Собственность и право собственности

Направление: Жилищные вопросы Вопрос №: 25895

Как правильно написать в договоре купли-продажи квартиры: квартира принадлежит продавцу на праве собственности или по праву собственности и чем это отличается?

Ответ юриста:

Здравствуйте!

Отличие исключительно литературное. Правильно «на праве собственности».

Обращения схожей тематики:

Друг выписался из моей квартиры, а своего ребенка выписывать отказывается. есть ответ
Прописали в своей квартире друга с ребенком (17 лет), после друг выписался, а ребенка выписывать не соглашается. Как можно выписать чужого несовершеннолетнего ребенка? Спасибо.

Можно ли приватизировать квартиру если мы не военнослужащие? есть ответ
Можно ли приватизировать квартиру, занимаемую по договору социального найма, если мы не военнослужащие?

Участвовала в приватизации (доля). Могу ли я еще получить долю в порядке приватизации? есть ответ
Есть доля приватизации, могу ли я ещё получить долю приватизации, где прописана?

Отказ паспортистки сделать регистрацию по месту пребывания в частной комнате в коммуналке. есть ответ
Отказ паспортистки сделать регистрацию по месту пребывания в частной комнате в коммуналке.

Могу ли я выписать маму из своей квартиры? есть ответ
Здравствуйте у меня вопрос : у меня квартира в собственности я прописала в неё маму, она приехала в 2011г из казахстана, жили 4 года хорошо но в мае 2015г унее появляется сомнительный ухажер…

Все предметы → Римское право

Особенностью римского вещного права как института является наличие двух самостоятельных правовых институтов: права собственности и права владения.

Владение определялось как фактическое господство лица над вещью без какого-либо правового титула. Объектом всегда выступали только материальные вещи, при этом в составе владения выделяли два элемента:

  • 1. Душа владения – это суть владельческая воля, это желание и намерение фактического владельца обладать вещью для себя, не признавая господства над вещью других лиц. С этой позиции даже вор считался владельцем.
  • 2. Тело владения – состояние фактического обладания.

Отличия права владения и права собственности:

  • 1. От права собственности владение всегда отличалось отсутствием правоустанавливающего титула.
  • 2. Для права собственности фактическое обладание вещью не имеет значения, собственнику принадлежит правомочия пользования, но оно основано на правовом титуле, который сохраняется у собственника даже в тех случаях, когда вещь им передана другому лицу либо выбыла из обладания собственника помимо его воли.

Титульное держание было основано на произвольном договором титуле. Это могли быть договоры найма, ссуды или хранения. Но в таком держании отсутствовала владельческая воля «держателя», поскольку своей обязанностью вернуть эту вещь собственнику по истечению срока действия договора детентор признавал господство над ней другого лица.

Виды владения:

  • 1. Цивильное владение вещью в течение срока давности.
  • 2. Владение законное и незаконное (основанное на отсутствии какого-либо титула).
  • 3. Цивильное владение, а также бонитарное владение.
  • 4. Добросовестное (владелец не знал, что владеет чужой вещью) и недобросовестное (знал, что владеет чужой вещью).

Определение

Владение – вид имущественного права, который обозначает фактическое обладание имуществом. Как правило, данная категория неразрывно связано с пользованием и распоряжением вещью. Право владения подтверждается документально и может быть ограничено (прекращено) только на основании решения суда или нормативного акта.

Пользование – вид имущественного права, которое даёт возможность лицу использовать объект по назначению либо потреблять его. Прекращается по истечении договора аренды, добровольного отчуждения имущества, по решению суда, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Сравнение

Для лучшего осознания категории необходимо понимать триаду права собственности: владение, пользование, распоряжение. Они могут выступать как вместе (покупка частного дома, квартиры), так и по отдельности (возможность проживать в государственном общежитии). При этом право пользования является самодостаточной категорией и может существовать отдельно от других элементов триады. Иными словами, вещь человеку не принадлежит, но он свободно пользуется ей в пределах, установленных законом или соглашением.

Право владения всегда сопряжено с остальными гранями триады. Невозможно просто обладать вещью: это само по себе влечёт возможность её использования и (или) распоряжения. Так, в эпоху феодализма земельные наделы находились на праве пожизненного наследуемого владения. Они передавались из поколения в поколение, в то время как реально собственность фактически относилась к государю.

Реклама

Право пользования прекращается по истечении срока действия договора, по решению суда или на основании нормативного правового акта. Владение может быть либо отчуждено в добровольном порядке, либо отобрано по решению уполномоченных органов (как правило, с компенсацией).

Пучок собственности

Пучок собственности состоит из владения, пользования, распоряжения. Владение представляет собой юридически обеспеченную возможность удерживать имущество в сфере своего хозяйственного господства. Пучок пользование содержит юридически обеспеченную возможность извлечения из имущества его полезные свойства. Распоряжение можно представить в виде законодательно обеспеченной возможности определения юридической судьбы вещи или имущества.

Право собственности представляет собой абсолютное правоотношение, которое обязывает лица (помимо собственников) возложить юридическую обязанность воздержаться от любых действий, которые препятствуют собственнику пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению.

Особенности собственности

В соответствии с Гражданским кодексом собственник обладает бременем содержания принадлежащего ему имущества. Объект субъективного права собственности представляет собой определенную вещь.

Гражданский кодекс содержит сведения об объектах интеллектуальной собственности, которая представляет собой результат интеллектуальной деятельности человека. На интеллектуальную собственность вещное право собственности не распространяется, поскольку это объекты, которые не имеют отношения к вещам. Право собственности на блага или вещи и право интеллектуальной собственности являются абсолютно разными понятиями, поэтому название интеллектуальной собственности не всегда представляется корректным.

Формы собственности

Формы собственности включают в себя частную, государственную и муниципальную собственность. Частная собственность представлена собственностью граждан и юридических лиц. Виды права собственности государства представляют собой собственность Российской Федерации и ее субъектов.

Муниципальная собственность содержит виды права собственности, включающие собственность поселков, городов и прочих муниципальных образований. Если один объект может принадлежать нескольким субъектом, то вне зависимости от того, какую форму собственности они представляют собой, проявляется общая собственность. Общая собственность не может образовать ни формы, ни отдельного вида собственности.

Форма права собственности представляет собой особенность правовых режимов объектов по применению к определенным видам субъектов Гражданского права.

Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение

В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.

В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения.

Примеры решения задач

ПРИМЕР 1

Задание Виды права собственности определяются:

1) Гражданским кодексом,

2) Семейным кодексом,

3) Земельным кодексом,

4) Уголовным кодексом.
Ответ 1

ПРИМЕР 2

Задание В законодательстве юридическая возможность извлекать из имущества полезные свойства именуется:

1) Пользование,

2) Владение,

3) Распоряжение,

4) Продажа.
Ответ 1

Наверняка каждый из нас уже слышал об отмене выдачи свидетельств о праве собственности с 15 июля 2016 года. Почему законодатель пошел на такой шаг и как сегодня будут гарантированы права на собственность граждан расскажет начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Мережников Сергей Борисович.

Что же изменилось?

Действительно, с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных. Но это не значит, что россияне остались без правоудостоверяющего документа на свое имущество. Теперь государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется другим документом — выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Но хочу успокоить наших сограждан: для них в процедуре оформления права собственности ничего не изменится.

Чем же тогда выписка лучше прежнего свидетельства?

Во-первых, по сути, свидетельство и Удостоверяющая выписка — это документы одного вида, принципиально по содержанию они не отличаются. Замена свидетельства на Удостоверяющую выписку в первую очередь связана с веянием времени и курсом Росреестра на электронизацию государственных услуг ведомства и развитие так называемых «бесконтактных технологий». Уже сегодня государственная регистрация права собственности по документам, поданным в электронном виде, удостоверяется именно выпиской из ЕГРП. И чтобы не было разночтений относительно удостоверяющего документа – «свидетельство» или «выписка» – законодатель оставил только лишь выписку. К тому же, наши граждане уже достаточно информированы о том, что выписка действует в день выдачи и, поэтому, этот документ также не дает людям ошибочной уверенности по поводу собственника.

Во-вторых, хочу подчеркнуть, что согласно законодательству только запись о государственной регистрации права в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому и тогда, и сейчас, Росреестр рекомендует перед совершением сделки, например при покупке квартиры, попросить у продавца актуализировать данные о собственниках приобретаемой квартиры. Также необходимо обращать внимание на другие важные документы, которые остаются на руках у собственников: договор купли-продажи, расписки, акты приема-передачи, завещания, дарственные, решения суда.

В-третьих, Удостоверяющая выписка из ЕГРП может быть выдана как в бумажной, так и в электронной форме. В последнем случае выписка будет заверена усиленной электронно-цифровой подписью государственного регистратора, которая защищена от подделки. В бумажном виде Удостоверяющая выписка также заверена подписью государственного регистратора и гербовой печатью.

Менять или не менять?

После вступления в силу нового закона, ранее выданные свидетельства менять на выписки не нужно. Свидетельство, которое есть у людей на руках, юридической силы не теряет. Это такой же документ подтверждающий право собственности до того момента, как это право перейдет к другому лицу.

Также хочу дать ответ на еще один популярный вопрос: сколько действует выписка и нужно ли ее постоянно обновлять?

Сразу поясню: выписка из ЕГРП бывает 2-х видов: Удостоверяющая, которая выдается новому собственнику после проведения государственной регистрации права на недвижимость, и выписка о зарегистрированных правах на объект недвижимости. Последний документ чуть менее полный, в нем отсутствует конфиденциальная информация (паспортные данные собственника, номера документов-оснований для госрегистрации и т.д.), однако отражает все необходимые сведения (данные о собственнике и объекте недвижимости, наличие обременений и т.д.), Выписку о зарегистрированных правах может получить любое заинтересованное лицо.

Удостоверяющая выписка из ЕГРП, которую Вам выдадут после проведения госрегистрации, действительна на момент выдачи. Однако если же Вы в ближайшее время не планируете распоряжаться недвижимостью, то можете спокойно положить данную выписку на полку, как сделали бы это с обычным бумажным свидетельством.

К тому же на сегодняшний день сегодня органы власти, муниципалитеты, нотариусы и даже банковские и страховые организации обязаны самостоятельно без участия граждан запрашивать выписки о зарегистрированных правах в Росреестре, причем именно в электронном виде.

Как получить выписку?

Получить выписку о зарегистрированных правах не представляет сложностей. Это можно сделать двумя способами: при личном обращении в Многофункциональный центр, либо в Кадастровую палату и электронным способом. И второй способ – электронный – Росреестр считает более удобным. Через электронный сервис, который работает уже несколько лет, получить выписку гораздо проще и быстрее. Риэлторы, нотариусы, застройщики, представители банковской сферы, страховых компаний, государственных ведомств активно пользуются электронными услугами. Это очень удобно и идти никуда не надо. Все, что требуется, это открыть сайт rosreestr.ru, выбрать услугу «Предоставление сведений из ЕГРП» и подать запрос. Выписка поступит на электронный адрес с электронной цифровой подписью уполномоченного лица. В 200 рублей обойдется физическим лицам получение выписки о зарегистрированных правах из ЕГРП в бумажном виде, в электронном – 150 рублей. Для сравнения: выдача повторного свидетельства на бумаге обходилась физлицам в 350 рублей, юрлицам – в 1000 рублей. Удостоверяющая выписка из ЕГРП выдается бесплатно.