Незаконная перепланировка квартиры — внесение изменений в конфигурацию помещений, перенос существующих или обустройство новых дверных проемов, обустройство новых подсобных помещений и т.п., выполненные без согласования с надзорными органами. Наличие такой планировки усложняет покупку недвижимости в ипотеку — для банка это серьезный повод отказать заемщику в кредите.
Важность перепланировки
Нужно различать перепланировку и переустройство квартиры. Переустройство не требует согласования, так как вносимые при его проведении изменения не являются существенными. Это может быть изменение размеров дверных проемов (если они не располагаются в несущих стенах), перенос электропроводки и т.п.
Неузаконенная перепланировка увеличивает риски для банка, выдающего кредит. Она может стать причиной отказа в ипотеке, если:
- покупатель пытается скрыть факт внесения изменений;
- перепланировка выполнена с грубыми нарушениями;
- восстановить исходное состояние или согласовать внесенные изменения невозможно.
Не подлежат согласованию:
- частичный демонтаж или полный снос несущих стен в панельном доме;
- монтаж теплого пола, подключенного к общедомовой сети;
- перемещение кухни, санузла так, что они оказываются над жилыми комнатами соседей снизу;
- перенос стояков канализации, водопровода, отопления, газоснабжения;
- в однокомнатной квартире запрещается объединять жилую комнату с кухней, если в ней установлена газовая плита;
- не допускается демонтаж стены между жилым помещением и балконом, лоджией с одновременным выносом радиатора отопления на них;
- формирование жилых помещений шириной менее 2,25 м или площадью меньше 9 м2;
- демонтаж вентканалов;
- на лоджиях, балконах заваривание противопожарных люков.
При наличии таких изменений покупка квартиры в ипотеку возможна только при условии, что заемщик обязуется привести помещения в исходное состояние.
Российское законодательство постоянно корректируется так, чтобы ужесточить контроль над проведением перепланировок. Поэтому «красные линии» в техпаспорте для ипотечного банка становятся все более серьезным поводом в отказе заемщику.
А если ипотека?
Практически все банки выдают кредит на покупку квартиры с неузаконенными перепланировками, если эту перепланировку можно в дальнейшем узаконить. Например, объединили туалет с ванной без расширения, снесли встроенный шкаф, убрали не несущую перегородку или сделали проем в ней. В общем, проконсультируйтесь с сотрудником банка. Естественно, банк откажет, если самовольную перепланировку нельзя узаконить.
Если банк даст разрешение, то он потребует от покупателей узаконить перепланировку в дальнейшем. Обычно указываются сроки — полгода-год после регистрации сделки купли-продажи. Такие условия прописываются в соглашении и в некоторых случаях это соглашение нужно удостоверить у нотариуса.
Перед выдачей кредита на покупку квартиры, банк всегда требует предоставить отчет об оценке. Заказать эту оценку придется покупателям и к каждого банка свой список оценочных организаций. Я крайне не советую договариваться с оценщиком, чтобы он не фиксировал самовольную перепланировку в отчете — это незаконно.
Вот список самовольных перепланировок, которые нельзя узаконить (взят с этой статьи). В таких случаях придется все возвращать в первоначальный вид:
- Делать проём в несущей стене без предварительного разрешения;
- Снос несущей стены;
- Объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней без установки перегородки между ними;
- Перенос или установку радиатора отопления на балконе/лоджии;
- Перенос туалета или ванной комнаты в жилую комнату;
- Увеличивать ванную или туалет за счет комнаты (можно только на первых этажах и в квартире должно быть больше двух комнат);
- Объединение кухни с жилой комнатой (можно в некоторых случаях);
- Нельзя «замуровывать» газовую трубу на кухне.
Обязательно прочтите статьи по теме:
- Когда при купле-продаже квартиры обязателен нотариус
- Как можно купить квартиру, которая находится в залоге у банка
Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).
Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки
Оценка квартиры при оформлении ипотеки — обязательное требование банка. Ее может проводить выбранный банком оценщик или независимая организация. В любом случае отчет об оценке будет содержать информацию о неузаконенной перепланировке или о переустройстве, если они проводились.
Компания «Инвест Консалтинг» рекомендует:
- не пытаться скрыть от оценщика имеющиеся несоответствия между данными техпаспорта и состоянием квартиры;
- проводить оценку в независимой экспертной организации;
- настаивать на тщательной и объективной оценке — точное определение цены недвижимости в интересах покупателя.
При оформлении ипотеки оценка квартиры с незаконной перепланировкой проводится следующим образом:
- оценщик фиксирует незаконно внесенные изменения, а также имеющееся переустройство, отражая в отчете фактическое состояние квартиры (в виде описания и фотографий);
- стоимость недвижимости рассчитывается с учетом этих недостатков (как правило, они снижают цену жилья);
- дополнительно при оценке могут быть рассчитаны затраты на легализацию или устранение внесенных изменений.
При выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банк обяжет заемщика согласовать либо устранить внесенные изменения. На это дается фиксированный срок (обычно 1 год). По его истечении банк может провести проверку. Если его требование не было выполнено, он может обязать заемщика вернуть кредит досрочно.
Для заемщика покупка такой недвижимости несет в себе определенные риски, но, с другой стороны, ее стоимость будет ниже рыночной. Если перепланировку удастся согласовать после оформления ипотеки, это, напротив, увеличит цену квартиры: считается, что такие изменения всегда направлены на улучшение жилищных условий.
В компании «Инвест Консалтинг» вы можете заказать независимую оценку квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки, консультацию строительного эксперта по внесенным изменениям, перспективах их легализации или устранения. Сотрудники юридического отдела помогут проверить сделку с правовой точки зрения, подготовить документы для нее. Заказ оценки и предварительные консультации проводятся по телефону 8 (495) 255-08-90.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Иногда на этапе оценки квартиры или раньше выясняется, что продавец делал перепланировку и не поменял техпаспорт. Если покупатель твердо уверен, что ему нужна именно эта квартира, ему придется взять на себя груз бумажной волокиты.
Неузаконенная перепланировка при ипотеке
Узаконивание ранее внесенных изменений возможно двумя путями:
- банк отправляет заемщика в путешествие по инстанциям до выдачи кредита. Продавец (или сам заемщик по доверенности) должен узаконить перепланировку. Сначала нужно обратиться в ЖКО, далее придется общаться с представителями БТИ и местного архитектурного бюро. Минус данного способа — неизвестно, сколько времени это займет и как дорого обойдется будущим владельцам. Если продавцы не захотят ждать, они могут отказаться от продажи и начать поиски покупателя без ипотечных претензий;
- банк согласен пойти на уступку покупателю и готов подписать дополнительное соглашение. У заемщика есть 6 месяцев на то, чтобы пройти процедуру узаконивания и предоставить в банк документальное подтверждение.
Сложность состоит только в юридическом оформлении неузаконенной перепланировки в помещении, находящемся в ипотеке. Об отношении кредитора к узакониванию перепланировки нужно узнать еще на этапе выбора банка для ипотеки.
Перепланировка недвижимости после оформления ипотеки
Если вы решили сделать капремонт с изменением технического плана помещения в доме или квартире после оформления жилищного кредита, уведомите об этом банк. Соглашение ипотеки содержит пункт, где описано отношение кредитора к потенциальным изменениям технического состояния жилья. Некоторые кредиторы в таком случае не требуют дополнительной документации, другие требуют узаконить все проведенные работы и предоставить отчет.
Согласование перепланировки после оформления ипотеки
Обязательное условие — оформленное право собственности на недвижимость. Сделать капремонт со сносом или возведением перегородок в новостройке до получения свидетельства о собственности нельзя. Нужно дождаться приемки дома, квартиры и регистрации прав в Росреестре.
Почему не следует делать капитальный ремонт без ведома кредитора? Банк имеет право проверить состояние недвижимости, которая находится в залоге по ипотеке. При обнаружении незаконных изменений на жилой площади банк может потребовать досрочно погасить кредит или срочно оформить внесенные изменения документально. Если такое развитие событий не входит в ваши планы, нужно брать разрешение на перепланировку у кредитора и узаконить проводимые работы.
Перемещение раковины в пределах кухни или ванной комнаты тоже должно быть отмечено в документах. С точки зрения закона, перемещение раковины требует разрешения от БТИ. Хотя это переоборудование, но с точки зрения БТИ такое действие квалифицируется как перемещение мокрой точки. А любое перемещение мокрой точки требует документального подтверждения и согласования.
Когда капремонт ипотечной квартиры завершен, предоставьте копии нового кадастрового и технического паспорта в банк и в страховую компанию. Если после капремонта поменялся метраж помещения, находящегося в ипотеке, придется делать новую оценку жилья для банка и страховщика.
Если перепланировка незначительная
В случае если несущие конструкции не были затронуты, перепланировка согласовывается по упрощенной схеме и не требует разработки проектной документации. Достаточно составить эскиз новой планировки квартиры и предоставить его БТИ. После того, как эскиз будет согласован, вы получите паспорт с новым планом квартиры. Обычно на все процедуры уходит не больше двух месяцев. Некоторые виды перепланировок – например, остекление балконов — вообще не надо согласовывать. Понять, нужно ли составлять эскиз в принципе, вы можете обратившись к экспертам по оценке квартир.
Если перепланировка требует согласования
Большинство банков спокойно относится к перепланировкам, если их в принципе можно узаконить. Более того, для них не принципиально, кто будет брать на себя хлопоты по оформлению – продавец или покупатель. Будущий собственник может сам взять на себя обязательства по регистрации перепланировки или по приведению квартиры в соответствие с существующим планом БТИ. Однако если вы хотите увеличить количество потенциальных клиентов, то ваша задача – постфактум утвердить все, что не было утверждено ранее. А именно:
- разработать проект перепланировки и получить техническое заключение о ее допустимости и безопасности;
- подписать акт завершенной перепланировки;
- получить новые планы квартиры в паспорте БТИ. Планы должны быть очерчены в черных линиях – это будет означать, что перепланировка проводилась законно. Это гарантирует вам, что дальнейшая оценка квартиры пройдет быстро и без проблем.
Если перепланировка была проведена с нарушением строительных норм
Совсем другая история, если в вашей квартире снесена несущая стена, батареи вынесены на лоджию или балкон, ликвидированы сантехнические и вентиляционные короба и так далее. Нельзя размещать «мокрое над сухим» – например, санузел над кухней или жилыми помещениями соседей снизу. Также определенные сложности ждут тех, кто в газифицированном доме объединил кухню и жилое помещение, или просто убрал дверь между ними. Здесь дело даже не только в том, что вы не сможете достойно оценить квартиру или что вам не удастся продать квартиру банку, столько в том, что такая перепланировка опасна и незаконна. Согласно законодательству, собственник такой квартиры может потерять право распоряжаться своей недвижимостью, ему будет разрешаться только проживать в ней. Единственный выход – постараться вернуть квартиру в прежний вид.
Зачастую собственнику или покупателю трудно определить, насколько серьезно обстоят дела с перепланировкой. Поэтому мы рекомендуем вам обратиться к специалистам. Независимая оценка квартиры для ипотеки позволит установить истину и оценить, сколько сил, средств и времени потребуется на предпродажную подготовку.