Не будет открытием сказать, что в стране до сих пор еще много участков земли, гаражей автолюбителей и прочих объектов, которые так и не дождались приватизации. Строго с точки зрения закона их нельзя продать или купить, но, как говорится, если нельзя, но очень хочется, то — можно.
За последние несколько лет сложилась целая индустрия покупки-продажи таких объектов. Есть немало околоюридических контор и отдельных граждан, которые расскажут и покажут, как покупаются неприватизированные объекты. К примеру, когда передача права на участок оформляется как купля-продажа. Скажем сразу: способ это нередкий, но рискованный для продавца. И в нашем случае он завершился типично — в зале судебного заседания.
Наша история началась с того, что некая гражданка продала свой участок таким способом — путем смены членства в садовом товариществе. В итоге суд оставил ее и без земли, и без денег.
Но Верховный суд не согласился с таким решением. Владеть недвижимостью можно не только на праве собственности, но и в других формах, которые остались еще cо времен Советского Союза. Например, владеть на праве бессрочного пользования. Неприватизированными могут быть, например, земельные участки в садовых товариществах, гаражи в гаражно-строительных кооперативах. Продать такое имущество крайне проблематично. Но продать хочется, и на выручку идут всевозможные сомнительные схемы, когда член товарищества или кооператива выходит из него и ставит на свое место другого. Естественно, это делается небезвозмездно.
В зоне риска при подобной сделке оказываются обе стороны, хотя покупатель рискует больше, так как он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не участвовали в сделке купли-продажи.
Наша история началась с иска одной гражданки к другой. Истица потребовала, чтобы ответчица вернула ей 7 тысяч долларов, которые она заплатила за участок. Ответчица была членом садового товарищества и отдала покупательнице право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Ответчица получила оплату и вышла из членов товарищества, а истица в него вступила.
Но в покупке дама очень быстро разочаровалась и захотела вернуть назад немалую сумму, но у нее ничего не получилось. В иске в суд покупательница просила вернуть деньги. На заседании гражданка объяснила, что продавщица соток не имела права продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Да и участок не имеет границ, не размежеван, не поставлен на кадастровый учет. И вообще — его площадь оказалась куда меньше той, о которой договаривались.
Поэтому, по мнению истицы, договор купли-продажи надо признать незаключенным, а ей вернуть все деньги. Ответчица с требованием не согласилась и принесла в суд встречный иск. Она просила суд признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. По словам ответчицы, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.
Первая инстанция отклонила оба иска, но городской суд согласился с истицей. Он заявил, что продавщица не была собственницей и по этой причине распоряжаться участком не могла. Поэтому она должна вернуть полученные деньги. Апелляция заявила, что продавщица вышла из товарищества, а покупательница к нему присоединилась. Но это правоотношения товарищества с его членами, не имеющие отношения к сделке купли-продажи.
Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.
Совсем иначе рассудил Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала следующее: чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. А еще надо обратить внимание на поведение участников сделки. В нашем случае они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Покупательница не только получила в пользование участок, но и начала процесс его приватизации. Поэтому вторая инстанция должна была понять, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обычной практике в таких ситуациях.
Кстати, Верховный суд не согласился с городским судом, который отказался рассматривать встречный иск, ведь по сути это были возражения на первоначальные требования.
«Взыскивая с продавщицы полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А покупательница получила и то и это», — подчеркнул в своем решении ВС и велел спор пересмотреть по новой.
Где найти?
Сайт Верховного суда РФ. Определение ВС № 117-КГ18-51.
Приватизированный земельный участок обладает большим преимуществом перед тем, который не прошел эту процедуру. Вообще говоря, только приватизированный земельный участок является полноценной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению: можно продавать, сдавать в аренду и так далее.
К примеру, у вас есть надел земли в садовом товариществе во владении по садовой книжке, то на самом деле это весьма зыбко. Подобного рода наделы могут переоформить на другого человека, который поспешит превратить его в приватизированный земельный участок, и тогда даже с садовой книжкой на руках вам придется ввязаться в долгий судебный процесс, чтобы доказать, что это ваше землевладение. Возможна и такая ситуация, что если никто в вашем товариществе не торопится сделать свои наделы приватизированными земельными участками, то это товарищество могут ликвидировать в том случае, если понадобится проведение федеральной трассы или еще какого-либо объекта. Понятно, что за неприватизированный надел не нужно платить налог, но на этом все его преимущества заканчиваются: вашей собственностью он не является. Конечно, кто-то умудряется продавать землю по садовой книжке, но подобные наделы приобретают по достаточно низкой цене: это определенный риск и для покупателя. Поэтому поторопитесь превратить ваш надел в приватизированный земельный участок.
Процесс оформления займет несколько месяцев: от двух до восьми. Срок зависит от того на сколько хорошо будущий приватизированный земельный участок «упакован» документами. Садовой книжки откровенно мало для того, чтобы получить свидетельство о собственности: нужен кадастровый номер, а если надел земли не поставлен на такой учет, то и номер отсутствует. А для того, чтобы поставить землю на кадастровый учет нужно пройти процедуру межевания. В большинстве случаев наделы, на которые есть только садовые книжки, не проходили процедуру межевания. Поэтому пусть к обладанию приватизированным земельным участком становится длиннее и дороже.
Итак, предположим, кроме садовой книжки на руках нет ничего. Тогда вы должны обратиться за геодезическими работами. Вам потребуется схема размещения на кадастровом плане и проведение процедуры межевания с получением соответствующего постановления.
После постановки будущего приватизированного земельного участка на кадастровый учет необходимо зарегистрировать право собственности и получить соответствующее постановление. Только после этого при уплате госпошлины и предоставлении кадастрового паспорта можно стать обладателем приватизированного земельного участка.
Поговорим о сроках и финансовых затратах при различных вариантах. Если вам предстоит пройти самый длинный путь, начиная от получения схемы размещения надела земли, то приготовьтесь к тому, что времени может уйти больше полугода и обойдется это в сумму не менее тридцати пяти тысяч рублей. Если же постановление о выделении надела в собственность у вас уже есть, но постановление на кадастровый учет отсутствует, то потребуется процедура межевания, два с половиной месяца и около пятнадцати тысяч рублей. Если есть все постановления и кадастровый паспорт, то вопрос исчерпывается уплатой государственной пошлины и двумя неделями времени.