Выкуп коммунальной квартиры

Существуют два основных условия получения жилой площади на условиях социального найма – нуждаемость и очередность.

Оба этих условия действуют и в отношении получения жилой площади в коммунальной квартире с тем исключением, что правом на первоочередное получение освободившейся площади в коммунальной квартире обладают жильцы этой квартиры.

Претенденты на улучшение жилищных условий

Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан (ч. 1 — 3 ст. 59 ЖК РФ):

• проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
• проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
• граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.

Уведомление об освобождении комнаты в коммунальной квартире

Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).

В уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты можно обратиться для подачи соответствующего заявления в Департамент. Также указан список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП; п. 1 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).

Участниками программы являются наниматели или собственники комнат в коммунальной квартире. Эти горожане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Программа рассчитана до 2016 года. Механизмов расселения несколько.

Допускается участие неочередников, проживающих в коммунальной квартире, с привлечением собственных средств.

1. Жители коммунальной квартиры продают свои комнаты единственному покупателю (приобретателю всей квартиры), добавляют средства социальной выплаты и приобретают жилье на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

2. Выкуп последней комнаты в коммунальной квартире, после чего вся квартира становится отдельной. В соответствии с Законом «О продаже государственного жилищного фонда» любой очередник может приобрести госжилье с понижающим коэффициентом.

3. В случае если в коммунальной квартире имеется свободная комната государственного жилищного фонда или она высвобождается при улучшении жилищных условий соседа, семья, проживающая в других комнатах данной коммунальной квартиры, может выкупить комнату государственного жилищного фонда с применением понижающего коэффициента.

• Для граждан, состоящих на учете более 15 лет, – 0.3, то есть за 30% стоимости комнаты можно ее выкупить.
• Для граждан, состоящих на учете от 10 до 15 лет, – 0.4, то есть за 40% стоимости комнаты.
• Для граждан, состоящих на учете от 5 до 10 лет, – 0.5, то есть за 50% стоимости комнаты.
• Для граждан, состоящих на учете менее 5 лет, а также для граждан, не состоящих на учете, но имеющих право постановки на учет, – 0.6, то есть за 60% стоимости комнаты.

4. Город сам перераспределит комнаты в вашей коммунальной квартире так, что вы продолжаете жить в ней как в отдельной квартире.

В рамках этой программы можно приобрести отдельную квартиру на вторичном рынке, отдельную квартиру на первичном рынке при готовности дома не менее 70%, комнату у соседа, если в результате такой покупки вся квартира становится отдельной, свободную комнату государственного жилищного фонда в данной квартире, если в результате такого приобретения вся квартира становится отдельной.

Порядок действий при получении жилищной субсидии

1. Получение согласия всех жителей коммунальной квартиры.

2. Заполнение предварительного заявления-согласия всех проживающих в коммунальной квартире в рамках целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

3. Обращение в райжилобмен, районное представительство ГУ «Горжилобмен» по месту регистрации и предоставление предварительного заявления. ГУ «Горжилобмен» включает коммунальные квартиры в реестр коммунальных квартир, подлежащих расселению в рамках программы, который публикуется еженедельно в журнале «Бюллетень Недвижимости» и на сайтах , .

4. Рассмотрение предоставленных документов жильцов коммунальной квартиры на Жилищной комиссии ГУ «Горжилобмен» для определения способа расселения. Об итогах рассмотрения жильцы будут уведомлены (телефонным звонком или письменно).

5. Присвоение сквозного учетного номера коммунальной квартире, жителям которой решением Жилищной комиссии ГЖО определен способ расселения с начислением социальных выплат.

6. Подписание договора о предоставлении социальной выплаты в случае положительного решения Жилищного комитета.

7. Открытие гражданином, на имя которого выдан договор о предоставлении социальной выплаты, именного блокированного целевого счета в уполномоченном банке.

версия для печати

Подача заявления

Для приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире необходимо в течение шести месяцев со дня получения указанного выше уведомления подать соответствующее заявление в Департамент.

В случае отсутствия данного заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире составляется акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться соответствующим правом (ч. 1 ст. 37, ч. 7, 7.1 ст. 38 Закона N 29).

Для заключения договора социального найма можно обратиться с заявлением и необходимыми документами в Департамент через любой МФЦ (п. п. 2.3.1, 2.5.1.1 Административного регламента (Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП)).

Для заключения договора купли-продажи гражданину необходимо подать в Департамент соответствующее заявление и представить следующие документы (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 2.2 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):

• копии документов, удостоверяющих личность, с предъявлением оригиналов (для граждан старше 14 лет — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении) и документов с предъявлением оригиналов, подтверждающих родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;
• копии правоустанавливающего документа, а также копию свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) с предъявлением оригиналов;
• нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг не является стороной по договору купли-продажи;
• письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в данной коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире (долю в праве), от выкупа освободившейся комнаты (для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально);
• жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы проживаете на занимаемой площади менее пяти лет;
• документы, подтверждающие ваше проживание в г. Москве не менее 10 лет;
• документ, подтверждающий принятие вас на учет нуждающихся в жилых помещениях;
• документы, подтверждающие наличие льгот.

После приема заявления и документов и их регистрации вам выдадут выписку с отметкой (штампом) о дате приема заявления (п. 3.2 Административного регламента; п. 2.3 Регламента).

Срок рассмотрения заявления

Срок подготовки договора социального найма составляет не более 30 рабочих дней, договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней (при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 Административного регламента; п. 1.14 Регламента).

С предложением о выкупе к нам обратился Дмитрий А.
Предложил комнату на выкуп в коммунальной квартире по ул. Кирочная 11.
Комната принадлежала его отцу , который умер 10 лет назад. в Комнате Дмитрий не проживал последние лет 5, по стандартной причине — не мог найти общий язык с соседями. Фактически комната использовалась как склад. Была захламлена, и в целом находилась в печальном состоянии.
Документов на право собственности по комнате не было никаких. Так же были пропущены сроки наследования. Но клиент был прописан на данной жилплощади всю свою жизнь, а родство с отцом подтверждалось свидетельством о рождении. Мы Заказали срочную выписку ЕГРН, в тот же день пообщались с соседями, которые подтвердили , что действительно знают Дмитрия и ,что в комнате проживал его отец.
Клиенту срочно нужны были деньги, так как его девушка ожидала рождение ребенка. Ждать восстановления всех документов, + оформление наследства с пропущенными сроками ,+ поиск покупателя — на это у него просто не было времени.
Был поставлен вопрос о выдаче задатка и о том, как можно скорее получить весь расчет за продажу.
Мы предложили -Дмитрию примерно 80% от рыночной стоимости. Полная оплата в течение 7 дней.
Выдали задаток в день обращения — 200 000р.
Оформили доверенность на представление интересов , на сбор необходимых документов и всех действий связанных с поручением оформления наследства. Юрист восстановил утраченные документы. Часть была в архиве города, часть у нотариуса. На восстановление документов и вступление в наследство ушло около 5 ти дней. Через неделю вышли на сделку и клиент получил полный расчет.
За комнату 12 метров в плохом состоянии, с утраченными документами, клиент получил 80% от рынка через 7 дней после обращения.
После чего данная комнат была отремонтирована и продана по адекватной цене.

Последнее обновление: 27.05.2020

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.

При этом, такое право преимущественной покупки (выкупа) применяется не только в случае, когда сосед продает свою долю по Договору купли-продажи, но и в случае, когда он меняет свою долю по Договору мены, так как к этому договору тоже применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ).

Поясним подробнее, как все это работает.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

1. общая совместная собственность, или
2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли». Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям). Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Срочный выкуп недвижимости — для кого и для чего

Срочный выкуп жилья — отработанный механизм оперативного получения денег. Среднее время экспозиции ликвидных объектов по данным портала «Бюллетень недвижимости» — однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса — на вторичном рынке Санкт-Петербурга составляет 46 дней. Реализация жилья большей площади и стоимости по опросам экспертов и обзору проекта «Банк знаний оценщика» занимает порядка 10 месяцев.

Однако даже сжатые сроки не устраивают тех, кому необходимо продать жилую недвижимость «еще вчера».

Основные причины:

• Смена места жительства с переездом в удаленный регион или другую страну.
• Потеря времени при попытках самостоятельно продать квартиру или комнату без знаний рыночной ситуации.
• Необходимость срочной выплаты долга по кредиту в банке или займу между физическими лицами.
• Экстренные расходы на дорогостоящее лечение.
• Получение в наследство доли в квартире при проживании наследника в другом регионе.
• Расширение бизнеса при отсутствии возможности привлечения заемных средств.
• Быстрое приобретение желаемого жилья взамен имеющегося, на которое нет спроса.

Преимущества очевидны — оперативность проведения сделки без консультаций, поиска покупателей, предпродажной подготовки и гарантированная реализация квартиры, комнаты или доли.

Выкуп квартиры по рыночной стоимости: срочно — значит со скидкой

Чудес не бывает — выкупа квартир по рыночной стоимости не существует. Причина проста — услуга, предоставляемая крупными агентствами недвижимости, носит коммерческий характер. Срочный выкуп подразумевает сокращение времени продажи за счет уменьшения стоимости объекта, с последующей реализации которого в обычном порядке риелторская компания получает свою прибыль.

Мониторинг предложений по Санкт-Петербургу показывает — дисконт при оказании услуги составляет в среднем 20-30%.

При продаже ликвидной малогабаритной 1-комнатной квартиры без обременений, на которую готов полный пакет документов, владелец может получить на руки сумму в размере 80-90% от рыночной стоимости.

Скидка за срочность при выкупе дорогих объектов, пользующихся меньшим спросом на рынке, может достигать 40-50%.

Продавец освобождается от затрат на оформление сделки. Разница в дисконте объясняется коммерческими рисками компании-покупателя и возможным привлечением заемных банковских средств.

Выкуп квартир с обременением — избавление от проблем

Вне зависимости от типа обременения имеют общую особенность — ограничивают собственника в действиях с квартирой и накладывают на него определенные обязательства.

К наиболее часто встречающимся обременениям, мешающим быстро и без проблем продать недвижимость, относятся:

• Ипотека или нецелевые кредиты, когда квартира находится в залоге у кредитного учреждения.
• Опека и договор ренты, при которых закон защищает несовершеннолетних и бывших собственников.
• Арест при наличии долговых обязательств по коммунальным услугам и судебных споров.
• Наличие прописанных лиц, которых необходимо снимать с регистрационного учета через суд.
• Наем, разрешающий арендаторам проживать до окончания срока договора.

Продажа квартир с обременением реальна. Но необходимо понимать, что размер дисконта в таком случае будет увеличен за счет того, что компания-покупатель берет на себя все риски и издержки, связанные с дальнейшей реализацией недвижимости. Получить на руки до 90% от рыночной стоимости невозможно.

Выкуп квартиры с прописанным или зарегистрированным человеком

Продажа квартиры, в которой прописаны посторонние лица, может затянуться надолго, особенно если они не намерены сниматься с регистрационного учета добровольно. А согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности к другому лицу — основание для прекращения права пользования, а не аннулирования регистрации. Вариантов три — пытаться договориться самостоятельно, решать вопрос в судебном порядке или обратиться в агентства недвижимости, которые специализируются на срочном выкупе.

При отсутствии прописанных членов семьи собственника, недееспособных и несовершеннолетних, ранее отказавшихся от приватизации лиц, решение о приобретении квартиры будет положительным. Размер дисконта определяется ликвидностью объекта. Трудности, связанные со снятием с регистрационного учета через суд, возьмет на себя агентство-покупатель и новый собственник.

Выкуп квартиры в ипотеке — продажа без погашения кредита

Ипотечная квартира — реальная возможность остаться без жилья при невозможности своевременно рассчитаться с банком. Её продажа может выполняться разными способами. Реализация самостоятельным путем под контролем залогодержателя, с помощью банка и использования схемы перекредитования, при которой долговые обязательства берет на себя новый владелец, требует много времени на поиск покупателя и не избавляет от необходимости продолжать выплаты по ипотеке.

Срочный выкуп квартиры с ипотечным обременением позволяет избавиться от долга перед кредитной организацией и получить на руки нужную сумму денег. Схема приобретения «проблемной» недвижимости имеет принципиальные отличия. Агентство-покупатель определяет и согласовывает с продавцом стоимость, подготавливает пакет документов и согласовывает действия с банком.

Деньги вносятся в две депозитные ячейки — для погашения задолженности по ипотеке и совершения сделки. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи, регистрируется право собственности, и бывший владелец получает оговоренную сумму.

Договор купли-продажи

В зависимости от оснований для получения жилой площади в коммунальной квартире потребуется заключить либо договор социального найма, либо договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Департамент в устной или письменной форме сообщит вам выкупную цену и пригласит на прием для получения бланка на оплату выкупаемой комнаты.

При этом оплатить выкупную стоимость вам необходимо в течение трех месяцев с даты заседания соответствующей комиссии или даты распоряжения Департамента (в зависимости от того, продается ли комната по рыночной или по льготной стоимости).

После получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости, в течение пяти рабочих дней Департамент приготовит проект договора купли-продажи и пригласит вас и лиц, включенных в договор, для его подписания. При этом договор купли-продажи может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме (п. п. 4.5, 4.6 Регламента).

Для регистрации перехода права собственности заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Регламента).

Покупатели освободившейся комнаты с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также после оформления права собственности они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ (п. 1 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).Договор социального найма

О том, что договор социального найма готов и его необходимо подписать, вас должны проинформировать способом, который вы указали в запросе на предоставление государственной услуги. Для его подписания вы либо ваш законный или уполномоченный представитель должны лично явиться в МФЦ (п. п. 2.9.1.3, 2.11.3, 3.4.3.2, 3.5.3.1 Административного регламента).

Если вы не явитесь в МФЦ для подписания договора социального найма в течение 10 рабочих дней (при личном вручении вам решения о приостановлении услуги — 12 рабочих дней со дня его принятия), его в течение трех рабочих дней направят в Департамент городского имущества (п. п. 2.9.3.2, 3.5.3.6 Административного регламента).

Связанные ситуации

Как получить выписку из ЕГРН? Узнать →

Как заключить договор социального найма? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? Узнать →

Услуги юриста по вопросам выкупа комнаты у города:

• Подробная консультация юриста;
• Анализ документов и выдача рекомендаций клиенту.
• Представительство Ваших интересов в жилищном отделе администрации и Горжилобмене.
• Обжалование в судебном порядке решения Жилищного комитета СПб об отказе в продаже комнаты.

Юристы нашей компании имеют практический опыт по вопросам выкупа комнат у города и оказывают правовую помощь, как в досудебном, так и в судебном порядке до положительного результата. Если вам необходима юридическая помощь, вы можете позвонить нам по телефону.