Каждый второй владелец земельного надела на территории Свердловской области в любой момент может обнаружить, что часть земли, которую он привык считать своей, вдруг отошла к соседу. Это может произойти, если участок не прошёл процедуру межевания. Кроме того, с 1 января 2018 года земли без межевания нельзя будет продавать, дарить, завещать. Но тот, кто решил межевать свою собственность должен помнить, что незавершённая процедура «легализации» надела может обернуться потерей квадратных метров или даже нескольких соток своей земли.
По данным Управления Росреестра по Свердловской области, на сегодняшний день в регионе прошли межевание только 52% земельных участков. Соответственно, без межевания пока остаются 48% или 670 тысяч штук земельных участков (это не только частные наделы, но и земли под предприятиями, многоэтажками, леса и пр.). Судя по существующим темпам проведения межевания земель, большинство этих участков не будут размежёваны до Нового года. Следовательно, операции с ними окажутся невозможными. Впрочем, ничего не помешает владельцу земли провести её межевание и после 1 января 2018 года. И уже тогда он сможет совершать с ним любые операции. Кроме того, как замечают в Росреестре – внесение в кадастр сведений о границах участка является гарантией прав собственников, сводит к минимуму возникновение земельных споров и позволяет адекватно начислять налог на имущество.
Межевание — это определение границ земельного надела на местности и внесение точной информации о координатах и размерах участка в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также в процессе межевания уточняется расположение надела по отношению к соседним участкам. Межевание проводит кадастровый инженер. Помимо чисто технической работы он должен опросить соседей на предмет существования претензий по границам участка. Собственникам участков следует иметь в виду, что в процессе межевания границы фиксируются в бумагах (в межевом деле). Чтобы обозначить уточнённые границы непосредственно на земле, надо заказать кадастровому инженеру дополнительную (также платную) услугу – вынесение границ на местность.
Юридические тонкости
- Главный нормативный акт, регулирующий отношения по установлению прав собственности, — это закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Этот документ предполагает, что регистрация прав на недвижимость может быть оформлена только при передаче сотруднику Росреестра плана межевания или технического паспорта на объект.
- В статье 131 ГК РФ указано, что все права и их переход к иному лицу должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Иначе гражданин не будет иметь юридического статуса владельца.
- Отдельные технические вопросы составления проекта межевания регулируются Градостроительным кодексом РФ и ЗК РФ.
Гараж является комплексным объектом, так как строение занимает определённую площадь земли.
Чтобы оформить права на надел под боксом, нужен проект межевания.
Если провести межевание невозможно, то гражданин сможет оформить гараж в собственность, но земля под ним будет являться общим имуществом владельцев гаражей.
Видео: «Межевание дачных участков»
Сколько стоит
Стоимость оформления межевого плана составляет от 15 000 до 25 000 рублей. Описать индивидуальный гараж в черте города будет стоить дороже, чем бокс в ГСК.
Цена зависит от того, где размещён бокс, какова его стоимость и какова репутация самой организации.
В 2020 году межевание – обязательное условие оформления права собственности на недвижимость.
Без этого документа невозможно провести регистрацию в Росреестре и приватизировать участок.
Как проводится межевание земельного участка под гараж?
- Составление технического задания. Рекогносцировка территории. Сбор, рассмотрение и анализ архивной документации.
- Топографическая съемка заданной местности.
- Камеральная обработка полученной информации.
- Составление межевого плана в бумажном варианте и на диске, выдача их заказчику.
- Внесение данных об участке в Государственный кадастр.
- Регистрация прав собственности.
Возможные сложности
Нельзя выполнить межевание двухэтажного гаражного блока и смежных гаражей в ГСК – с общей стеной. В этих случаях земля под строением и стены являются долевой собственностью.
Почему с нами выгодно сотрудничать?
- Цены, доступные для клиентов с любым бюджетом. Стоимость межевания одного участка – от 30 тысяч рублей.
- Предоставление услуг под ключ.
- Огромный объем проведенных работ.
- Наличие лицензий и сертификатов на проведение изысканий.
- Собственная современная полевая лаборатория для исследования проб грунта и воды.
- Наличный и безналичный расчет.
- Бесплатные консультации.
ОТ 30 000 РУБЛЕЙ ЗА УЧАСТОК Заказать
Задать вопросы менеджеру и заказать услуги можно по телефону 8 (495) 777-65-35.
Какие участки нуждаются в межевании?
Межевать необходимо все земельные владения, независимо от статуса земли (земля поселений, сельская земля и пр.) и разрешённого использования (ИЖС, дачное хозяйство и т.д.). Не надо межевать только те участки, которые прошли эту процедуру ранее. Следует учесть и ещё один момент – данные межевания в ЕГРН могут быть внесены только по заявлению собственника участка. Если у объекта несколько совладельцев, они все должны обратиться с заявлением в МФЦ. То есть, если один из совладельцев отсутствует, то затевать межевание бессмысленно.
Владимир Воронов юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено. Также о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть окошко, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего участка, либо участок можно просто найти на карте и навести на него курсор. После чего откроется панель с информацией об участке. В данных о его площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как пользоваться огромными объёмами информации о недвижимости «спрятанными» на сайте Росреестра.
Процедура межевания по шагам
Шаг 1. Поставить участок на кадастровый учёт
Межевать можно только участки, уже стоящие на кадастровом учёте и имеющий кадастровый номер. Большинство частных земельных наделов (расположенных в сёлах, коттеджных посёлках, дачных товариществах и т.д.) уже состоят на кадастровом учёте, и соответственно информация о них имеется в ЕГРН. Тем не менее, ещё встречаются участки не поставленные на учёт. Владельцу такого «нелегального» земельного надела необходимо обратиться в офис МФЦ и подать заявление о постановке участка на учёт, как ранее учтённого. Либо заявление можно подать через портал госуслуг. К заявке необходимо приложить имеющиеся на участок бумаги. Узнать о том, стоит ли участок на кадастровом учёте можно с помощью Публичной кадастровой карты. Если у участка есть номер, значит, на учёте он стоит. Постановку объекта на кадастровый учёт можно провести одновременно с регистрацией права собственности на него.
Если участок уже внесён в ЕГРН (состоит на кадастровом учёте), то владельцу не нужен «Шаг 1». Можно сразу переходить ко второму шагу.
Шаг 2. Найти кадастрового инженера
Выбрать нужного специалиста можно на сайте Росреестра с помощью сервиса «». С его помощью можно найти информацию о кадастровых инженерах, работающих в любом регионе РФ, в том числе, в Свердловской области. Здесь же можно узнать о качестве работы специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности. На сегодняшний день в Свердловской области осуществляют свою деятельность 942 кадастровых инженера.
Кира Зудихина эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» В Екатеринбурге кадастровых инженеров достаточно много. Если участок находится на территории столицы Урала или в её окрестностях, то почти наверняка можно будет найти специалиста, который проведёт межевание в кратчайшие сроки. Иное дело глубинка – во многих районах кадастровых инженеров мало и они достаточно загружены. Владельцу участка придётся вставать в очередь. Ожидание может длиться до полутора месяцев.
Стоимость услуг кадастрового инженера по межеванию частного земельного надела обычно колеблется в пределах 8-10 тыс. руб. Если на территории ранее проводилась картографическая съёмка (или аэрофотосъёмка) и её данные есть в главархитектуре, то теоретически кадастровый инженер может провести межевание без выезда на место. Стоимость такой работы будет примерно вдвое ниже, но пострадает точность определения границ.
Шаг 3. Межевание и согласование границ с соседями
Согласование границ с соседними участками необходимо, если соседние участки ещё не прошли межевание. Узнать, как обстоят с ними дела можно с помощью Публичной кадастровой карты по методике, предложенной Владимиром Вороновым (см. выше). Если соседние участки ещё не прошли межевание, то необходимо подписать с их владельцами акт согласования границ.
Евгений Осинцев юрист (Екатеринбург) Если владельцев соседних участков нельзя приглачить на согласование лично (неизвестно, где они физически находятся), кадастровый инженер заказывает в ЕГРН выписки по этим участкам. В выписках могут быть указаны адреса фактического нахождения их собственников. На эти адреса отправляются приглашения на собрание по уточнению границ. Если адресов в ЕГРН нет, и не существует иной возможности найти контакты соседей, то можно опубликовать в местной районной/городской газете объявление о проведении собрания. Если в течение месяца собственники соседних земельных наделов не объявятся, то вырезка из газеты или почтовые квитанции подшиваются к акту о согласовании. Это послужит формальным основанием считать, что границы согласованы.
Если с соседями удалось встретиться лично, то возможны два варианта развития событий: первый – подписывается акт о согласовании границ и стороны расходятся довольные друг другом. Но возможен и второй вариант – между соседями возникает спор по месту прохождения границы.
Владимир Вафин директор Кадастровой палаты Свердловской области При возникновении спора с соседями вы можете предложить урегулировать конфликт методом выноса границ земельного участка на местность. Эту процедуру также проводит кадастровый инженер. Рекомендуется установление точек на местности проводить в присутствии правообладателя соседнего участка. Допустимая точность определения координат сегодня 10 см в пределах населённого пункта, 20 см – на землях сельскохозяйственного назначения. Если соседи все-таки не согласны с положением границ, то конфликт разрешается в судебном порядке. Кадастровый инженер и юрист подготовят документы для предоставления в суд. Согласно иску и предоставленным документам, суд примет решение. На основании вступившего в силу решения суда сведения о границах земельного участка могут быть внесены в ЕГРН
Вынос границ земельного участка на местность это платная услуга. Геодезист выезжает на место и ставит межевые знаки (обычно колышки) на границах участка. Каждая точка стоит порядка 800-1000 рублей. Если надел четырёхугольный, то надо поставить 4 точки. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как решать с соседями споры о границах земельных наделов.
Шаг 4. Внести данные межевания в ЕГРН
Уточнённые данные по участку содержатся в межевом плане. Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН может собственник объекта. Нередко эту работу выполняет кадастровый инженер, но только по доверенности, полученной от собственника.
Альберт Ахмадиев директор ООО «Кадастровые инженеры» Межевой план составляется в электронном виде. Правообладатель участка приносит межевой план в офис МФЦ на диске. Впрочем, сегодня всё чаще делают так – кадастровый инженер сохраняет межевой план в базе данных Росреестра, и сообщает собственнику уникальный идентификационный номер (УИН) плана. В этом случае есть гарантия, что информация будет прочитана, диск «не зависнет».
Шаг 5. Внести изменения в права собственности
Данный шаг обязателен не во всех случаях. Вносить изменения в записи о праве собственности необходимо если в процессе межевания изменились размеры участка.
Евгений Осинцев юрист (Екатеринбург) В ходе уточнения границ участка может оказаться, что его фактическая площадь больше, чем указано в документах. Допустимое отклонение 10% от размера участка. То есть человек, имеющий 10 соток, может стать владельцем 11 соток. В таком случае человеку надо не только внести в ЕГРН данные межевого плана, но и сразу подать (через МФЦ или сайт госуслуг) заявку о внесении изменений в записи о праве собственности. Чтобы он официально стал владельцем участка большей площади. Если не зафиксировать это своё право, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» сотку предъявит сосед. И если, он, например, докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, то суд может встать на его сторону.
Теоретически может сложиться даже такая ситуация – участок состоит на кадастровом учёте, но в собственность не оформлен. По закону такой объект через два года может быть снят с кадастрового учёта. После чего право распоряжаться ими получат органы местного самоуправления. И тогда фактическому владельцу придётся восстанавливать свои права в судебном порядке.
Если фактическая площадь участка сильно ушла от указанной в бумагах
В процессе межевания может выясниться, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах более чем на 10%.
Евгений Осинцев юрист (Екатеринбург) Если обнаруженная «лишняя» земля не имеет владельца и не является землёй общего пользования, то человек, заказавший услугу по межеванию, может поступить следующим образом – в межевом плане указывается полная (максимально возможная) площадь участка. После чего владелец обращается в администрацию с просьбой за плату прирезать к его наделу юридически свободную землю. Но в законе есть оговорка – прирезать можно участок, размер которого меньше, чем установленная муниципалитетом минимальная площадь самостоятельного земельного надела для данной категории земель. В Екатеринбурге для земель сельскохозяйственного назначения минимальный участок – 4 сотки. То есть прирезать можно 399 кв. м. В других муниципалитетах минимум может быть 6 соток.
С другой стороны, в процессе межевания может выясниться, что реальный размер участка значительно меньше, чем указано в документах о землеотводе. Скорее всего так произошло из-за того, что кто-то захватил часть земли. И тогда вопрос придётся решать в суде.
Ране портал METRTV.ru рассказывал о том, как присвоить бесхозный участок и отстоять границы своего, а также о том, что делать уральцам, чьи коттеджи на землях ИЖС вдруг стали незаконными постройками.
- Стоимость межевание одного земельного участка, используемого для индивидуального жилого дом, многоквартирного жилого дома, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства, гаража и т.п. площадью до 5000 кв.м. и расположенного до 20 км от г.Благовещенска составляет 5000 рублей.
Оплата стоимости 5000 рублей делится на два этапа:
- 3000 рублей Заказчик оплачивает до выезда на участок. Это стоимость за проведение полевых работ по определению координат угловых и поворотных точек земельного участка (геодезическая съемка) и изготовление схемы расположения земельного участка.
- 2000 рублей Заказчик оплачивает после получения межевого плана. Это стоимость за проведение работ по формированию межевого плана земельного участка.
2. Стоимость межевания одного земельного участка площадью более 5000 кв.м. и расположенного на расстоянии от 20 км до г.Благовещенска определяется на основании сметы затрат на проведение работ.
Примечание: межевание смежных земельных участков составляет 4000 рублей за каждый участок.
Стоимость работ по исправлению реестровой ошибки (кадастровой ошибки) 5000 рублей.
- Стоимость межевания земельного участка, используемого для сельскохозяйственного производства составляет 5000 рублей.
- Стоимость работ по выносу в натуру земельного участка (определение фактического местонахождения на местности) составляет 1000 рублей за точку (координату).
Стоимость выноса в натуру от 1 до 2 точек составляет 3000 рублей.
Если Вы хотите установить границы участка, сотоящего из 5 и более точек, то стоимость работ составит менее 1000 рублей за точку.
5. Межевание земельной доли (выдел паевых земель) из общей массы. Кадастровые работы по образованию земельного участка путем выдела из земель бывших колхозов, товариществ, совхозов составляет 10000 рублей за долю + 2000 рублей за каждую последующую.
6. Формирование межевого плана без выезда на местность составляет 3000 рублей.
7. Изготовление технического плана на здания, строения и сооружения составляет:
— гараж 5000 рублей;
— индивидуальный жилой дом 5000 рублей;
— квартира от 3000 рублей.
8. Стоимость юридической деятельности по оформлению (приватизации) земельных участков, домов, гаражей и др. определяется при личной беседе со специалистом предприятия после предоставления имеющихся документов.
9. Стоимость юридической деятельности по представлению интересов в суде (земельные и имущественные споры) определяется при личной беседе со специалистом предприятия после предоставления имеющихся документов.
10. Стоимость посреднической деятельности за продажу земельного участка составляет 30000 рублей. Стоимость работ оплачивает Покупатель.
11. Стоимость изготовления схемы планировочной организации земельного участка составляет 5000 рублей.
Вопрос:
У меня в собственности есть гараж, стоящий на неотмежеванном участке, право собственности на гараж зарегистрировано и есть «Зеленка». Земля относится к неразграниченным. Я хочу выкупить участок земли примерно 500 кв.м., на котором расположен гараж. Возможен выкуп без торгов? Какая выкупная стоимость? Куда обращаться?
Ответ:
В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Указанные земельные участки без проведения торгов продаются, в том числе, в случае, реализации земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Поясняем, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п.3 ст.35 ЗК РФ).
Если Ваша ситуация подпадает под один из описанных выше случаев, то Вы вправе приобрести земельный участок без аукциона.
В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
Уполномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области, осуществляющим государственные полномочия в сфере земельных отношений является Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, где можно уточнить условия выкупа.