Выкуп земельных участков из муниципальной собственности

Право на выкуп

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, то есть объектов недвижимости. В настоящее время этот принцип закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Легко заметить, что принцип предусматривает вторичность судьбы объектов недвижимости по отношению к земельным участкам: эти объекты следуют судьбе земельных участков, а не наоборот (исключения устанавливаются федеральными законами). Поскольку в советские времена земля находилась в собственности государства, она являлась лишь ограниченным объектом в гражданских правоотношениях. Отсюда – такое обилие земельных участков, на которых имеются принадлежащие юридическим и физическим лицам объекты недвижимости, но сами эти земельные участки не принадлежат этим юридическим и физическим лицам, а находятся в государственной либо муниципальной собственности.

При определенных условиях граждане могут зарегистрировать право собственности на ранее предоставленные им земельные участки вне зависимости от того – находятся на этих участках объекты недвижимости или нет.

Так, согласно п.9.1. ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 29.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в уже названном пункте 9.1 и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в названном выше пункте 9.1 земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

В случае если указанный в этом пункте 9.1 земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

В перечисленных выше случаях никакого выкупа земельных участков не требуется. По таким участкам гражданам просто необходимо осуществить государственную регистрацию своего права собственности на такие участки ( на практике, конечно, все не так просто, но сейчас речь не об этом).

При этом легко заметить, что обозначенные выше правила носят достаточно ограниченный характер (хотя и касаются сотен тысяч наших граждан). Так, эти правила не распространяются на юридических лиц. Правила не распространяются на граждан, получивших земельные участки после введения в действие Земельного кодекса РФ. Правила распространяются лишь на случаи предоставления участков гражданам до 29.01.2001 только на определенные цели (которые должны быть обозначены в документах о предоставлении):

для ведения личного подсобного хозяйства;
для ведения дачного хозяйства;
для ведения огородничества;
для ведения садоводства;
для ведения индивидуального гаражного строительства;
для ведения индивидуального жилищного строительства.

Правила эти действуют лишь в отношении таких земельных участков, которые были предоставлены гражданам до 29.01.2001:

на праве постоянного (бессрочного) пользования;
на праве пожизненного наследуемого владения;
если в документах о предоставлении земельных участков вообще не было указано право, на котором предоставлен такой земельный участок ( автор статьи встречал документы, в которых в графе «вид пользования» стоял прочерк);
если в документах о предоставлении земельных участков невозможно определить вид права, на котором предоставлен такой земельный участок (автор статьи встречал документы, в которых имелись отметки о никогда не существовавших в законодательстве таких «видах», как «арендное землепользование», «пожизненное землепользование», «постоянное владение», «владение на 33 года» и т.п.

В тех случаях, когда у граждан нет права зарегистрировать за собой ранее предоставленные им земельные участки, они (так же как и юридические лица) имеют право приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях (п.1 ст.15 ЗК РФ).

При этом законодатель установил ряд принципов такого приобретения:

в собственность не могут предоставляться земельные участки, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности;
земельные участки приобретаются в собственность только по основаниям, предусмотренным законом (чаще всего это сделки);
граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (п.2 ст. 15 ЗК РФ);
приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату (за исключением выкупа в предусмотренных законом случаях на льготных основаниях или предоставления земельных участков бесплатно).

Принцип равного доступа, указанный выше, означает на практике приобретение земельных участков на торгах. В тех случаях, когда законодатель разрешает приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов или по льготной цене, можно вести речь о выкупе земельных участков (а не о приобретении их).

Таким образом, выкуп земельных участков – это приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на льготных основаниях (без торгов, но в соответствии со стоимостью земельных участков, или без торгов по льготной цене). В остальных случаях уместно вести речь о приобретении земельных участков.

Поскольку тема выкупа земельных участков на льготных основаниях весьма обширна, в настоящей статье автор решил остановиться на вопросах правоприменения выкупа земельных участков на льготных основаниях лишь гражданами. Судебная практика выкупа в отношении юридических лиц будет нами приводиться лишь постольку, поскольку она формирует общие подходы, которые касаются и граждан.

Без проведения торгов

23.06.2014 под N 171-ФЗ был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со статьей 35 Закона N 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. При этом, данной статьей предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением десяти случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора – в соответствии с условиями торгов. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции (см.Письмо ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения»).

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлен четкий и исчерпывающий перечень случаев, когда продажа земельных участков осуществляется без проведения торгов.

При этом можно выделить следующие группы таких случаев.

Первая группа. Продажа гражданину или юридическому лицу (его членам) земельных участков, образованных из ранее предоставленного такому гражданину или юридическому лицу земельного участка (подп. 1 — 4 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Наличие указанных случаев обусловлено тем, что уже имеется правообладатель исходного земельного участка, права которого зачастую возникают в результате заключения договора аренды по результатам аукциона.

Так, без торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории.

Уже образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставляются без проведения торгов гражданам — членам некоммерческой организации, созданной для этих целей (замечу, что термины «дача», «дачное хозяйство» постепенно исчезают из нашего законодательства в связи с тем, что дачи стали признаваться объектами недвижимости, но в данном случае термин пока остался).

Вторая группа. Здесь продажа земельного участка без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает продажу земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Заметим, что в данном случае речь идет о всех собственниках – и физических лицах, и юридических.

При приобретении объекта незавершенного строительства в собственность к покупателю также переходит право собственности (или аренды) на земельный участок. Однако до момента окончания строительства наличие права собственности на объект незавершенного строительства не дает его собственнику исключительного права выкупить земельный участок. Это связано с тем, что такое право есть только у собственника готового здания или сооружения, а не объекта незавершенного строительства, который в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и в ст. 39.20 ЗК РФ прямо не назван. В отличие от зданий и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11).

К этой же группе относятся случаи приобретения земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся многолетние насаждения, зарегистрированные в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Третья группа оснований – это основания переоформления. Согласно им предусматривается предоставление земельных участков по договорам купли-продажи без проведения торгов. Это, например, продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ.

Сюда же относятся близкие нам, проживающим на Востоке России, случаи предоставления так называемого «дальневосточного гектара». Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается заключение договора купли-продажи земельного участка, ранее предоставленного гражданину Российской Федерации в безвозмездное пользование, в случае если площадь такого земельного участка превышает площадь, рассчитанную исходя из одного гектара на каждого гражданина, с которым заключен договор безвозмездного пользования земельным участком и право безвозмездного пользования которым не прекращено. При отсутствии такого превышения земельный участок предоставляется гражданину в собственность бесплатно (ст. 10 Закона N 119-ФЗ).

Подробнее об указанных группах см. в СПС «КонсультантПлюс» «Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации» (постатейный) (под ред. С.А. Боголюбова) («Проспект», 2017).

Пока что в судебной практике наиболее часто встречаются случаи выкупа земельных участков без проведения торгов. Обращение в суд здесь обусловлено многочисленными случаями отказов органов государственной и муниципальной власти в праве на выкуп.

Основания для отказа встречаются самые разнообразные. Так, в одном из примеров с участием автора публикации местная администрация краевого центра отказала гражданке С. в праве на выкуп части ее земельного участка без торгов, поскольку по документам ее отцу в свое время было предоставлено 6 соток земли под строительство частного жилого дома, а фактическая площадь участка составляла 10,5 сотки. Получалось, что 4,5 сотки земли были то что называется «прихватом», т.е. заняты самовольно. Не помог и заключенный несколько лет назад договор аренды этого «прихвата».

В поданном иске наши аргументы сводились к тому, что «прихват» был осуществлен с ведома властей (так как на него затем была оформлена аренда), что фактически этот участок представлял единое целое, поскольку на площадь «прихвата» выступала часть жилого дома истицы. Еще одним обстоятельством явилось то, что доступа к территории «прихвата», окруженного другими участками, ни с какой стороны не было. Ну и немаловажным обстоятельством явилось то, что площадь «прихвата» была менее той нормы, что установлена самой местной властью для предоставления земельных участков на территории краевой столицы, и, следовательно, никому другому этот участок не мог быть выделен на торгах. Все это было положено в основу положительного для С. решения районного суда, оставленного в силе апелляционной инстанцией суда краевого.

Шаг №1 — Узнаем не ограничен ли участок в обороте

Бывает такое, что арендованный участок ограничивают в обороте и не всегда об этом сообщают арендатору. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащие участки. То есть зарезервировала их под свои нужды. Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность.

Об ограничении в обороте администрация обязана сообщить в Росреестр через межведомственное взаимодействие — п. 6 ст. 56 ЗК РФ и ст. 34 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому я советую заказать выписку из ЕГРН на участок, в ней будет указано наличие ограничения. Как ее заказать написано . К тому же данная выписка все равно потребуется в будущем при обращении в администрацию для выкупа участка. Выписку лучше выберите в бумажном виде, т.к. многие сотрудники администрации даже не знают как открыть электронную выписку.

Шаг №2 — Уточняем условия выкупа у арендодателя

Проконсультироваться можно и у местных земельных юристов, но лучше сначала посетить местную администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в договоре аренды или соглашении уступки прав. Например, в Московской области таким органом является Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ).

Сотруднику администрации нужно предоставить договор аренды/соглашение об уступке и подробно рассказать о своей ситуации. Сотрудник расскажет об условиях выкупа, стоимости, соответствует ли участок требованиям по площади. Обычно рассказывают о требованиях к жилому дому в общих чертах, но расспросить все равно стоит об этом.

Шаг №3 — Проверяем есть ли точные границы участка в кадастре недвижимости

Каждый сформированный участок должен стоять на кадастровом учете с установленными границами — п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Проверяем границы участка в кадастровой карте — подробная инструкция с картинками.

Если границы участка есть в кадастре, его можно сразу выкупать — . Если границы не установлены, продолжите чтение отсюда — .

Примеры участков

Границы установлены

Границы не установлены

Условия выкупа земли из аренды в собственность

При наличии согласия и письменного разрешения на перевод земли из аренды в собственность со стороны собственника земельного участка, не спешите приобретать участок. Для начала, изучите все документы, которые есть на руках у владельца земли, установите законность владения гражданином земли.

Знайте, что любая земля в России может быть выкуплена в собственность у государства, которое предоставляло возможность использовать земли на правах арендатора, или у собственника земли, не ведущего никаких земельных работ. Исключения в данном вопросе существуют, информация о них изложена пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса России.

В любом случае знайте, что приобретая землю в аренду у государства, придется заплатить сумму выкупа, установленную государством на основании региональных рекомендаций, заверенных местной администрацией. Если земля в аренду берется у частного лица, то стоимость выкупа будет определена в индивидуальном порядке.

Существует право арендатора предоставить земельный участок в субаренду, если это не запрещено условиями получения земли в аренду. В любом случае арендатор обязан сообщить собственнику земли о намерении передать права на часть участка или на всю арендуемую площадь третьим лицам.

Знайте, что договоры аренды могут быть срочными, при этом обязательно должна существовать в договоре дата завершения договорных отношений, и бессрочными.

Существуют обстоятельства, наличие которых позволяет гражданину, приобретавшему землю на правах аренды с возможностью выкупа участка, оформить права на недвижимость в виде участка земли в собственность:

Участок земли, который является предметом договора, не выведен из свободного обращения;
Земли относятся к такому виду и категории землепользования, при которой законодательно разрешено продавать и покупать землю;
Уполномоченные органы не зафиксировали нарушения правил пользования, эксплуатации участка в соответствии с ВРИ.

Существует правило в ГК России, изложенное в статье 621, о выкупе по обоюдному согласию сторон участка земли, находящегося в арендных отношениях, по принципу преимущества первоочередного арендатора. Если гражданин арендует землю, то после завершения срока аренды у него сохраняется право первоочередного претендента на приобретение земли в собственность или аренду на новый срок.

Если арендатор получает отказ в продлении аренды без достаточных оснований, то имеет право обратиться в суд с просьбой взыскать убытки, которые появились по причине отказа продлевать аренду или продавать землю владельцу.

Если срок аренды истек, но новый договор не составили, то договор аренды считается с этого момента бессрочным. Оспорить такое правило можно по обоюдному заявлению сторон и по решению суда.

Договор купли-продажи земельного участка

Подтверждающим право собственности документом в отношении приобретаемого участка земли становится договор купли-продажи. Значит, необходимо внимательно и правильно составить документ, чтобы соблюсти все необходимые пункты и нормы оформления.

Базовые требования к договору купли-продажи в гражданском праве устанавливает ГК РФ:

Реквизиты участников сделки в зависимости от количества сторон;
Детально описанный предмет договора с учетом технических и иных характеристик;
Перечень причин и обстоятельств, которые могут считаться основаниями для заключения сделки;
Указанная конкретная сумма сделки;
Указа период действия договора, если это предусмотрено документом;
Базовые права и обязанности сторон сделки, которые необходимо выполнять во всех случаях, кроме обстоятельств непреодолимой силы, которые тоже необходимо расписывать детально;
Все данные о месте проживания, регистрации сторон, контактные данные.

Чтобы грамотно составить договор на приобретение в собственность участка земли, который находится предварительно в аренде, нужно учесть массу деталей. Для того чтобы договор имел юридическую силу, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией или с просьбой составить документ.

На составление договора выделяется месяц, такой же период есть у приобретателя земли для того, чтобы изучить предложенный договор на приобретение земли.

Категории земель

Процесс покупки выделенного участка производится по установленным правилам, а список документов закреплён законом. Однако процедура выкупа может изменяться в зависимости от типа земли и её категории.

Приватизация усложняется в случае:

самопроизвольного захвата земли;
при несформированном участке;
если территория, на которой находится надел, принадлежит кооперативу или придомовому владению.

Если оговариваемый участок был взят в пользование без ведома муниципалитета, то первым дело следует выяснить, нет ли у него владельца, который ранее подписал договор аренды. Также важно проверить границы, сверившись с кадастровой картой, и определить квадратуру используемой территории.

Что касательно несформированных участков, то владельцам строений придётся за личные средства разработать схему территории для предоставления её в администрацию местного муниципалитета. Только после рассмотрения документации и одобрения полученного плана учреждение объявляет о продаже земель путём проведения торгов.

Участок, принадлежащий кооперативу, приватизировать можно только с разрешения всех членов сообщества, председателя и главного бухгалтера, так как сама территория находится в общей собственности всех перечисленных лиц.

Заключительный шаг №4 — Регистрация права собственности

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ «Мои Документы». Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал только МФЦ.

Теперь уже собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):
- Паспорта;
- Документ о праве собственности на дом — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН;
- Договор купли-продажи участка и соглашение о расторжении договора аренды;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Если документы за собственников подает доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенную доверенность. Паспорт доверителя не требуется.
На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления о регистрации права собственности. Собственникам нужно проверить в них свои данные и подписать.
После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем сообщит примерную дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.
Согласно пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости, срок регистрации права — 12 рабочих дней, но на практике бывают задержки из-за загруженности отделения МФЦ или Росреестра.
В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно каждому собственнику выдадут выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что участок теперь в собственности.

Образец выписки из ЕГРН на землю

В каких случаях возможно?

Вы можете осуществить выкуп земли в собственность, взятую в аренду или полученную в бессрочное пользование у муниципальной власти, если имеете зарегистрированные на ней постройки.

При этом, совершенно неважен ваш юридический статус.

Воспользоваться льготами имеют возможность как физические, так и юридические лица.

А что, если на территории расположено несколько сооружений с разными собственниками? Существует два типа подобных ситуаций:

когда на территории расположено несколько сооружений, которые имеют разных собственников;
когда на территории есть одно здание, которым владеют несколько граждан.

В первом случае выкуп земельного участка в собственность практически невозможен. Если же без этой территории вам не обойтись, то единственным вариантом будет оформление договора аренды, включающего всех собственников и арендодателя.

В другом варианте проведение регистрации возможно, однако и здесь есть несколько условий. Во-первых, вы должны согласовать сделку со всеми собственниками здания. Без их согласия вам сразу же откажут. Во-вторых, так как дом находится в общедолевой собственности, то и на выкуп все имеют равные права.

СПРАВКА! Если вы хотите оформить всю землю, то сначала получите её в общедолевую собственность, а потом выкупите доли ваших соседей.

Составить договор купли-продажи можно лишь при участии арендодателя. Бывают случаи, когда местные власти неохотно идут на уступки ввиду личных интересов.

Например, вам могут отказать в составлении договора без весомых на то оснований.

В таком случае вы имеете право добиваться регистрации через суд.

Конечно, судебный процесс несколько затянет оформление.

Вместе с этим, суд обязан провести честную экспертизу, посредством которой и будет вынесено решение. Проведение экспертизы должны поручить независимому эксперту.

Преимущественное право выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства

Где установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса выкупать арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности?

Особенности приватизации/отчуждения из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, в том числе земельных участков, которые арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства, регулируются законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. . Согласно данному закону, субъекты малого и среднего предпринимательства в случае, если арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности планируется выставить на продажу, пользуются преимущественным правом выкупа такого имущества по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?

В соответствии со ст. 4 закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 г. , к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, сельскохозяйственные потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, которые отвечают следующим условиям:

1) для хозяйственных обществ и хозяйственных партнерств должны выполняться требования относительно учредителей и состава капитала;

2) среднесписочная численность работников за предыдущий год не должна превышать 100 человек для малых предприятий и 250 человек для средних предприятий;

3) суммарный доход за предыдущий календарный год не должен превышать 800 млн. руб. для малых предприятий и 2 млрд. руб. для средних предприятий.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые не имеют преимущественного права выкупа арендованного ими государственного или муниципального имущества

Преимущественным правом выкупа предложенного к приватизации имущества не могут обладать субъекты малого и среднего предпринимательства:

1) кредитные организации;

2) страховые общества (за исключением потребительских кооперативов);

3) инвестиционные фонды;

4) негосударственные пенсионные фонды;

5) профессиональные участники рынка ценных бумаг;

6) ломбарды;

7) организации, являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

8) организации, занимающиеся игорным бизнесом;

9) организации нерезиденты (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации);

10) организации, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Условия реализации преимущественного права

Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо, чтобы:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в собственности таких субъектов и/или в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права

Порядок реализации преимущественного права арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, утвержденный статьей 4 закона № 159-ФЗ, действует до 1 июля 2018 года. Данный порядок состоит в том, что уполномоченные на осуществление приватизации органы госвласти субъектов РФ или органы местного самоуправления направляют арендатору предложение о заключении договора и сам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, а также согласен с ценой договора и погашает всю задолженность, в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если субъект малого или среднего предпринимательства направляет в уполномоченный орган заявление об отказе в использовании своего преимущественного права выкупа или в течение 30 дней не обжалует положения и не подписывает проект договора купли-продажи, он утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.