Задаток без договора

Материал помещен в архив

УСЛОВИЯ О ЗАДАТКЕ В ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ

В настоящее время в экономических отношениях широко практикуется предварительный договор, который закрепляет намерения сторон на будущее время и служит инструментом для обеспечения интересов сторон договора. Несмотря на наличие в Гражданском кодексе РБ (далее — ГК) специальных норм, посвященных предварительному договору (ст.399) и задатку (ст.351, 352), стороны не всегда имеют четкое представление о сущности этих норм, что вызывает проблемы в их применении.

Следует отметить, что задаток является распространенным способом обеспечения исполнения денежных обязательств с недвижимостью, а также при совершении сделок на торгах. Исходя из того что законодательство не содержит запрета на применение обеспечительных мер для исполнения предварительного договора, одним из проблемных является вопрос: допустимо ли в таком договоре условие о задатке, которое порой можно встретить на практике. В связи с этим данный вопрос представляет значительный практический интерес для субъектов хозяйствования.

Понятие предварительного договора

Предварительным является договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Он может быть заключен к любому основному договору и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Наиболее распространенными являются предварительные договоры купли-продажи и аренды. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке (п.4 ст.415 ГК). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Возможность наличия условия о задатке в предварительном договоре является одним из проблемных вопросов как в правовой теории, так и в судебной практике. В частности, остается актуальным вопрос о допустимости применения задатка в качестве способа обеспечения обязательств по предварительному договору (например, в случае, когда в предварительном договоре предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную договором денежную сумму (именуемую задатком), которая после заключения договора засчитывается в счет причитающихся по нему платежей). В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Для разрешения этого вопроса следует обратиться к правовой природе задатка.

Понятие задатка

В соответствии со ст.351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст.351 ГК, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Особенностями задатка в отличие от других способов обеспечения обязательств (залога, поручительства, удержания, банковской гарантии) является то, что он обеспечивает лишь договорные обязательства, задаток выполняет роль доказательства заключения договора и им обеспечивается лишь исполнение денежного обязательства. При этом задаток выполняет следующие функции:

— доказательственную (удостоверяет факт начала исполнения обязательства о задатке и факт его передачи);

— обеспечительную (обеспечивает часть будущего обязательства);

— платежную (служит формой частичного или полного платежа).

Таким образом, соглашение о задатке представляет собой сделку, заключаемую в письменной форме с указанием суммы задатка. В ином случае задаток теряет свои доказательственную и обязательственную функции, в связи с чем можно вести речь лишь об авансе, который выполняет только платежную функцию.

Согласно ст.352 ГК при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.386 ГК) задаток должен быть возвращен.

Другие последствия неисполнения договора о задатке сформулированы в п.2 ст.352 ГК: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судебная практика применения условий о задатке в предварительном договоре

Договорная практика свидетельствует о том, что стороны порой включают в предварительный договор купли-продажи условие о том, что в счет подлежащей уплате цены покупатель выплачивает продавцу денежную сумму, которую стороны квалифицируют как задаток и к которой применяются правила ст.351, 352 ГК. На наш взгляд, исполнение предварительного договора не может быть обеспечено задатком, поскольку подобный задаток не выполняет платежную функцию, присущую задатку. Этот вывод следует из того, что в соответствии со ст.399 ГК предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно п.1 ст.351 ГК задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах.

Ситуация 1

Хозяйственными судами первой и кассационной инстанций было рассмотрено дело по иску совместного общества с ограниченной ответственностью «Е» (далее — истец, арендатор) к обществу с дополнительной ответственностью «В» (далее — ответчик, арендодатель) о взыскании 178 200 000 бел.руб., перечисленных по предварительному договору, и 3 900 000 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Между сторонами был заключен предварительный договор аренды, согласно которому стороны по договору обязались в сентябре 2008 г. заключить договор аренды нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с предварительным договором арендатор в качестве гарантии исполнения своих обязательств по заключению основного договора перечислил арендодателю задаток в размере 178 200 000 бел.руб., который должен быть зачтен при заключении основного договора в счет арендной платы за помещение.

При удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не заключен основной договор. Согласно предварительному договору, если по причине, независящей от арендатора, основной договор не будет заключен в указанный срок, арендатор вправе отказаться от предварительного договора и расторгнуть его в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель обязуется возвратить арендатору полученные им денежные средства в течение 15 банковских дней с даты расторжения предварительного договора.

Постановлением апелляционной инстанции решение хозяйственного суда отменено и истцу отказано в удовлетворении заявленных требований. Однако Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда РБ признала несостоятельными выводы апелляционной инстанции, а кассационную жалобу обоснованной и удовлетворила ее исходя из следующего.

Основаниями для отказа истцом (арендатором) от предварительного договора, расторжения его в одностороннем порядке и возврата перечисленных ответчику (арендодателю) денежных средств является незаключение в срок основного договора по причине, независящей от арендатора.

Условиями предварительного договора аренды установлено право арендатора на расторжение предварительного договора в одностороннем порядке, равно как и односторонний отказ от предварительного договора.

Кроме того, в силу п.6 ст.399 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела не усматривается, что до окончания срока, установленного в предварительном договоре, какая-либо из сторон направила предложение о заключении основного договора аренды.

Кассационная инстанция также указывает, что из смысла п.1 ст.351 ГК следует, что задатком может являться только та денежная сумма, которая выдается при наличии одновременно 3 условий:

1) в счет причитающихся по договору платежей;

2) в доказательство заключения договора;

3) в обеспечение исполнения договора.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное обязательство не относится к денежным обязательствам. Так, согласно предварительному договору в качестве гарантии исполнения обязательств по заключению основного договора арендатор обязался перечислить арендодателю задаток.

Таким образом, денежные средства в размере 178 200 000 бел.руб. были перечислены истцом (арендатором) в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, возникшего из предварительного договора аренды, что противоречит правовой природе задатка.

Положения ст.399 ГК, регулирующие понятие и условия предварительного договора, указывают на то, что предварительный договор по своей юридической природе является договором организационного характера (организационным соглашением сторон), направленным на заключение в будущем имущественного (возмездного) договора, и не может предусматривать какие-либо платежи, в т.ч. содержать условия о задатке, в связи с чем полученные денежные средства не могут быть признаны задатком в силу п.1 ст.351 ГК.

Условиями предварительного договора аренды предусмотрено, что перечисленная сумма будет зачтена при заключении основного договора в счет арендной платы за помещение, в связи с чем перечисленные ответчику (арендодателю) денежные средства не могут быть рассмотрены как задаток в смысле ст.351 ГК, поскольку соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств не соотносится с положениями гражданского законодательства. Указание в предварительном договоре на то, что перечисленная истцом (будущим арендатором) ответчику (будущему арендодателю) сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор между сторонами не был заключен.

Ситуация 2

Между сторонами на срок до 25 октября 2008 г. заключен предварительный договор, предметом которого стало обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи капитального строения стоимостью 56 500 000 бел.руб. В обеспечение заключения основного договора истец перечислил ответчику 40 000 000 бел.руб., которые по условиям договора засчитываются в качестве оплаты недвижимости после заключения основного договора.

Предварительным договором предусмотрено, что, если к 25 октября 2008 г. заключение основного договора будет невозможным по независящим от сторон причинам, предварительный договор подлежит расторжению, а уплаченный платеж — возврату.

Основной договор купли-продажи в срок, установленный в предварительном договоре, заключен не был. В связи с этим истец обратился с иском о взыскании 40 000 000 бел.руб. неосновательного обогащения и 5 800 000 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, обосновав свои требования ст.366, 971 и 976 ГК и мотивировав возникновением у ответчика обязанности по возврату истцу денежных средств, перечисленных в счет незаключенного сторонами в установленный в нем срок основного договора купли-продажи недвижимости.

При удовлетворении иска в части взыскания 40 000 000 бел.руб. суммы неосновательного обогащения суд первой инстанции исходил из того, что основной договор сторонами не заключен, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика этой суммы является обоснованным. В соответствии с п.6 ст.399 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статьей 976 ГК определено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст.366 ГК) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Ответчик обратился с кассационной жалобой, сославшись на то, что перечисленная сумма носила обеспечительную функцию по заключению основного договора, и суд не учел условие предварительного договора о том, что при отказе истца от заключения основного договора произведенный им платеж в размере 40 000 000 бел.руб. должен оставаться у ответчика.

Кассационная инстанция пришла к выводу, что решение суда правомерно, поскольку обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. Поэтому с этого времени полученные ответчиком от истца по предварительному договору денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату в силу ст.971 ГК. При этом кассационная инстанция отклонила доводы ответчика о том, что платеж носил функцию задатка и по условиям предварительного договора при отказе истца от заключения основного договора произведенный им платеж в размере 40 000 000 бел.руб. должен оставаться у ответчика.

Во-первых, толкование договора в соответствии со ст.401 ГК свидетельствует о том, что стороны не определили указанную сумму в качестве задатка, а установили ее в качестве платежа в обеспечение основного договора. Из содержания договора следует, что платеж в сумме 40 000 000 бел.руб. являлся авансом, который засчитывался в качестве оплаты цены недвижимости после заключения основного договора, т.е. в счет будущих платежей.

Во-вторых, в силу ст.351 ГК задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства, возникшего из договора. Поскольку обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным, оно не может быть обеспечено задатком.

В заключение следует отметить, что общие и арбитражные суды Российской Федерации в большинстве случаев также придерживаются мнения о том, что предварительный договор не может содержать условия о задатке. Так, в одном из обзоров судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006, в котором обсуждалась возможность о включении в предварительный договор условия о задатке, отмечено, что соглашение о задатке заключается только вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу № Ф04-644/2007 указал, что предварительный договор не порождает наличие денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

• Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
• Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке. Такого же мнения придерживаются региональные суды.

В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Важно! Исполнение предварительного договора может быть обеспечено не только задатком, но и неустойкой за уклонение от оформления основного договора (п. 26 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» от 25.12.2018 № 49).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

***

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

• в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
• однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

• Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
• Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
• Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

Обратите внимание! В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Последствия неисполнения договора, обеспеченного задатком

Последствия неисполнения договора будут выражаться в следующем:

• если за неисполнение договора ответственен давший задаток Покупатель, данный задаток остается у Продавца;
• если за неисполнение договора ответственен получивший задаток Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

Кроме задатка, виновная сторона также обязана возместить убытки, причиненные неисполнением договора, с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором.

Снижение судом суммы задатка по ст. 333 ГК РФ

При взыскании двойной суммы задатка суд вправе снизить ее размер

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Возврат задатка без санкций

В силу акцессорного характера задатка как способа обеспечения исполнения обязательства прекращение основного обязательства влечет и прекращение задатка

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлены случаи, когда задаток должен быть возвращен без каких-либо дополнительных санкций для сторон:

• если по соглашению сторон обязательство прекращается до начала его исполнения;
• если возникает обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает, и вследствие которого обязательство невозможно исполнить (статья 416 ГК РФ).

То есть, в указанных случаях задаток возвращается стороне, передавшей его, в однократном размере.

Форма соглашения о задатке. Содержание соглашения

Соглашение о задатке должно быть заключено в простой письменной форме (статья 160 ГК РФ). При этом сумма задатка значения не имеет. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке повлечет последствия в виде признания переданной суммы авансом.

Соглашение о задатке должно содержать:

• указание конкретного обязательства, в обеспечении которого передается задаток;
• сумму задатка;
• реквизиты сторон соглашения о задатке;
• порядок и сроки передачи задатка.