В некоторых случаях на первом этаже зданий многоэтажного типа не имеется балконных отсеков. Это понравится не каждому владельцу квартиры, ведь у балкона есть масса достоинств. Балкон можно использовать в качестве еще одного жилого помещения, кроме того, там удобно хранить старые вещи и даже запасы продуктов. Именно поэтому многие решают пристроить балкон на первом этаже своими силами. Как сделать это законно и правильно?
Подвал под балконом первого этажа
Приятным бонусом строительства балкона на первом этаже является возможность одновременного создания погреба. Возможно это лишь в тех случаях, когда конструкция возводится на отдельном фундаменте, имеет прочные стены (не тоньше 25 см) и бетонную плиту перекрытия.
Чтобы устроить погреб под балконом первого этажа, достаточно в плите вырезать отверстие для люка, выкопать яму, провести гидроизоляционные работы.
Внимание! Если стены такого подвала дополнительно утеплить, можно получить замечательное овощехранилище, которое не промерзнет даже в сильные морозы.
Соорудить подвал под балконом первого этажа можно следующим способом:
- Выкопать яму, глубина которой должна быть около 150-180 см, а ширина ее и длина будут зависеть от размеров самого балкона (они должны быть равны).
- С помощью перфоратора и болгарки в плите перекрытия необходимо вырезать отверстие, в которое впоследствии установить люк – крышку для подвала.
- Стены и пол ямы выстилают рулонным гидроизоляционным материалом. Для этих целей можно использовать плотную полиэтиленовую пленку или рубероид. Гидроизоляция должна защищать стены подвала от грунтовых вод и влаги, накапливающейся в толще земли.
- Дно ямы засыпают толстым слоем песка, тщательно трамбуют его. Теперь нужно насыпать щебень и еще раз все утрамбовать. Сверху этой «подушки» устраивают бетонную стяжку.
- Когда пол полностью застынет, можно переходить к кладке стен. Чаще всего их сооружают из кирпича или шлакоблока. Обязательно нужно на этом этапе позаботиться о каналах для вентиляции (один из них располагают в верхней части стены, другой находится на противоположной стене чуть выше уровня пола).
- Утеплить стены и потолок погреба можно пенопластом или любым рулонным утеплителем, который не боится влаги (минеральная вата, стекловата и прочие).
- Осталось сбить из досок щит для люка, установить лестницу, и погреб готов к эксплуатации.
Важно! При строительстве балкона на первом этаже очень важно правильно расположить балконный блок: выход пробивается в стене дома, поэтому нужно проследить за целостностью коммуникаций и несущей способности стены. Дверь на балкон должна открываться внутрь квартиры.
Построенный своими руками балкон на первом этаже может стать не только отдельной комнатой или кладовой для ненужных вещей, под ним можно устроить настоящий подвал. Кроме прочих плюсов, зарегистрированный по всем правилам балкон добавляет квартире квадратных метров, что обязательно должно отобразиться в техпаспорте на жилье.
- Тонировка балкона и лоджии
- Различия между балконом и лоджией
- Красивая пожарная лестница на балконе
- Не закрывается балконная дверь: причины, способы устранения
Балкон на отдельном фундаменте
- Устройство фундамента;
- Возведение кирпичной кладки стен будущей пристройки;
- Устройство гидроизоляции и монтаж пола;
- Если площадь будущего балкона больше, чем плита второго этажа, то необходимо установить крышу;
- Демонтаж старого оконного (дверного) блока, корректировка размеров и укрепление конструкции дверного проема, монтаж нового оконного (дверного) блока. Можно заказать пластиковые окна «под ключ»;
- Внутренняя отделка.
Особенности получения разрешения
Прежде всего, необходимо провести процедуру согласования. Пристройка балконапо считается перепланировкой, а такие действия влекут за собой изменения в технических документах.
Закажите проект вашего помещения в специальной организации, которая имеет лицензию. Данный проект необходимо согласовать с органами надзорного характера (речь идет о службе водоканала, газоснабжения и др). После этого обратитесь в районную администрацию, а также в департамент, который заведует строительством и архитектурой, для утверждения этого проекта.
Как законно пристроить балкон на первом этаже?
Самый сложный этап пристройки балкона к квартире на первом этаже – это, как ни странно, подготовка к строительству. Она включает в себя получение необходимых разрешений и разработку проекта.
Примерный порядок действий во время подготовки к пристройке балкона:
- Получение согласия соседей. Часто именно на этом этапе возникает проблема, для решения которой сложно придти к компромиссу. Главное здесь – убедить остальных жильцов дома, что наличие балкона у вашей квартиры никак не повлияет на внешний вид самого здания, придомовой территории, а также на прочность дома.
- Подготовить проект самого балкона. В нем должны быть учтены всех технологические и архитектурные решения, а также нормы СНиП.
- Сделать фотографии той части территории, на которой предполагается возведение балкона.
- Для получения официального согласия необходимо представить все вышеперечисленные документы в бюро технической инвентаризации, а также заплатить определенную госпошлину.
- Помимо этого вам понадобятся разрешения из Роспотребнадзора, государственного пожарного надзора, городского департамента культуры и коммунальной службы.
- Следующий шаг после одобрения проекта – обращение к местным властям для получения разрешения на строительство.
Проще всего в данном случае не пытаться самостоятельно разобраться со всей бумажной волокитой, а обратиться в юридическую компанию, которая оказывает услуги по согласованию строительства и перепланировок. Такое решение значительно сэкономит вам деньги и нервы.
Бывают случаи, когда жильцам отказывают давать разрешение на подобное строительство. Это может быть связано с тем, что:
- По проекту балкон будет размещаться на фасадной стороне здания, а не со двора;
- При наличии в непосредственной близости различных коммуникаций;
- Если здание находится в аварийном состоянии, и пристройка может повлечь за собой серьезные повреждения.
Но такие нюансы встречаются довольно редко, и чаще всего получить необходимый пакет документов возможно, хоть и не всегда быстро.
Достраивание балкона на первом этаже
Основной порядок документального оформления пристройки практически такой же. Но в случае, когда балкон устанавливается на фундамент, а не на подвесную конструкцию, задача усложняется. Так как вам предстоит провести строительство на земельном участке, кроме перечисленных этапов нужно оформить землю под постройку.
Получение прав на земельный участок
Чтобы соорудить балкон-пристройку на фундаменте, не нарушив законодательство, сначала нужно обратиться в центр административных услуг с вопросом узаконивания земельного участка. Согласно статье 121 Земельного кодекса вы имеете право бесплатно оформить для строительства не более 0,1 га земли в городе и не более 0,25 га в сельской местности. С самого начала для получения прав на участок нужно подать:
- заявление;
- выкопировку из кадастровой карты;
- согласие соседей дома, располагающих правами на использование этой придомовой территории;
- паспорт гражданина Украины.
Это пакет бумаг для получения разрешения на разработку проекта землеустройства. Весь процесс оформления участка под постройку трудоемкий, длительный и занимает месяцы. Еще один вариант – аренда этих нескольких квадратных метров земли.
Согласование документации
При строительстве балкона на фундаменте возникает нюанс с проходящими поблизости подземными коммуникациями. По нормам расстояние от постройки до них должно быть не менее 2,5 м. Поэтому подготовленный проект нужно согласовать не только с МЧС, газовой службой, управлением градостроительства и архитектуры, но и теплосетью, водоканалом, облэнерго.
Чтобы избежать неблагоприятного развития событий, строить балкон на фундаменте стоит только по факту получение согласия от соседей и разрешения из ЖЭКа.
Какое наказание предусмотрено за незаконное достраивание балкона
В то время, когда за незаконную перепланировку придется заплатить практически ничего, а именно – от 17 до 51 грн, Законом №4220-17 регламентированы достаточно высокие штрафы за самовольную пристройку объектов. В зависимости от типа нарушения штрафы для физических лиц составляют от 170 до 13 600 грн. Если нарушений несколько – сумма вырастает до десятков, а то и сотен тысяч гривен. При незаконной пристройке бояться нужно не только финансового наказания. Если окажется, что достраивание балкона в конкретном случае недопустимо, например, из-за нарушения норм, объект заставят вернуть в первоначальный вид.
За незаконное строительство ввели новые штрафы
Конечно, если ваши соседи не донесут в БТИ о наличии незаконной пристройки, то органы могут просто не обратить на нее внимание, но это не единственная возможная проблема. Незаконно реконструированную или перепланированную квартиру не получится продать или оформить в наследство по закону. Изменения придется узаконить или, опять же, демонтировать пристроенные конструкции.
Следующий момент – самый неутешительный – нарушение конструкции дома из-за самовольной пристройки (обвал, появление трещин). Если эти разрушения возникнут в результате достроенного балкона, на который нет разрешения и проекта – владельца ждет криминальная ответственность.
Вы купили квартиру с незаконной перепланировкой: что делать?
Прежде чем расширять или достраивать балкон, продумайте, что именно вы хотите получить в результате. На основе анализа определите, нужны ли вам специальные разрешения на проведения работ или нет, и возможно ли вообще реализовать задуманное в конкретном случае.
Но с учетом того, что на оформление законной пристройки могут уйти годы, украинцы продолжают практиковать следующий подход: делают пристройку или расширяют балкон, а потом узаконивают все изменения. Но здесь есть риск, ведь существует вероятность, что вам просто не разрешат проводить работы, поэтому предварительно стоит проконсультироваться по данному вопросу у представителя проектной организации, архитектуры.
Отвечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:
Для того чтобы сделать пристройку-лоджию, во-первых, необходимо определить, разрешается ли ее установка в конкретном здании. Так, дом не должен быть расположен на центральной улице города, перепланировка не должна ухудшить общий архитектурный облик или привести к разрушению общедомовой конструкции, повреждению несущих стен, а коммуникации должны проходить на расстоянии более двух метров от фундамента проектируемой пристройки. Во-вторых, собственник должен собрать документы, необходимые для получения разрешения: кроме проекта пристройки и разрешения эксплуатирующей организации, необходимо получить согласование архитектурного департамента, Мосгаза, Мосводоканала, Мосэнерго (если дело происходит в Москве. – Прим. ред.) и пожарной организации, фотографии, справку БТИ этажа, письменное согласие с подписями соседей и, конечно, подтвердить право собственности. Подготовленный пакет вместе с заявлением сдается в администрацию города. Кстати, не забудьте приложить подтверждение, что земельный участок был передан для индивидуального жилищного строительства застройщику. Если невозможно получить участок в собственность, существуют также варианты аренды или установки балкона на строительных сваях. Время на принятие решения составляет до 45 дней.
Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?
Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?
Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:
Пристраивая балкон, Вы фактически осуществляете перепланировку, изменяющую конфигурацию жилого помещения. Такие действия возможны, но должны быть отражены в техническом паспорте (ст. 25 ЖК РФ). Изменения, вносимые в технический паспорт, должны быть согласованы в государственных органах. Для пристройки балкона необходимо:
1. получить на общем собрании или через сбор подписей согласие собственников помещений жилого дома на перепланировку;
2. разработать проект изменений и получить разрешительную документацию, в частности:
- в соответствии со ст. 47 Градостроительного кодекса РФ, выполнить инженерные изыскания;
- в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, разработать проект изменений;
- в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, получить заключение экспертизы проектной документации.
3. получить разрешение на строительство в районной администрации или органе МСУ – для этого нужно подготовить заявление и приложить к нему документы:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- план помещения из БТИ;
- подготовленный проект перепланировки;
- фотографии дома и участка, на котором будет пристроен балкон;
- разрешение на строительство из органов ЖКХ;
- документально подтвержденное согласие собственников помещений и членов семьи;
- разрешения из коммунальных служб, сети которых проходят поблизости от места строительства;
- разрешение госоргана, осуществляющего архитектурный надзор и охрану памятников;
4. после получения разрешения пристроить балкон в соответствии с проектной, технической документацией;
5. получить акт ввода объекта в эксплуатацию;
6. получить свидетельство о праве собственности на квартиру с изменениями конфигурации.
В некоторых случаях пристройку балкона согласовать не получится, например:
- если дом признан памятником архитектуры;
- пристройка балкона невозможна без разрушения несущих стен;
- подземные коммуникации расположены в непосредственной близости к пристройке и перенести их невозможно.
Пристройка балкона без соответствующих согласований признается самовольной постройкой. В соответствии со ст. 222 ГК РФ, гражданин, осуществивший самовольную постройку, не получает на нее право собственности, соответственно, не может распоряжаться такой постройкой и совершать с ней сделки. Самовольно пристроенный балкон подлежит сносу. Однако закон допускает признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Как согласовать перепланировку
Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Изменение фасада дома запрещено, и на территории Москвы сделать это невозможно. В других городах необходимо смотреть правила осуществления перепланировок и переоборудования жилых помещений. С этим вопросом можно обратиться в управление архитектуры города.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Так как мы имеем дело с уже пристроенным балконом, то готовьтесь идти в суд. Однако на первом этапе нужно пройти все то, что нужно было бы для законного строительства, то есть нужно подготовить:
- согласие 2/3 собственников дома на реконструкцию;
- проект на реконструкцию;
- документы о праве собственности на квартиру;
- заявление на разрешение.
Получаете отказ, и отправляйтесь в суд узаконивать самовольное строение. В таком случае понадобится еще заключение экспертной организации о соответствии балкона нормам и правилам безопасности. Также необходимо будет обосновать причины, по которым Вы не получили разрешение. Вот здесь можно иметь в виду как «юридическую безграмотность», так и особенности местности, указанные автором как «задворки». Таким образом, есть все основания рассчитывать на лояльность суда.
Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Вы изменили не конфигурацию квартиры, а конфигурацию дома. То есть нарушили не только внешние границы квартиры, но и внешние границы дома. Для произведения перепланировки квартиры надо делать проект перепланировки, согласовывать его в администрации, получать разрешение на работы, выполнить работы, сдать в эксплуатацию через комиссию МВК в администрацию района. Чтобы изменить конфигурацию дома, собрать набор документов будет сложнее. Во-первых, Вам понадобится участие всех собственников дома. Во-вторых, скорее всего, обращаться придется не только за изменением конфигурации дома, но и за изменением конфигурации земельного участка под ним. В общем, не получится у Вас согласовать пристройку балкона. Лучше просто всем говорите, что она согласована, и всё.
Могу ли я сделать пристройку к квартире на первом этаже?
Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости» Оксана Иванова:
Самодельный балкон на первом этаже жилого многоквартирного дома — явление не такое редкое. Фактически это ведь постройка на городской земле вплотную к стенам жилого дома. Если участок под этой постройкой разрешат взять в аренду, то возводить можно все, что позволяет категория и ВРИ этого участка. Тот факт, что нечто наподобие бытовки на сваях имеет общую стену с жилым домом, можно представить как совпадение, никаких ограничений здесь нет. А вот если затронуты коммуникации квартиры и тем более в наружной стене дома сооружен дверной проем для доступа к этой самодельной жилплощади, уже нужно узаконивать перепланировку. Это гораздо сложнее и не всегда возможно при нарушении конструкции несущих стен.
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
Пристройка балкона к квартире в таком случае будет считаться самовольным переустройством (реконструкцией) жилого помещения. Подобные действия запрещены согласно пункту 4.2.4.9 правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Единственный способ узаконить расширение площади — обратиться в суд на основании части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Однако следует иметь в виду, что, согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», балконные плиты включаются в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции. Это означает, что на такую реконструкцию (присоединение балкона) требовалось согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также согласование и разрешение органа местного самоуправления. Такое согласование и разрешение предусмотрено статьями 8 и 51 Градостроительного кодекса РФ и актами самих органов местного самоуправления. Суд проверит наличие всех документов на реконструкцию и соответствие всем необходимым нормам, а также является ли пристройка безопасной для жизни и здоровья жителей многоквартирного дома.
Текст подготовила Мария Гуреева
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов
Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?
Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Надо было смотреть планировки квартир при покупке. На первом этаже никогда не делают балконов, так как считается, что туда могут залезть воры. Достроить свой балкон законным способом не получится: никто не согласует Вам нарушение внешних границ квартиры, и если соседи на Вас пожалуются, то по решению суда Вас могут обязать снести незаконную постройку. Если же всем соседям будет без разницы, а с управляющей компанией дома Вы договоритесь, то Вы сможете пользоваться Вашей незаконной постройкой совершенно спокойно.
Еще один способ решить Вашу проблему – поменять квартиру. Если Вы будете постоянно развешивать во всех парадных объявление с предложением поменяться с любого этажа с Вами на первый, то вполне возможно найдете такой обмен (может быть, не сразу). Так как часто люди ищут для пожилых родителей квартиры именно на первых этажах.
Вам понадобятся определенные официальные бумаги, а именно:
- заявление на процедуру перепланировки;
- документ о вашем праве собственности на квартиру;
- проект будущего помещения;
- справка из БТИ (бюро технической инвентаризации);
- фотографии дома;
- бумаги о факте согласования ваших действий с коммунальными инстанциями;
- согласие соседей, полученное в письменной форме.
Срок рассмотрения документов может достигать 45-ти дней. Стоит отметить, что, даже если вы все сделаете правильно, в вашей просьбе может быть отказано.
Недопустима постройка балкона на первых этажах в следующих случаях:
- окна вашего помещения выходят на центральные городские улицы;
- дом относится к архитектурным памятникам;
- балкон изменяет вид здания не в лучшую сторону или же наносит ему вред;
- материалы, которые вы собрались применять, не соответствуют современным строительным требованиям и нормам;
- пристройка невозможна без разрушения несущих конструкций;
- коммуникации подземного типа размещены ближе, чем на два с половиной метра до планируемого балкона.
Если проект утвержден властями, можно приступать к строительным работам.
Устройство фундамента
Перед заливкой фундамента производится расчет глубины промерзания почвы в зимнее время, поскольку фундамент должен устанавливаться глубже этой отметки. Также выбирается местоположение балкона, так как он может быть несколько шире обычного и расположен вдоль нескольких комнат (если это было предусмотрено в одобренном проекте).
При устройстве фундамента лучше отдать предпочтение блокам из железобетона. Высота основы и ее внешний вид должны гармонировать с общим фундаментом дома. В качестве гидроизоляционного материала применяется рубероид.
Плиты и несущие конструкции
В качестве плиты перекрытия можно применить традиционную плиту из железобетона, которая будет также выполнять функции пола. Ширина ее может достигать 180см, а в длину плита может быть до шести метров (минимальная длина – три метра).
Несущие конструкции должны быть максимально прочными, а их минимальная толщина должна составлять 25см. Оптимальный выбор – кладка из кирпичей. Передняя часть вашего помещения должна быть свободной (ее необходимо в дальнейшем застеклить). Что касается высоты боковых несущих конструкций, то она может быть любой. Наружный стиль отделки балкона должен соответствовать стилю здания в целом.
Особенности кровли
Кровля устраивается под уклоном от несущей конструкции здания для стока вод. Для начала устраивается деревянный каркас, который впоследствии укрывается кровельным материалом. Для утепления можно использовать минеральную вату или другой материал теплоизоляционного характера. В местах взаимодействия кровли со стеной необходимо установить специальный пояс, изготовленный из оцинковки, которые защитит балкон от протекания.
Выход в помещение
Для того чтобы сделать выход на балкон, рекомендуется провести демонтаж окна и разобрать часть несущей конструкции для установки двери на балкон. Распланируйте расположение двери заблаговременно, так как отопительная система может стать препятствием для ее монтажа. Дверь должна открываться внутрь жилого помещения. После этого производится монтаж подоконника, порогов, балкон застекляется и проводятся внутренние отделочные работы.
Балконы подвесного типа
Нередко жильцы, задумавшие пристройку балкона, выбирают подвесные конструкции. Это каркас из металла, который прикрепляется к несущей конструкции дома с помощью специальных металлических углов. После этого конструкция обносится профлистом. Установку балконов этой разновидности лучше доверить профессионалам, поскольку от надежности креплений зависит прочность конструкции.
После того, как все строительные работы завершены, составляется акт приемки, который подписывают сотрудники коммунальных служб, а также владелец жилья. Далее остается только заказать обновленный техпаспорт.
Все типы домов Стоимость остекления по типу дома
П-3
от 12 500 руб.
П-44
от 14 000 руб.
П-44Т
от 13 500 руб.
П-46
от 11 000 руб.
Сталинка
от 29 500 руб.
Хрущёвка
от 13 500 руб.
Калькулятор остекления балконов и лоджий
Конструкция
балкона
Лоджия
Угловой
П-образный
Каблук Тип остекления Холодное остекление Остекление алюминиевым
раздвижным профилем Provedal Тепло Тишина Свет Теплое остекление Остекление пластиковыми
распашными окнами Rehau Blitz Тепло Тишина Свет 1300 4500 Стоимость:
34 500 руб Заказать Монтаж Подоконник Отлив Козырек