Сколько платит ИП, получая доход от сдачи жилья в аренду
Один из способов уменьшить налог на доход от сдачи жилья внаем или аренду – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП подает в налоговую уведомление о применении упрощенной системы налогообложения (УСН), и налог на доход от сдачи жилого помещения снижается с 13% до 6%.
Но вместе с этим ИП получают дополнительные обязанности, которые требуют специальных познаний в сфере налогового законодательства, ведения учета и отчетности, больше времени и усилий. Кроме того, помимо налога в размере 6%, ИП должны ежегодно вносить фиксированные платежи независимо от дохода. Размер этих платежей с каждым годом растет. В 2018 году это:
- обязательное пенсионное страхование (ОПС) – 26 545 рублей,
- обязательное медицинское страхование (ОМС) – 5 840 рублей,
- дополнительный взнос на обязательное пенсионное страхование (ОПС) – 1% с доходов, превышающих 300 тысяч рублей за год.
3 способа легально сдавать квартиру в аренду
Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
Важно: в дальнейшем расходы на обязательные платежи по страховым взносам можно зачесть в счет уплаты налога, а если взносы окажутся равны сумме налога или превысят их, платить налог вообще не придется.
Итак, ИП сдает жилье по упрощенной системе налогообложения (УСН «Доходы») в 2018 году – рассмотрим конкретные примеры.
Пример № 1: ИП сдает жилье за 40 тысяч рублей в месяц
Годовой доход равен 480 тысячам рублей (40 тысяч х 12).
Размер налога – 28 800 рублей (480 тысяч х 6%).
Взнос на ОПС в 2018 году – 26 545 рублей.
Взнос на ОМС в 2018 году – 5 840 рублей.
Доход превышает 300 тысяч рублей, поэтому нужно заплатить дополнительный взнос на ОПС – 1 800 рублей ((480 000 – 300 000) х 1%).
Итого: налог с расходами составляет 62 985 рублей (28 800 + 26 545 + 5 840 + 1 800) в год.
При уплате налога индивидуальный предприниматель вправе уменьшить налог на расходы по уплате обязательных платежей. В данном примере сумма налога будет равна нулю, поскольку расходы превысили сумму налога. Для того чтобы определить это, из суммы налога 28 800 (480 000 х 6%) вычитаем расходы по взносам 34 185 (26545 + 5840 + 1800) – получается «минус» 5358 рублей.
Таким образом, в данном примере итоговые расходы от сдачи жилого помещения с доходом 480 тысяч рублей в год для индивидуального предпринимателя составят только обязательные платежи в размере 34 185 рублей.
Для сравнения: если сдавать жилье за ту же цену в качестве физлица, придется заплатить налог (НДФЛ) в размере 62 400 рублей (480 000 х 13%) за год.
Инструкция: как зарегистрировать договор найма
Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку
Пример № 2: ИП сдает жилье за 70 тысяч рублей в месяц
Годовой доход составляет 840 тысяч рублей (70 000 х 12).
Налог равен 50 400 рублям (840 000 х 6%).
Взнос на ОПС – 26 545 рублей.
Взнос на ОМС – 5 840 рублей.
Поскольку годовой доход больше 300 тысяч рублей, дополнительный взнос на ОПС – 5 400 рублей ((840 000 – 300 000) х 1%).
Итого: налог с расходами составляет 88 185 рублей (50 400 + 26 545 + 5 840 + 5 400).
При уплате налога индивидуальный предприниматель вправе уменьшить налог на размер обязательных платежей. В данном примере сумма налога уменьшается с 50 400 рублей до 12 615 рублей. Из суммы налога 50 400 рублей (840 000 х 6%) вычитаются расходы по взносам 37 785 рублей (26 545 + 5 840 + 5 400). В итоге налога составит 12 615 рублей.
В результате ИП, который зарабатывает 840 тысяч рублей на сдаче жилья, должен заплатить государству 50 400 рублей, из которых 37 785 рублей – это обязательные платежи, а 12 615 рублей – уменьшенный в счет расходов налог.
Для сравнения: при таком доходе физическое лицо должно заплатить 109 200 рублей (840 000 х 13%) НДФЛ.
Но есть и тонкости
Выгода от оформления ИП для сдачи жилья очевидна, но есть подводные камни. Если собственник продает жилье, которое он сдавал как индивидуальный предприниматель, он не освобождается от уплаты НДФЛ независимо от срока владения недвижимостью. Кроме того, он не может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, даже если в момент продажи уже не является ИП. Налог придется заплатить со всей суммы, полученной при продаже недвижимости.
Поэтому перед тем, как получать статус индивидуального предпринимателя, определитесь с дальнейшей судьбой этого жилья. Если планируете продажу – не оформляйте ИП.
Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру
Налоги ИП при сдаче жилья в аренду
Как стать индивидуальным предпринимателем?
Сайт Федеральной налоговой службы за последние годы значительно расширил возможности для желающих получить консультации, в том числе разместил пошаговую инструкцию для тех, кто хочет зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Для регистрации понадобится:
- заявление по форме Р21001: при заполнении на листе «А» необходимо указать код основного вида деятельности 70.20.1 (ОКВЭД) – то есть деятельность «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества»;
- копия паспорта гражданина РФ;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 800 рублей.
Важно: одновременно с заявлением по форме Р21001 необходимо подать уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН «Доходы»), иначе вместо упрощенной системы налогообложения (УСН) будет по умолчанию применяться единый налог на вмененный доход (ЕНВД), который совсем не подходит для сдачи жилья внаем или аренду. Если не получилось подать уведомление о применении УСН вместе с документами на регистрацию ИП, вы можете это сделать в течение 30 дней.
ИП регистрируется в налоговом органе по месту жительства, указанному в паспорте.
Документы можно подать:
- в налоговой или через МФЦ лично либо по нотариально удостоверенной доверенности;
- или дистанционно, используя электронные сервисы налоговой службы, но только если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись;
- или отправить по «Почте России» / DHL Express / Pony Express, но в таком случае заявление Р21001 и копию паспорта необходимо заверить нотариально.
Через три рабочих дня после подачи документов вам присвоят статус индивидуального предпринимателя. После этого вы можете получить лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), с данными о ИП и основным государственным номером индивидуального предпринимателя (ОГРНИП). ОГРНИП – это номер учета всех индивидуальных предпринимателей Российской Федерации.
Обращаться для постановки на учет в Пенсионный фонд России (ПФР), Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС), Росстат не нужно. Налоговый орган самостоятельно направит туда информацию об ИП.
Откройте расчетный счет ИП – так будет проще взаимодействовать с налоговыми органами, платить налоги и взносы. Для того чтобы открыть расчетный счет, нужно предъявить в банке лист ЕГРИП.
Как зарегистрировать новый КВЭД
Сначала нужно подать форму 11 госрегистратору, а потом заявление о применении упрощёнки — в налоговую. В п. 7 «Місце провадження господарської діяльності» надо будет указать адреса, где расположена ваша недвижимость.
Заявление о применении упрощённой системы налогообложения
Если только регистрируетесь предпринимателем, просто укажите нужные виды деятельности в регистрационных документах.
Аренда на общей системе
На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.
К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.
Сроки уплаты налогов по УСН
Налоговое законодательство определяет четыре периода и этапа уплаты налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН). Первые три – это авансовые платежи. Их вносят за каждый отчетный период не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. Четвертый – это итоговый налог за год, его надо уплатить не позднее 30 апреля следующего года.
Первый отчетный период – это первый квартал календарного года, за который авансовый платеж необходимо внести не позднее 25 апреля текущего года.
Второй отчетный период – это первое полугодие, за который авансовый платеж необходимо внести не позднее 25 июля текущего года.
Третий отчетный период – это первые девять месяцев, за который авансовый платеж необходимо внести не позднее 25 октября текущего года.
Четвертый этап – это налог за весь год (окончательный/итоговый налог) с учетом ранее внесенных авансовых платежей. Его необходимо уплатить не позднее 20 апреля следующего года.
Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья
Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?
Когда делать взносы ОПС и ОМС?
Оплату взносов лучше разбить на четыре части и оплачивать их в каждый отчетный налоговый период. Например, 34 185 рублей можно разбить на три суммы по 10 тысяч рублей и оставшуюся часть 4 185 рублей; плюс к оставшейся части мы прибавляем 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей.
Расчет и сроки уплаты налогов: сводная таблица
Дано: ИП сдает жилье с применением УСН в 2018 году за 70 тысяч рублей в месяц. Годовой доход составляет 840 тысяч рублей. Взносы разбиваем на четыре части, каждую из которых уплачиваем в отчетный период (первые три взноса – по 10 тысяч рублей, четвертый – оставшиеся 4 185 + 5 400 (1% от суммы сверх 300 тысяч).
|
Месяц |
Доход за месяц |
Отчетный период |
Доход за период |
Взносы за себя |
Расчет |
Размер и сроки уплаты налога |
|
Янв. Февр. Март |
Первый квартал |
1) 210 000 х 6% = 12 600 2) 12 600 – 10 000 = 2 600 |
Налог (авансовый платеж) с учетом взносов: 2 600 руб. Не позднее 25 апреля 2018 г. |
|||
|
Апр. Май Июнь |
Полугодие |
1) 420 000 х 6% = 25 200 2) 25 200 – 20 000 = 5 200 3) 5 200 – 2 600 = 2 600 |
Налог (авансовый платеж) с учетом взносов и 1-го авансового платежа: 2 600 руб. Не позднее 25 июля 2018 г. |
|||
|
Июль Август Сент. |
Девять месяцев |
1) 630 000 х 6% = 37 800 2) 37 800 – 30 000 = 7 800 3) 7 800 – (2 600 + 2 600) = 2 600 |
Налог (авансовый платеж) с учетом взносов и 2 авансовых платежей: 2 600 руб. Не позднее 25 октября 2018 г. |
|||
|
Окт. Нояб. Дек. |
Календ. год |
1) 840 000 х 6% = 50 400 2) 50 400 – 37 785 = 12 615 3) 12 615 – (2 600 + 2 600 + 2600) = 4 815 |
Итоговый налог с учетом взносов и 3 авансовых платежей: 4 815 руб. Не позднее 30 апреля 2019 г. |
В столбце «Расчет суммы уплаты налога»: действие 1 – расчет налога; действие 2 – уменьшение налога на взносы; действие 3 – уменьшение налога на ранее уплаченные авансовые платежи. В столбцах «Доходы» и «Взносы» суммы указаны нарастающим итогом.
Итоговая сумма уплаты налога с учетом уменьшения составила 12 615 рублей.
Общая сумма расходов за один год составляет 50 400 рублей, из которых 12 615 рублей – налог, а 37 785 рублей – взносы.
Актуальные реквизиты, коды бюджетной классификации для уплаты налогов можно получить на сайте ФНС либо непосредственно в налоговом органе, где зарегистрирован индивидуальный предприниматель.
Текст подготовила Мария Гуреева
Как открыть мини-отель?
Чем опасно доверительное управление недвижимостью?
Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?
Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
Кто платит налог
В общем случае налог на имущество по сданным в аренду основным средствам платит арендодатель (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это обусловлено тем, что при передаче имущества в аренду именно он остается его собственником (ст. 608 ГК РФ). Арендодатель продолжает учитывать сданные в аренду основные средства на своем балансе на счете 01 или на счете 03 (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 5 ПБУ 6/01, Инструкция к плану счетов). Подробнее см. с какого имущества платится налог на имущество юридических лиц.
Арендатор отражает основные средства, полученные в аренду, за балансом на счете 001 (Инструкция к плану счетов). Поэтому у него такие активы в состав объектов обложения налогом на имущество не включаются. Исключением из данного правила являются:
- договор финансовой аренды (лизинг), если объект аренды по договору учитывается на балансе арендатора. Подробнее об этом см. Как платить налог на имущество при лизинге (абз. 3 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н);
- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (абз. 2 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Ситуация: нужно ли арендодателю платить налог на имущество с основных средств, переданных в аренду, если на эти объекты наложен арест?
Да, нужно.
Наложение ареста на основные средства, сданные в аренду, не влечет за собой их выбытия и списания с баланса. Такой вывод позволяют сделать положения пункта 29 ПБУ 6/01. Особых правил расчета налога на имущество по арестованным активам глава 30 Налогового кодекса РФ не устанавливает. Следовательно, и после ареста остаточная стоимость этих объектов должна включаться в расчет налоговой базы по налогу на имущество арендодателя (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Ситуация: нужно ли российской организации платить налог на имущество по основным средствам, сданным в аренду иностранной организации? Движимое имущество, приобретенное до 1 января 2013 года, временно вывезено из России. Арендодатель не имеет представительства в иностранном государстве.
Да, нужно, если иное не предусмотрено соглашением (конвенцией) об избежании двойного налогообложения.
Порядок уплаты налога на имущество в данном случае зависит от двух факторов:
- существует ли между Россией и иностранным государством соглашение (конвенция) об избежании двойного налогообложения;
- отличается ли предусмотренный соглашением (конвенцией) порядок налогообложения имущества, сданного в аренду и временно вывезенного на территорию другого государства, от норм российского законодательства.
Такая зависимость обусловлена тем, что международные договоры по вопросам налогообложения имеют приоритет над российским налоговым законодательством (ст. 7 НК РФ).
По российскому законодательству налог на имущество по сданным в аренду основным средствам платит арендодатель (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это обусловлено тем, что при передаче имущества в аренду именно он остается его собственником (ст. 608 ГК РФ). Арендодатель продолжает учитывать сданные в аренду основные средства на своем балансе на счете 01 (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Налог на имущество, которое находится на балансе российской организации, подлежит уплате в бюджет по ее местонахождению (п. 3 ст. 383 НК РФ). Исключение составляет налог на имущество по территориально удаленным объектам недвижимости (ст. 385 НК РФ) и по основным средствам, которые находятся на отдельных балансах обособленных подразделений организации (ст. 384 НК РФ). В рассматриваемой ситуации за рубеж вывозится движимое арендованное имущество. Поскольку вывоз имущества за рубеж не приводит к образованию обособленного подразделения, эти исключения не применяются. То есть российская организация – арендодатель должна платить налог на имущество по своему местонахождению.
Если международным договором установлен другой порядок налогообложения арендованного имущества, применяются положения международного договора (ст. 7 НК РФ). Если такого договора нет или если предусмотренные в нем правила не отличаются от норм российского законодательства, применяются положения пункта 3 статьи 383 Налогового кодекса РФ.
Например, пункт 2 статьи 23 Конвенции об устранении двойного налогообложения между Россией и Республикой Казахстан допускает уменьшение налога на имущество, который подлежит уплате в России, на сумму аналогичного налога, уплаченного в Республике Казахстан. Однако положения этого пункта применяются только в отношении:
- недвижимого имущества, которое принадлежит российской организации, но находится на территории Республики Казахстан;
- движимого имущества, которое является частью постоянного представительства (постоянной базы) российской организации на территории Республики Казахстан.
Такие объекты могут облагаться налогом на имущество как в России, так и в Республике Казахстан (п. 1, 2 ст. 22 Конвенции). Движимое имущество, сданное в аренду и вывезенное из России, ни под одну из этих категорий не подпадает. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендодатель должен платить налог в соответствии с российским законодательством – по своему местонахождению (п. 3 ст. 383 НК РФ).