе смотрится эстетично. Единственное, что стоит сделать при условии отсутствия на поверхности бруса ощутимых изъянов, так это – обработать стены морилкой или покрыть бесцветным лаком. Такой прием позволит подчеркнуть естественный рисунок древесины, и особенно эффективен, если речь идет о брусе из ценных пород.
Качественная теплоизоляция.Сегодня профилированный брус все чаще используется для возведения капитальных домов всесезонного проживания. И это вполне оправданный шаг. Собранный без нарушения технологии дом с правильно подобранной толщиной стен, не имеющий щелей и зазоров, надежно защищает хозяев от холода, не требуя дополнительной теплоизоляции. Зимой в таких домах тепло и уютно, а летом жильцы наслаждаются приятной прохладой.
Ключевые характеристики оцилиндрованного бревна
Оцилиндрованное бревно (ОЦБ) представляет собой отрезок ствола дерева, с помощью фрезерного оборудования очищенный от коры и верхних мягких слоев древесины. Плюс использования этой технологии состоит в обеспечении одинакового диаметра по всей длине материала, что важно для устойчивости и прочности здания.
Чтобы готовое бревно имело требуемые параметры, ему нужно пройти несколько этапов производства:
- сортировка необработанного материала по диаметру;
- фрезерование заготовки в оцилиндровочном станке, который удаляет верхние мягкие слои древесины, оставляя твердую и дающую наименьшую усадку ядровую часть, и вместе с тем выравнивает диаметр бревна по всей длине (по нормативам максимальная разница диаметров по длине бревна составляет 4 мм);
- вторичная сортировка обработанного материала по размерам;
- сушка бревен принудительным либо естественным путем;
- при необходимости может делаться компенсационный пропил (если имеется соответствующее требование заказчика);
- распил материала на стандартные по длине отрезки либо изготовление готового домокомплекта по желанию заказчика.
Домокомплектом называется комплект оцилиндрованных бревен, подготовленный для сборки дома и напоминающий конструктор. Содержит маркированные элементы, готовые к сборке в соответствии с проектом дома.
На данное время в мире не существует какого-либо нормативного документа, регламентирующего параметры ОЦБ и технологию его производства. Крупные предприятия самостоятельно разрабатывают нормативы СтО (или СтП) — стандарты организации (или предприятия), содержащие все требования к размерам продукции, их возможным отклонениям от нормы, к качеству оцилиндрованных бревен и к условиям хранения сырья.
Рекомендуем к прочтению:
- Варианты домов из клееного бруса на любой вкус и бюджет
- Технология строительства фахверкового дома
- Виды фундаментов для частного дома
Некоторые моменты изготовления и хранения оцилиндрованного материала, учитывая плюсы и минусы его применения, все же регулируются действующими государственными стандартами (ГОСТ).
В целом бревна классифицируются по следующим признакам:
|
Признак классификации |
Классификация |
|
Обработка |
Рубленое бревно. Обрабатывается ручным рубанком для придания цилиндрической формы. Этим же инструментом в подготовленном бревне формируются чаши. Созданный таким образом материал используется в срубах в стиле традиционной русской избы. Оцилиндрованное бревно. Для обработки применяется оцилиндровочный станок, обеспечивающий максимально точную геометрию бревна и правильное расположение посадочных чаш и пазов на нем. |
|
Сушка |
Бревно с естественной влажностью. На российских предприятиях по производству ОЦБ продукцию в большинстве случаев просушивают именно естественным образом. Это рациональное решение, поскольку принудительной сушкой сложно обеспечить равномерное высушивание материала по все длине, стоимость же готовой продукции при этом возрастет. Высушенное оцилиндрованное бревно (термобревно). Технология производства ОЦБ с определенной влажностью (порядка 18-20%) сегодня активно осваивается производителями, имея определенные как плюсы, так и минусы. Подробнее эта технология будет описана ниже. |
|
Профиль бревна |
Финский, лунный. |
|
Порода древесины |
— карельская или архангельская сосна — ель — кедр — лиственница — породы лиственных деревьев |
|
Расположение паза |
— продольное (паз располагается вдоль продольной оси бревна) — диагональное (применяется для формирования нестандартных архитектурных форм (эркеры и т. д.)) — поперечное (или посадочная чаша) |
|
Размеры |
— по диаметру: от 160 до 320 мм.; — по рабочей высоте: от 139 до 272 мм, в зависимости от диаметра; — по длине: от 1 до 6 п. м. |
Рассматривая плюсы и минусы дома из оцилиндрованного бревна и выбирая для этого материал, стоит обратить внимание на сосну. По соотношению цены и качества она считается самым популярным вариантом. Помимо цены и качества существуют и другие плюсы применения сосны: прочность древесины, ее низкая теплопроводность, стойкость дерева к внешним воздействиям, привлекательная структура дерева. Архангельский сорт сосны к тому же практически не подвержен растрескиванию.
Близка по свойствам к сосне ель, содержащая меньше сучков и более простая в обработке. Кедр, обладая теми же плюсами, популярен меньше в виду своей высокой цены. То же самое можно сказать и про лиственницу. По своим показателям она является отличным сырьем для производства оцилиндрованного материала. Ее древесина устойчива к влаге и к температурным перепадам, обладает высокой прочностью и подходящей плотностью. Однако бревно из лиственницы дороже аналога из сосны в 2 раза. Поэтому при возведении сруба лиственницу обычно используют лишь отчасти — для формирования нижнего венца.
Читайте также: Особенности строительства загородных домов в Подмосковье
Хорошая экология, неторопливый темп жизни
Одним из основных и неоспоримых преимуществ является близость к природе и хорошая экология. Обычно такие дома строятся в местах, удаленных от промышленных производств, на лоне природы. У их жителей есть возможность дышать чистым воздухом и любоваться прекрасными пейзажами в любое время года. Зачастую малоэтажные дома возводятся в административных границах пригородных деревень и поселков. Жизнь здесь течет неспешно, повсюду царят покой и тишина, не нарушаемая городским шумом.
Низкая плотность населения – большой плюс для тех, кто стремится к уединению. Живя за городом, можно избежать встречи с множеством людей, в отличие от жителей мегаполиса, которые за пределами дома вынуждены контактировать с большим количеством незнакомцев.
А если вообще не хочется никого видеть, то жители малоэтажных поселков всегда имеют возможность выбраться на природу, где их одиночество будет нарушать только птичий щебет и шум листвы.
Наличие свободной парковки и охраны
Ввиду низкой плотности населения в малоэтажных поселках проблем с парковкой у жильцов, в отличие от горожан, не возникает. В таких проектах достаточно простора для того, чтобы не задумываться о покупке дорогостоящего машиноместа, поэтому у новоселов малоэтажек на одну проблему меньше, чем у обитателей городских джунглей.
Круглосуточная охрана – обязательное требование к загородной недвижимости. Это вполне объяснимо с точки зрения безопасности жильцов. Поселки обеспечиваются видеонаблюдением, высокими заборами и шлагбаумами, чтобы на их территорию не проникли нежелательные личности. Можно с уверенностью сказать что не каждая городская новостройка имеет такой уровень безопасности, как многие из малоэтажных комплексов.