Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются их собственниками или пользователями исключительно в пределах требований относительно пользования землями определенного вида использования, установленных главой 5 Земельного кодекса.
К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или которые могут использоваться для этих целей.
К землям сельскохозяйственного назначения отнесены:
- сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосные угодья, пастбища и перелоги);
- несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги и прогоны, полезащитные лесовые полосы и другие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесохозяйственного назначения, земли под хозяйственными постройками и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временной консервации и т. п.).
Правильность налогообложения земли зависит от многих факторов, и прежде всего: от того, на каких условиях предоставлен земельный участок — в собственность, постоянное пользование, аренду; от категории земельного участка, которая зависит от его целевого назначения; от установления нормативной денежной оценки.
Получить в собственность или пользование земли сельскохозяйственного назначения могут:
- граждане — для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- сельскохозяйственные предприятия — для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- сельскохозяйственные научно-исследовательские учреждения и учебные заведения, сельские профессионально-технические училища и общеобразовательные школы — для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
- несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, религиозные организации и объединения граждан — для ведения подсобного сельского хозяйства;
- оптовые рынки сельскохозяйственной продукции — для размещения собственной инфраструктуры.
Следует отметить, что земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным лицам и иностранным государствам.
Сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям (кроме государственных и коммунальных) земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать на правах собственности. Государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства предоставляются в постоянное пользование.
Государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут арендовать земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
Земли фермерского хозяйства могут состоять из: земельного участка, принадлежащего на правах собственности фермерскому хозяйству (как юридическому лицу); земельных участков, принадлежащих гражданам — членам фермерского хозяйства на праве частной собственности; земельного участка, используемого фермерским хозяйством на условиях аренды.
Граждане Украины могут иметь на правах собственности, а также арендовать земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь указанные земельные участки только на условиях аренды.
Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать бесплатно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства. Иностранные граждане и лица без гражданства, а также юридические лица могут иметь земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды. Использование земельных участков садоводческих товариществ осуществляется согласно закону и уставам этих обществ.
Частные несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в собственность или аренду земли сельскохозяйственного и другого назначения для ведения подсобного хозяйства.
Гражданам или их объединениям из земель государственной или коммунальной собственности могут предоставляться в аренду земельные участки для огородничества. На таких земельных участках не допускается закладка многолетних плодовых насаждений и возведение капитальных зданий и сооружений. Граждане также могут арендовать земельные участки для сенокошения и выпаса скота.
Земельный налог
Плата за землю и учет земельных участков — вопросы, тесно связанные между собой.
Размер земельного налога непосредственно зависит от ставки налога, площади земельного участка, величины нормативной денежной оценки земельного участка, коэффициента индексации такой оценки, а также наличия предоставленных законодательством льгот.
Статьей 287 Налогового кодекса определено, что собственники земли и землепользователи уплачивают земельный налог со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.
В соответствии со ст. 125 Земельного кодекса право собственности на земельный участок, право постоянного пользования им и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации таких прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений утвержден постановлением № 868.
Земельным кодексом также установлен порядок получения права на землю гражданами и юридическими лицами, основания прекращения прав на земельный участок и порядок его изъятия.
Для обеспечения информацией органов государственной власти и органов местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений и организаций, а также граждан с целью регулирования земельных отношений, определения размера платы за землю, контроля за использованием и охраной земель, экономического и экологического обоснования бизнес-планов и проектов землеустройства предназначен Государственный земельный кадастр, порядок ведения которого утверден постановлением № 1051.
Составными частями Государственного земельного кадастра являются, в частности, денежная оценка земельных участков, учет количества земель. Данные Государственного земельного кадастра являются основанием для начисления земельного налога.
Для определения размера земельного налога сельскохозяйственных угодий используется нормативная денежная оценка, которая в Украине по состоянию на 01.07.95 г. проведена в соответствии с Методикой нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной постановлением № 213.
Индексация нормативной денежной оценки земель
Управление в сфере оценки земель осуществляет Госземресурсов Украины, которое согласно п. 289.2 ст. 289 Налогового кодекса по индексу потребительских цен за предыдущий год ежегодно рассчитывает величину коэффициента индексации нормативной денежной оценки земель, на который индексируется нормативная денежная оценка сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января текущего года, что определяется по формуле, установленной этим пунктом.
В случае если индекс потребительских цен не превышает 110%, такой индекс применяется со значением 110.
Коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель применяется кумулятивно в зависимости от даты проведения нормативной денежной оценки земель.
Постановлением № 1185 установлено, что с 1 января 2012 г. к показателям нормативной денежной оценки пашни, проведенной по состоянию на 01.07.95 г. (с учетом индексации), также применяется коэффициент изменений в рентном доходе 1,756.
Результаты нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий являются базой для взимания земельного налога, фиксированного сельскохозяйственного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, определения минимального размера арендной платы за земельную долю (пай), государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону.
Данные о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдаются соответствующим органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
Поскольку нормативная денежная оценка проведена не по всем землям, Налоговым кодексом установлен порядок платы за использование земельных ресурсов в зависимости от того, проведена ли их нормативная денежная оценка, а ставки земельного налога определены отдельно для сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и земель, расположенных за пределами населенных пунктов.
Ставки налога
Для земельных участков, нормативная денежная оценка которых проведена (независимо от местонахождения), ст. 274 Налогового кодекса определена общая ставка налога — 1% нормативной денежной оценки, за исключением сельскохозяйственных угодий, земельных участков, предоставленных на землях лесохозяйственного назначения, и земельных участков, указанных в ст. 276 этого Кодекса.
За земельные участки, расположенные в пределах населенных пунктов, нормативная денежная оценка которых не проведена, ставки земельного налога определены ст. 275 Налогового кодекса — по группам населенных пунктов в зависимости от численности населения в гривнях за 1 м2 и с учетом соответствующих коэффициентов, установленных этой же статьей.
В соответствии со ст. 272 Налогового кодекса ставки земельного налога с 1 га сельскохозяйственных угодий (независимо от их местонахождения) установлены в процентах от их нормативной денежной оценки в следующих размерах:
- для пашни, сенокосных угодий и пастбищ — 0,1%;
- для многолетних насаждений — 0,03%.
По этим ставкам сельскохозяйственные угодья облагаются налогом независимо от того, находятся они в пределах населенных пунктов или за пределами, если они предоставлены в установленном порядке и используются по целевому назначению.
По ставке в размере 3% суммы земельного налога, исчисленного в соответствии со статьями 274 и 275 Налогового кодекса, взимается налог в пределах населенных пунктов за земельные участки, предоставленные для нужд сельскохозяйственного производства, которые заняты производственными, культурно-бытовыми, хозяйственными и другими зданиями и сооружениями.
В размере 5% нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области исчисляется налог за 1 га несельскохозяйственных угодий, расположенных за пределами населенных пунктов, нормативная денежная оценка которых не проведена, занятых хозяйственными зданиями (сооружениями).
Взимание земельного налога по ставке 0,03% нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области осуществляется за земельные участки несельскохозяйственных угодий, расположенных за пределами населенных пунктов, нормативная денежная оценка которых не проведена, предоставленные для предприятий промышленности, заняты землями временной консервации (деградированные земли).
Арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности
Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в аренде. Арендодателями земельных участков, находящихся в собственности, являются их собственники, земельных участков государственной собственности — органы исполнительной власти, которые в соответствии с законом передают земельные участки в собственность или пользование, а земельных участков коммунальной собственности — сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных законом.
Если арендодателями земель являются соответствующие органы местного самоуправления или исполнительной власти, то арендаторы являются плательщиками арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности (далее — арендная плата) в бюджет. В случае если арендодателями земель являются их собственники, арендаторы уплачивают арендную плату за землю собственнику, который является плательщиком земельного налога в бюджет.
Размер арендной платы за землю устанавливается в договоре аренды земли, который является основанием для начисления такой платы.
При определении размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения необходимо учесть, что согласно п. 288.5 ст. 288 Налогового кодекса годовая сумма арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки.
При этом годовой размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения не может превышать 12% нормативной денежной оценки.
Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления — арендодатели земель подают до 1 февраля в контролирующий орган по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с которыми заключены договоры аренды земли на текущий год, и информируют соответствующий контролирующий орган о заключении новых, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и их расторжении до 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли указанные изменения.
Льготы по уплате земельного налога
Налоговым кодексом установлены льготы по уплате земельного налога для отдельных категорий плательщиков и видов земель.
В частности, от уплаты земельного налога освобождаются:
- новосозданные фермерские хозяйства в течение трех лет, а в трудонедостаточных населенных пунктах — пяти лет с момента передачи им земельного участка в собственность;
- плательщики фиксированного сельскохозяйственного налога за земельные участки, используемые ими для ведения сельскохозяйственного товаропроизводства;
- собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи при условии передачи земельных участков и земельных долей (паев) в аренду плательщику фиксированного сельскохозяйственного налога.
Кроме того, не уплачивается земельный налог за:
- сельскохозяйственные угодья зон радиоактивно загрязненных территорий, определенных в соответствии с законом подвергшимися радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы (зон отчуждения, безусловного (обязательного) отселения, гарантированного добровольного отселения и усиленного радиоэкологического контроля);
- химически загрязненные сельскохозяйственные угодья, на которые введено ограничение по ведению сельского хозяйства;
- земли, находящиеся во временной консервации или в стадии сельскохозяйственного освоения;
- земли государственных сорто-испытательных станций и сортоучастков, используемые для испытания сортов сельскохозяйственных культур;
- земельные участки сельскохозяйственных предприятий всех форм собственности и фермерских (крестьянских) хозяйств, занятые молодыми садами, ягодниками и виноградниками до вступления их в пору плодоношения, а также гибридными насаждениями, генофондовыми коллекциями и рассадниками многолетних плодовых насаждений.
Собственники земли и землепользователи, которым действующим законодательством предоставлены льготы по уплате земельного налога, должны рассчитывать сумму льготы и заполнять приложение 2 к Налоговой декларации по плате за землю.
Уплата земельного налога и арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности осуществляется равными долями собственниками и землепользователями земельных участков по местонахождению земельного участка за налоговый период, равный календарному месяцу, ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) месяца.
Следует отметить, что правильность и полнота определения налоговых обязательств по земельному налогу и арендной плате за землю, а также своевременная их уплата в местные бюджеты является выполнением конституционных обязанностей плательщиков по уплате налогов и сборов в порядке и размерах, установленных Налоговым кодексом.
По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений — навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. «У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения. Разумеется, при определенных ограничениях — как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами», — подчеркнул глава правительства. «На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства», — конкретизирует для «Российской газеты» инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.
Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома. Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня. Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.
Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.
Исключительный случай — прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.
Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? «Однозначно такого не будет, — уверена Яна Григоренко. — Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе. И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина».
Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?
«Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, — рассуждает юрист. — Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал».
Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.
Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель. «Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.), — поясняет Григоренко. — К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования».
Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов — при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.